VvE మరియు డచ్ అపార్ట్‌మెంట్ హక్కుల చట్టం: యజమానుల కోసం ఒక మార్గదర్శి Eindhoven మరియు Amsterdam

మీరు నెదర్లాండ్స్‌లో ఒక ఫ్లాట్ కొనుగోలు చేసినట్లయితే, మీరు ఒక భవనాన్ని కొనుగోలు చేసినట్లు కాదు. మీరు ఒక అపార్ట్‌మెంట్ చట్టాన్ని (appartementsrecht) కొనుగోలు చేశారు , మరియు దానితో పాటు ఆ బ్లాక్ యజమానుల సంఘమైన వెరైనింగ్ వాన్ ఐగెనార్స్ (VvE)లో సభ్యత్వాన్ని కూడా పొందారు. సభ్యత్వం తప్పనిసరి, అది మీ ఇంటికి సంబంధించిన చాలా విషయాలను నిర్ణయిస్తుంది, మరియు మీరు దాని నుండి వైదొలగలేరు.

అపార్ట్‌మెంట్ హక్కు అంటే వాస్తవానికి ఏమిటి

డచ్ చట్టం ఫ్లాట్‌ను ఒక ప్రత్యేక ఆస్తిగా పరిగణించదు. ప్రతి అపార్ట్‌మెంట్ హక్కు అనేది విభజనలో చేర్చబడిన ఆస్తిలోని ఒక వాటా, ఇది ఒక సమగ్రమైన భాగంగా ఉపయోగించుకోవడానికి ఏర్పాటు చేయబడిన భవనంలోని నిర్దిష్ట భాగాలను ఉపయోగించుకునే ప్రత్యేక హక్కును కలిగి ఉంటుంది (ఆర్టికల్ 5:106 BW). ఈ వాటాలో తోట లేదా పార్కింగ్ స్థలం వంటి భూమిని ప్రత్యేకంగా ఉపయోగించుకునే హక్కు కూడా ఉండవచ్చు.

కాబట్టి ఆ హక్కుకు రెండు భాగాలు ఉన్నాయి. ఒకటి యాజమాన్యం: దస్తావేజులో నిర్ధారించిన నిష్పత్తిలో మీరు మొత్తం సముదాయాన్ని — పైకప్పు, పునాదులు, భవనం ముఖభాగం, మెట్లదారి, లిఫ్ట్ — సహ-యజమానిగా కలిగి ఉంటారు. రెండవది వినియోగం: మీ ఇంటి ముందు తలుపు వెనుక ఉన్న ఫ్లాట్‌ను మీరు మాత్రమే ఉపయోగించుకోవచ్చు. ఆ తర్వాత వచ్చే చాలా విషయాలను ఇది వివరిస్తుంది: భవనానికి సంబంధించిన నిర్ణయాలు సమిష్టిగా తీసుకోబడతాయి, సమాజాన్ని విభజించాలని మీరు డిమాండ్ చేయలేరు, మరియు ఫ్లాట్‌ను ఉంచుకుంటూ మీరు రాజీనామా చేయలేరు.

విభజన దస్తావేజు మరియు విభజన డ్రాయింగ్

భూమి రిజిస్ట్రీ నిర్వహించే పబ్లిక్ రిజిస్టర్లలో నమోదు చేయబడిన నోటరీ దస్తావేజు, ఆక్టే వాన్ స్ప్లిట్సింగ్ ద్వారా విభజన జరుగుతుంది . దీనితో పాటు విభజన డ్రాయింగ్, స్ప్లిట్సింగ్‌స్టెకెనింగ్ (ఆర్ట్. 5:109 BW) జతచేయాలి మరియు ప్రతి ప్రైవేట్ భాగం యొక్క వివరణ మరియు సంఘం యొక్క నిబంధనలతో సహా (ఆర్ట్. 5:111 BW) ఒక స్థిరమైన అంశాల జాబితాను కలిగి ఉండాలి.

ఈ పత్రాలన్నీ కలిసి ప్రైవేట్ మరియు ఉమ్మడి భాగాల మధ్య సరిహద్దును గీస్తాయి — VvE వివాదాలకు ఇదే సర్వసాధారణ కారణం, ఎందుకంటే ఎవరు చెల్లించాలో ఇదే నిర్ణయిస్తుంది. కిటికీ ఫ్రేమ్ నుండి కారుతున్న నీరు ఉమ్మడిదైతే, అసోసియేషన్ చెల్లిస్తుంది; అది ప్రైవేట్ అయితే, మీరు చెల్లించాలి.

వాటిని నిష్పక్షపాతంగా వ్యాఖ్యానిస్తారు: కొనుగోలుదారులు మరియు రుణదాతలు రిజిస్టర్లపై ఆధారపడవలసి ఉంటుంది కాబట్టి, అసలు పార్టీల ఉద్దేశ్యం ఏమిటనేది కాదు, ఆ పత్రాలు బయటివారికి ఏమి తెలియజేస్తున్నాయనేదే ముఖ్యం. దస్తావేజు మరియు డ్రాయింగ్ ఒకదానికొకటి విరుద్ధంగా ఉన్నప్పుడు, ఏదీ దానంతట అదే ప్రబలదు; వివరాల స్థాయిని మరియు ఫలితం ఎంత సహేతుకంగా ఉందనేదాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకుని, దేనికి ఎక్కువ ప్రాధాన్యత ఉందో న్యాయస్థానం నిర్ణయిస్తుంది (హోగే రాడ్ 1 నవంబర్ 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

సాధారణంగా సరిహద్దు ఎక్కడ ఉంటుందో (మీ స్వంత దస్తావేజు ఎల్లప్పుడూ వర్తిస్తుంది)

మోడల్ నిబంధనలు మరియు వాటి తరాలు

యజమానులపై ఉమ్మడిగా పడే అప్పులు మరియు ఖర్చులు, వార్షిక ఖాతాలు మరియు వాటాలు, ఉమ్మడి భాగాల వినియోగం, నిర్వహణ మరియు మరమ్మత్తు, భీమా, మరియు సంఘం యొక్క రాజ్యాంగం వంటి అంశాలను కవర్ చేసే నిబంధనలను దస్తావేజు తప్పనిసరిగా కలిగి ఉండాలి (ఆర్టికల్ 5:112 BW). దీనిని వ్రాతపూర్వకంగా పేర్కొనడానికి బదులుగా, ఒక దస్తావేజు వర్తించే ఒక ప్రామాణిక నియమావళిని — మోడల్‌రెగ్యులేమెంట్‌ను — ప్రకటిస్తుంది మరియు విచలనాలను జాబితా చేస్తుంది.

అనేక తరాల నమూనాలు చలామణిలో ఉన్నాయి: చిన్న సంఘాల కోసం 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 మరియు 2021 నమూనాతో పాటు, సర్వీస్ ఫ్లాట్లు మరియు సబ్-డివిజన్ల కోసం కూడా నమూనాలు ఉన్నాయి. ఏది వర్తిస్తుందో మీ దస్తావేజును చదవడం ద్వారా తెలుస్తుంది, మరియు ఇది చాలా ముఖ్యం: పాత నమూనాలు కోరంను తప్పనిసరి చేశాయి, 2006 మరియు 2017 నమూనాలు దానిని తొలగించి సాధారణ మెజారిటీ నిర్ణయాలకు ప్రాధాన్యతనిచ్చాయి, మరియు 2017 నమూనా ఇప్పటికే ఛార్జింగ్ పాయింట్ల అంశాన్ని కూడా పరిగణనలోకి తీసుకుంది.

నిబంధనల క్రింద, సమావేశం ఆమోదించిన సభా నియమాలు, అనగా హుయిషౌడెలిక్ రెగ్లెమెంట్ ఉంటాయి . ఇవి రోజువారీ వివరాలను పూర్తి చేస్తాయి కానీ దస్తావేజు లేదా చట్టంతో విభేదించకూడదు; అటువంటి నిబంధన చెల్లదు.

VvE ఒక చట్టపరమైన వ్యక్తిగా, మరియు మీరు ఎందుకు రాజీనామా చేయలేరు

విభజనతో ఈ సంఘం ఉనికిలోకి వస్తుంది. ఇది వాణిజ్య మండలిలో నమోదు చేయబడిన, సొంత ఆస్తులు, బ్యాంకు ఖాతా మరియు అప్పులు కలిగిన ఒక చట్టబద్ధమైన సంస్థ. ప్రత్యేక ఉపయోగం కోసం ఉద్దేశించిన భాగాలను మినహాయించి, సముదాయాన్ని నిర్వహించడం మరియు ఒక రిజర్వ్ నిధిని నిర్వహించడం దీని విధి (ఆర్టికల్ 5:126 BW). ఇది న్యాయస్థానంలో మరియు వెలుపల యజమానులకు ప్రాతినిధ్యం వహించవచ్చు మరియు యజమానులు ఒకరికొకరు చెల్లించవలసిన వాటిని అమలు చేయవచ్చు.

అపార్ట్‌మెంట్ హక్కుతో పాటు సభ్యత్వం కూడా దానంతట అదే వస్తుంది: మీరు చేరకపోయినా, నోటీసు ఇవ్వలేకపోయినా, అమ్మకం జరిగినప్పుడు అది మీ కొనుగోలుదారునికి సంక్రమిస్తుంది. ఒక మిశ్రమ సంఘంలో, బ్లాక్‌లో కొంత భాగానికి ఒక కార్పొరేషన్ లేదా పెట్టుబడిదారుడు యజమానిగా ఉన్నప్పుడు, ఒక సభ్యుడు ఓట్లలో నిర్ణయాత్మక వాటాను కలిగి ఉండవచ్చు.

సాధారణ సమావేశం, ఓట్లు మరియు కోరం

యజమానుల సాధారణ సమావేశం అత్యున్నత సంస్థ. ఈ సమావేశం మరియు దాని నిర్ణయాలు BWలోని ఆర్టికల్ 5:124 నుండి 5:135 వరకు ఉన్న నిబంధనలచే నియంత్రించబడతాయి. ఇది ఖాతాలు, బడ్జెట్ మరియు విరాళాల కోసం సంవత్సరానికి కనీసం ఒక్కసారైనా సమావేశం కావాలి, మరియు దీనిని బోర్డు లేదా ఛైర్, లేదా యజమానుల అభ్యర్థన మేరకు (BWలోని ఆర్టికల్ 5:127) సమావేశపరుస్తారు.

ఒప్పంద పత్రంలో అలా పేర్కొంటే తప్ప, ఓటింగ్ అనేది ఒకే ఓటుగా ఉండదు. ఒప్పంద పత్రం వేరే నిష్పత్తిని నిర్దేశిస్తే తప్ప, వాటాలు సమానంగా ఉంటాయి, ఒకవేళ నిర్దేశిస్తే, దానికి గల ఆధారాన్ని ఒప్పంద పత్రంలో తప్పనిసరిగా పేర్కొనాలి (ఆర్టికల్ 5:113 BW). ఆ నిష్పత్తి, అంటే బ్రూక్‌డీల్ , మీ ఓట్లను మరియు ఖర్చులలో మీ వాటాను రెండింటినీ నిర్దేశిస్తుంది.

చాలా నిర్ణయాలకు పోలైన ఓట్లలో సాధారణ మెజారిటీ అవసరం. పాత నిబంధనలు కోరంను నిర్దేశిస్తాయి: సగం కంటే తక్కువ ఓట్లు నమోదైతే, చెల్లుబాటు అయ్యే ఏ నిర్ణయమూ తీసుకోలేరు మరియు రెండవ సమావేశాన్ని ఏర్పాటు చేయాలి. ఆ సమావేశంలో ఎంత తక్కువ మంది యజమానులు హాజరైనా, కొన్నిసార్లు అధిక మెజారిటీతో అదే ప్రతిపాదనను ఆమోదించవచ్చు. సమావేశం వెలుపల తీసుకునే నిర్ణయాలకు ఏకగ్రీవత అవసరం; దస్తావేజును సవరించడానికి సాధారణంగా మొత్తం ఓట్లలో నాలుగింట ఐదు వంతుల మెజారిటీ, నోటరీ దస్తావేజు మరియు తాకట్టుదారుల సహకారం అవసరం (ఆర్టికల్ 5:139 BW).

ప్రైవేట్ చట్టపరమైన సంస్థల డిజిటల్ సాధారణ సమావేశంపై చట్టాన్ని ప్రతినిధుల సభ 16 డిసెంబర్ 2025న ఆమోదించింది మరియు 2 జూన్ 2026న సెనేట్ ఎటువంటి చర్చ లేకుండా ఆమోదించింది, మరియు ఇది స్టాట్స్‌బ్లాడ్ 2026, 161గా ప్రచురించబడింది. ఇది ఇంకా అమలులోకి రాలేదు; 2026 సంవత్సరంలో రాజ శాసనం ద్వారా తేదీని నిర్ణయిస్తారు. ఆ క్షణం నుండి, విభజన పత్రంలో ముందస్తు అనుమతి లేకుండా పూర్తిగా డిజిటల్ లేదా హైబ్రిడ్ సాధారణ సమావేశం సాధ్యమవుతుంది.

బోర్డు మరియు నిర్వాహకుడు

ఈ సంఘానికి ఒక బోర్డు ఉంటుంది, దీనిని సాధారణ సమావేశం నియమిస్తుంది మరియు తొలగిస్తుంది (ఆర్టికల్ 5:131 BW). ఒక చిన్న బృందంలో సాధారణంగా ఒకరు లేదా ఇద్దరు యజమానులు తమ తీరిక సమయంలో సేవలందిస్తారు. బోర్డు నిర్ణయాలను అమలు చేస్తుంది; అది విధానాలను నిర్దేశించదు.

పెద్ద సంఘాలు VvE-beheerder అనే ఒక వృత్తిపరమైన నిర్వాహకుడిని కూడా నియమించుకుంటాయి . ఈ నిర్వాహకుడు ఒక కాంట్రాక్టర్ మాత్రమే, సంస్థాగత విభాగం కాదు: సమావేశం మరియు నిర్వహణ ఒప్పందం కల్పించిన అధికారాలతో మాత్రమే ఇది పనిచేస్తుంది; లెక్కలు చూసుకుంటుంది, విరాళాలు సేకరిస్తుంది, భీమా మరియు నిర్వహణ ఏర్పాట్లు చేస్తుంది, సమావేశాలను సిద్ధం చేస్తుంది. సేవ సరిగా లేకపోతే, దానికి పరిష్కారం ఒప్పందంలోనే ఉంటుంది — నిర్వాహకుడు మీకు కాకుండా, సంఘానికి జవాబుదారీగా ఉంటాడు.

రిజర్వ్ నిధి, నిర్వహణ ప్రణాళిక మరియు సేవా ఛార్జీలు

ప్రతి సంఘం సాధారణ వార్షిక ఖర్చులు కాకుండా ఇతర ఖర్చుల కోసం ఒక రిజర్వ్ నిధిని నిర్వహించాలి (ఆర్టికల్ 5:126 BW). యజమానుల సంఘాల పనితీరును మెరుగుపరిచే చట్టం — Wet verbetering functioneren VvE — వచ్చినప్పటి నుండి, ఆ విధికి బలం చేకూరింది. పూర్తిగా లేదా పాక్షికంగా నివాసయోగ్యంగా ఉన్న భవనాల విషయంలో, రిజర్వ్‌కు చెల్లించే వార్షిక మొత్తం, సరైన బహుళ-సంవత్సరాల నిర్వహణ ప్రణాళిక నుండి వచ్చే కనీస మొత్తానికి సమానంగా ఉండాలి, లేదా అది సాధ్యం కాకపోతే, భవనాల బీమా నుండి తీసుకున్న పునర్నిర్మాణ విలువలో 0.5 శాతం ఉండాలి. సమావేశం అధిక మెజారిటీతో వేరే విధంగా నిర్ణయించినా లేదా బ్యాంకు గ్యారెంటీ ఇచ్చినా తప్ప, ఈ నిధి సంఘం పేరు మీద ఉన్న ప్రత్యేక ఖాతాలో ఉండాలి. ఈ చట్టం 1 జనవరి 2018న అమల్లోకి వచ్చింది, దీనికి మూడేళ్ల పరివర్తన కాలం 1 జనవరి 2021న ముగిసింది.

బహుళ-సంవత్సరాల నిర్వహణ ప్రణాళిక, అంటే మీర్‌జారెనోండర్‌హౌడ్స్‌ప్లాన్ లేదా MJOP, కనీసం పది సంవత్సరాల పాటు కొనసాగాలి, ఐదు సంవత్సరాల కంటే పాతది కాకూడదు, మరియు ముందుగా ఊహించిన నిర్వహణ, మరమ్మతులు, పునరుద్ధరణలు మరియు వాటి ఖర్చును పేర్కొనాలి. ఇది ఒక ఆరోగ్యకరమైన సంఘానికి అత్యుత్తమ ఏకైక సూచిక. నిబంధనలు మినహాయించనంత వరకు (ఆర్టికల్ 5:126 BW), సంఘాలకు రుణం తీసుకునే స్పష్టమైన అధికారాన్ని కూడా ఈ చట్టం ఇచ్చింది, దీనిలో ప్రతి యజమాని యొక్క బాధ్యత బ్రేక్డీల్‌ను అనుసరిస్తుంది.

బడ్జెట్ ఆధారంగా సమావేశంలో ప్రతి సంవత్సరం విరాళాలు నిర్ణయించబడతాయి. అవి సంఘానికి చెల్లించాల్సిన రుణం, అంతేగాని విచక్షణతో చేసే చెల్లింపు కాదు: దీనితో ఏకీభవించని యజమాని ఆ నిర్ణయాన్ని సవాలు చేయాలి కానీ డబ్బును నిలిపివేయకూడదు, మరియు సాధారణంగా సర్దుబాటు చేసుకునే అవకాశం ఉండదు. చెల్లించకపోతే వడ్డీ, వసూలు ఖర్చులు మరియు చట్టపరమైన చర్యలు ఎదుర్కోవలసి వస్తుంది.

బదిలీ జరిగినప్పుడు, కొత్త యజమాని, అమ్మకందారునితో పాటు, ప్రస్తుత మరియు గత ఆర్థిక సంవత్సరానికి చెల్లించాల్సిన వాటాలకు బాధ్యత వహిస్తారు (ఆర్టికల్ 5:122 BW). నోటరీ సాధారణంగా బోర్డును బకాయిల మరియు రిజర్వ్ ఫండ్ వివరాల కోసం అడుగుతారు మరియు కొనుగోలు ధర నుండి బకాయిలను చెల్లిస్తారు; అలా చేయకపోతే, ఆ బిల్లు కొనుగోలుదారుపై పడుతుంది. అసోసియేషన్ అప్పు ఏర్పడినప్పుడు యజమానులుగా ఉన్నవారు కూడా, ప్రతి ఒక్కరూ తమ వాటా నిష్పత్తిలో దానికి ఉమ్మడిగా బాధ్యత వహిస్తారు (ఆర్టికల్ 5:113 BW).

మార్పులు: మీ ఫ్లాట్, ఉమ్మడి భాగాలు, అంతస్తులు మరియు బాల్కనీలు

మీ ఫ్లాట్ లోపల మీ స్వేచ్ఛ విస్తృతమైనది కానీ అపరిమితమైనది కాదు: నిబంధనలలో ప్రైవేట్ భాగాల వినియోగం, నిర్వహణ మరియు మరమ్మత్తుపై నియమాలు ఉండవచ్చు (ఆర్టికల్ 5:112 BW), మరియు సాధారణంగా ఉంటాయి. నిర్మాణం, ముఖభాగం, పైకప్పు లేదా ఉమ్మడి నిర్మాణానికి సంబంధించిన దేనికైనా సమావేశం యొక్క నిర్ణయం అవసరం.

• గట్టి నేల. నిర్మాణపరమైన నేల ఉమ్మడిగా ఉంటుంది; దానిపై కప్పేది వ్యక్తిగతమైనది, కానీ శబ్దం మీ పొరుగువారికి చేరుతుంది. చాలా నిబంధనలు లేదా ఇంటి నియమాలు అనుమతి లేకుండా గట్టి నేల కప్పులను నిషేధిస్తాయి లేదా కనీస ప్రభావ-ధ్వని నిరోధక ప్రమాణాన్ని నిర్దేశిస్తాయి, తరచుగా ICO విలువ. తనిఖీ చేయకుండా పార్కెట్ లేదా టైల్స్ వేయడం కోర్టుకు వెళ్ళడానికి ఒక కచ్చితమైన మార్గం, మరియు దానిని తీసివేయమని ఆదేశం రావడం సాధారణ ఫలితం.
• బాల్కనీలు, పైకప్పు టెర్రస్‌లు మరియు భవనాల ముఖభాగాలు. బాల్కనీ గ్లేజింగ్, ఆవరణలు, ఎయిర్ కండిషనింగ్ యూనిట్లు, బ్యాలస్ట్రేడ్‌లు మరియు భారీ డెక్కింగ్ అన్నీ, వాటి వినియోగంపై మీకు ప్రత్యేక హక్కు ఉన్నప్పటికీ, ఒక ఉమ్మడి భాగాన్ని ప్రభావితం చేస్తాయి. వాటికి సమావేశం యొక్క అనుమతి అవసరం, తరచుగా వాటి స్వరూపం లేదా భవిష్యత్ నిర్వహణకు సంబంధించిన షరతులపై ఈ అనుమతి ఉంటుంది.

అంగీకారం అవసరమైన చోట, దానిని అసమంజసంగా నిరాకరించినప్పుడు, మీరు ఉప-జిల్లా న్యాయస్థానాన్ని ( కాంటన్‌రెక్టర్ ) ప్రత్యామ్నాయ అధికారం కోసం అడగవచ్చు (ఆర్టికల్ 5:121 BW, సమావేశ నిర్ణయాలకు ఆర్టికల్ 5:129 BW ద్వారా వర్తిస్తుంది). నిరాకరించడానికి సంఘానికి సహేతుకమైన కారణాలు ఉన్నాయా అని న్యాయస్థానం అడుగుతుంది; యజమాని అంచనా వేయడానికి చాలా తక్కువ సమాచారం ఇచ్చినప్పుడు, అది సంఘం వైపు మొగ్గు చూపుతుంది, కాబట్టి డ్రాయింగ్‌లు మరియు నిర్మాణ అభిప్రాయంతో కూడిన ఫైల్ మీ పరిస్థితిని మెరుగుపరుస్తుంది.

అద్దెకు ఇవ్వడం, స్వల్పకాలిక బస మరియు సెలవుల కోసం అద్దెకు ఇవ్వడం

సాధారణ నివాస అద్దె ఒప్పందంపై ఒక కుటుంబానికి అద్దెకు ఇవ్వడానికి సాధారణంగా అనుమతి ఉంటుంది. నిబంధనల ప్రకారం, మీరు నివాసి గురించి సంఘానికి తెలియజేయాలి మరియు నివాసి డీడ్, నిబంధనలు మరియు ఇంటి నియమాలను అంగీకరిస్తున్నట్లు ఒక ప్రకటనపై సంతకం చేయాలి, తద్వారా ఇవి నివాసికి నేరుగా వర్తిస్తాయి.

స్వల్పకాలిక మరియు సెలవుల అద్దె వేరుగా ఉంటుంది. దస్తావేజులు మరియు నిబంధనలు సాధారణంగా ఒక ఫ్లాట్‌ను నివాస వినియోగానికి మాత్రమే పరిమితం చేస్తాయి మరియు దానిని అతిథి గృహంగా, బస చేసే గృహంగా లేదా గదులను అద్దెకు ఇవ్వడానికి ఉపయోగించడాన్ని నిషేధిస్తాయి. పదేపదే డబ్బు చెల్లించి చేసే స్వల్పకాలిక బసలను సాధారణంగా అక్కడ నివసించడంగా కాకుండా వాణిజ్య దోపిడీగా పరిగణిస్తారు, అందువల్ల సెలవుల ప్రస్తావన లేనప్పటికీ అవి నివాస-వినియోగ నిబంధన పరిధిలోకి రావు. వీటికి అదనంగా పురపాలక నియమాలు వర్తిస్తాయి, మరియు అవి మరింత కఠినతరం అవుతున్నాయి. Amsterdam సెలవుల కోసం అద్దెకు ఇచ్చే ఇంటికి అనుమతి మరియు రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్ అవసరం, ప్రతి అద్దె గురించి మునిసిపాలిటీకి నివేదించాలి, మరియు సంవత్సరానికి గరిష్ట పరిమితి ముప్పై రాత్రులు; అయితే, 1 ఏప్రిల్ 2026 నుండి, సెంట్రమ్ జిల్లా మరియు పైప్‌లోని పదకొండు నిర్దేశిత పరిసర ప్రాంతాలలో ఈ పరిమితి పదిహేను రాత్రులకు తగ్గించబడుతుంది. ఒక విధాన నియమం ప్రకారం, పదిహేను రాత్రులు సరిపోకపోతే తాత్కాలిక నిషేధం విధించే అవకాశం కూడా ఉంది. Eindhovenఓమ్‌గెవింగ్స్‌ప్లాన్ ప్రకారం, గదులను అద్దెకు ఇవ్వడానికి మరియు ఒక నివాసాన్ని విభజించడానికి ప్రణాళికా అనుమతి అవసరం; 1 జనవరి 2026 నుండి అమల్లో ఉన్న విధాన నియమాలు, కేంద్రం వెలుపల ఇప్పటికే చట్టబద్ధంగా అద్దెకు ఇవ్వబడిన గదికి ముప్పై మీటర్ల పరిధిలో అనుమతిని నిరాకరిస్తాయి, ప్రతి యూనిట్‌కు మరియు ప్రతి గదికి కనీస ఫ్లోర్ ఏరియాలను నిర్దేశిస్తాయి, మరియు పేర్కొన్న ఆరు పరిసర ప్రాంతాలలో కొత్త దరఖాస్తులను పూర్తిగా నిలిపివేస్తాయి. ఈ రెండు నిబంధనలు తరచుగా మారుతుంటాయి, కాబట్టి ఒక అంకెపై ఆధారపడకుండా, చిరునామా కోసం ప్రస్తుత వెరోర్డెనింగ్ లేదా విధాన నియమాన్ని తనిఖీ చేయండి. మునిసిపల్ అనుమతి దస్తావేజును అధిగమించదు.

సౌర ఫలకాలు, హీట్ పంపులు, ఇన్సులేషన్ మరియు ఛార్జింగ్ పాయింట్లు

దాదాపు ప్రతి సుస్థిరతా చర్య ఒక ఉమ్మడి భాగాన్ని ప్రభావితం చేస్తుంది. ప్యానెళ్లు ఉమ్మడి పైకప్పుపై ఉంటాయి, హీట్ పంప్ ఉమ్మడి ముఖభాగంలో లేదా ప్లాంట్ రూమ్‌లో ఉంటుంది, ఇన్సులేషన్ ఉమ్మడి గోడపై ఉంటుంది, మరియు ఛార్జింగ్ పాయింట్ భవనం యొక్క ఉమ్మడి విద్యుత్ సామర్థ్యాన్ని వినియోగించుకుంటుంది. అందువల్ల, నిర్ణయం సాధారణ సమావేశం తీసుకోవలసి ఉంటుంది, మరియు ఆ రకమైన ఖర్చు కోసం దస్తావేజు మరియు వర్తించే నమూనా నిబంధనలు నిర్దేశించిన మెజారిటీయే అవసరం. పాత నిబంధనలు తరచుగా ఒక పరిమితికి మించిన ఖర్చు కోసం లేదా నిర్వహణ కాకుండా పునరుద్ధరణగా పరిగణించబడే పనుల కోసం, కొన్నిసార్లు కోరంతో పాటు, అర్హతగల మెజారిటీని కోరతాయి. చట్టం మారే వరకు, ఖర్చులతో కూడిన ప్రతిపాదన మరియు ఆర్థిక ప్రణాళికతో ఈ అంశాన్ని ఎజెండాలో సరిగ్గా చేర్చడం, మరియు ఆర్టికల్ 5:126 BW కింద రుణం మరియు అందుబాటులో ఉన్న సబ్సిడీలతో ఎంత భరించవచ్చో తనిఖీ చేయడమే మార్గం.

రెండు పరిణామాలు ముఖ్యమైనవి. యజమానుల సంఘాలలో సుస్థిరత మరియు నిర్వహణను వేగవంతం చేసే ఒక బిల్లు 1 జూలై 2026న ప్రజాభిప్రాయ సేకరణకు వెళ్లింది, ఇది 20 సెప్టెంబర్ 2026 వరకు కొనసాగుతుంది; సంప్రదింపుల ప్రకారం, పోలైన ఓట్లలో సాధారణ మెజారిటీతో అటువంటి నిర్ణయాలు తీసుకోవడానికి ఇది అనుమతిస్తుంది, నిర్వహణ ప్రణాళిక కాలపరిమితిని పది నుండి ముప్పై సంవత్సరాలకు పొడిగిస్తుంది, మరియు దస్తావేజును సవరించకుండానే సోలార్ ప్యానెళ్ల వంటి సంస్థాపనల వినియోగ హక్కులను అనుమతిస్తుంది. దీనికి అదనంగా, ఒక ఛార్జింగ్ పాయింట్ కావాలనుకునే యజమాని అనుమతి కోరడానికి బదులుగా సంఘానికి తెలియజేసే ఒక పథకం తయారీలో ఉంది. ఈ బిల్లు ఇంకా సంప్రదింపులు మరియు పార్లమెంటరీ తయారీ దశలోనే ఉంది, కాబట్టి ఇందులో ఏదీ ఇంకా చట్టం కాలేదు.

ఒక నిర్ణయాన్ని సవాలు చేయడం, మరియు కోర్టు జోక్యం చేసుకోవాలని కోరడం

డచ్ చట్టం రెండు లోపాలను వేరు చేస్తుంది. చట్టానికి లేదా విభజన పత్రానికి విరుద్ధంగా తీసుకున్న నిర్ణయం శూన్యం: అది ఎప్పుడూ ఉనికిలో లేదు మరియు దానికి కాలపరిమితి వర్తించదు. ఒక విధానపరమైన నియమాన్ని ఉల్లంఘించి తీసుకున్న నిర్ణయం, లేదా సహేతుకత మరియు న్యాయ ప్రమాణాల ప్రకారం ఆమోదయోగ్యం కాని నిర్ణయం రద్దు చేయదగినది: న్యాయస్థానం దానిని కొట్టివేసే వరకు అది నిలిచి ఉంటుంది.

ఒక నిర్ణయాన్ని రద్దు చేయించుకోవాలంటే, ఆ నిర్ణయం గురించి మీకు తెలిసిన లేదా తెలిసి ఉండగల రోజు నుండి ఒక నెలలోపు మీరు ఉప-జిల్లా కోర్టుకు దరఖాస్తు చేసుకోవాలి (ఆర్టికల్ 5:130 BW, దీనిని ఆర్టికల్ 2:15 BWలోని చట్టపరమైన సంస్థ నిర్ణయాలపై సాధారణ నియమంతో కలిపి చదవాలి). ఆ నెల చాలా తక్కువ సమయం మరియు అది తీవ్రమైన పరిణామం: సమావేశ నిమిషాల కోసం వేచి ఉండే యజమానులు, లేదా ముందుగా బోర్డుతో చర్చలు జరిపే వారు, ఫిర్యాదు చేసే హక్కును తరచుగా కోల్పోతారు. రద్దు అనేది ఇప్పటికే తీసుకున్న నిర్ణయాన్ని సవాలు చేస్తుంది; ప్రత్యామ్నాయ అధికారం అనేది తిరస్కరించబడిన దానిని భర్తీ చేస్తుంది.

నిద్రాణంగా ఉన్న VvE మరియు దానిని ఎలా మేల్కొల్పాలి

చాలా సంఘాలు, ముఖ్యంగా రెండు లేదా మూడు ఫ్లాట్లుగా విభజించబడిన చిన్న యుద్ధపూర్వ బ్లాకులలో, కాగితాల మీద మాత్రమే ఉంటాయి కానీ ఏమీ చేయవు: బోర్డు లేదు, సమావేశాలు లేవు, ఖాతాలు లేవు, రిజర్వ్ ఫండ్ లేదు, కొన్నిసార్లు సామూహిక భవనాల బీమా కూడా ఉండదు. అది ఒక నిరర్థక ఆస్తి (slapende VvE) . అది చట్టబద్ధం కాదు, మరియు అది అమ్మకాలను, రీమార్ట్‌గేజ్‌లను అంతకంతకూ అడ్డుకుంటోంది. పునరుద్ధరణ, క్రమంగా:

• భూమి రిజిస్ట్రీ నుండి విభజన మరియు డ్రాయింగ్ దస్తావేజును పొందండి మరియు ఏ నమూనా నిబంధనలు వర్తిస్తాయో నిర్ధారించుకోండి.
• నిబంధనల ప్రకారం సాధారణ సమావేశాన్ని ఏర్పాటు చేసి, దాని వివరాలను సరిగ్గా నమోదు చేయండి; బోర్డు చర్య తీసుకోకపోతే, యజమానులు సాధారణంగా దానిని స్వయంగా ఏర్పాటు చేసుకోవచ్చు.
• ఒక బోర్డును, అవసరమైతే ఒక నిర్వాహకుడిని నియమించి, రెండింటినీ ఛాంబర్ ఆఫ్ కామర్స్‌లో నమోదు చేయించి, సంఘం పేరు మీద ఒక బ్యాంకు ఖాతాతో పాటు ఒక ప్రత్యేక రిజర్వ్ ఖాతాను కూడా తెరవండి.
• భవనాల భీమాను ఏర్పాటు చేయండి లేదా ధృవీకరించండి, పునర్నిర్మాణ విలువతో భీమా మొత్తాన్ని సరిపోల్చి చూసుకోండి, నిర్వహణ ప్రణాళికను రూపొందించి, దాని ఆధారంగా చెల్లింపులను నిర్ధారించండి.
• సహ-యజమాని సహకరించడానికి నిరాకరిస్తే, ఈ బాధ్యతలను కోర్టు ద్వారా అమలు చేయవచ్చు.

కొనుగోలుదారు సంతకం చేయడానికి ముందు తనిఖీ చేయవలసినవి

• విభజన మరియు డ్రాయింగ్ దస్తావేజు, మరియు ఏ నమూనా నిబంధనలు వర్తిస్తాయి — మీరు ఆఫర్ ఇచ్చే ముందు ప్రైవేట్/ఉమ్మడి సరిహద్దును చదవండి.
• వినియోగ పరిమితులు: నివాస వినియోగానికి మాత్రమే, గదులను అద్దెకు ఇవ్వడం లేదా స్వల్పకాలిక బసపై నిషేధం, పెంపుడు జంతువులు, ఫ్లోరింగ్ మరియు మార్పులపై నియమాలు.
• సభ నియమాలు, మరియు గత మూడు సమావేశాల నివేదిక — సంఘం పనిచేస్తుందో లేదో తెలుసుకోవడానికి ఇంతకంటే వేగవంతమైన పరీక్ష లేదు.
• ఖాతాలు, బడ్జెట్ మరియు రిజర్వ్ ఫండ్ బ్యాలెన్స్, మరియు రిజర్వ్ ఒక ప్రత్యేక ఖాతాలో ఉందా లేదా అనే విషయం.
• MJOP: దాని తేదీ, అది వర్తించే కాలం, మరియు దానికి అనుగుణంగా కంట్రిబ్యూషన్లు ఉన్నాయా లేదా — తక్కువ రిజర్వ్‌తో కూడిన తక్కువ కంట్రిబ్యూషన్ అనేది ఒక డిఫర్డ్ బిల్లు.
• ప్రధాన పనులు లేదా ప్రత్యేక సుంకంపై తీసుకున్న ఏ నిర్ణయమైనా — అది పూర్తయిన తర్వాత కూడా మిమ్మల్ని బంధిస్తుంది — మరియు ఏదైనా రుణం తీసుకోవడం.
• బకాయిలపై బోర్డు ప్రకటన, మరియు పూర్తి అయిన తర్వాత నోటరీ వాటిని పరిష్కరిస్తారనే నిర్ధారణ (ఆర్టికల్ 5:122 BW).
• భవనాల భీమా మరియు పునర్నిర్మాణ విలువ, వాణిజ్య మండలిలో నమోదు, మరియు ఉపవిభజన చేయబడిన భవనానికి ఉపవిభజన దస్తావేజు కూడా.

పత్రాలు సమయానికి అందజేయబడకపోతే, సమర్పించిన దానికంటే ఫైల్ అధ్వాన్నంగా ఉన్నట్లయితే మీరు వైదొలగడానికి వీలుగా కొనుగోలు ఒప్పందంలో ఒక పరిష్కార నిబంధనను చేర్చండి.