నెదర్లాండ్స్లో పైకప్పు దెబ్బతినడానికి బాధ్యత ప్రాథమికంగా భవన యజమానిపై ఉంటుంది. బర్గెర్లిజ్క్ వెట్బోక్ (డచ్ సివిల్ కోడ్)లోని ఆర్టికల్ 6:174 ప్రకారం, ఒక నిర్మాణం దాని కోసం సహేతుకంగా నిర్దేశించదగిన ప్రమాణాలకు అనుగుణంగా లేనప్పుడు మరియు ఆ లోపం వలన ప్రమాదం సంభవించి, అది వాస్తవంగా ఏర్పడినప్పుడు, ఎటువంటి తప్పు రుజువు లేకుండానే ఆ వ్యక్తి బాధ్యత వహించాల్సి ఉంటుంది. కారుతున్న పైకప్పు, గాలివాటుకు జారిపోయే పెంకు మరియు ఊడిపోయిన గట్టర్ అన్నీ ఈ నియమం పరిధిలోకి వస్తాయి. యజమాని అద్దెదారు, కాంట్రాక్టర్ లేదా బీమా సంస్థపై పరిహారం కోరినప్పుడు మాత్రమే ఆ తర్వాత తప్పు అనేది పరిగణనలోకి వస్తుంది.
ఆ ఒక్క నియమం ప్రతి కేసునూ పరిష్కరించదు. యజమాని చివరికి ఖర్చు భరించాలా వద్దా అనేది పైకప్పు పరిస్థితిపై, లీజు లేదా విభజన పత్రంలో ఏముందో దానిపై, భవనంపై ఒక నిపుణుడు పనిచేశాడా లేదా అనే దానిపై, మరియు ఏ పాలసీలు అమలులో ఉన్నాయి అనే దానిపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఈ వ్యాసం ఆ అంశాలలోని ప్రతి దశను, ఫలితాన్ని నిర్ణయించే సాక్ష్యాలను, మరియు దావా యోగ్యతతో సంబంధం లేకుండా దానిని ముగించే గడువులను వివరిస్తుంది.
పైకప్పు నష్టానికి ఎవరు చెల్లించాలో నిర్ణయించే డచ్ నియమాలు
మూడు రకాల నియమాలు పరస్పరం పనిచేస్తాయి. మొదటిది ఆర్టికల్ 6:174 BW యొక్క కఠినమైన బాధ్యత. రెండవది లీజు నియమాల ప్రకారం ఇంటి యజమానికి ఉండే ఒప్పంద నిర్వహణ బాధ్యత. మూడవది పబ్లిక్-లా నిర్మాణ ప్రమాణం, ఇది స్వయంగా బాధితునికి దావా వేసే హక్కును ఇవ్వనప్పటికీ, ఒక పైకప్పు లోపభూయిష్టంగా ఉందని నిర్ధారించడాన్ని బలంగా ప్రభావితం చేస్తుంది.
లోపభూయిష్టమైన నిర్మాణానికి కఠినమైన బాధ్యత
ఆర్టికల్ 6:174 BW అనేది ఒక రిస్క్ రిస్క్: బాధ్యత అనేది నిందార్హమైన ప్రవర్తనకు కాకుండా ప్రమాదానికి వర్తిస్తుంది. ఒక దావాదారు మూడు విషయాలను నిరూపించాలి. ఆ నిర్మాణం, ఆ పరిస్థితులలో దానికి నిర్దేశించబడే అవసరాలను అందుకోలేదు; ఆ లోపం వ్యక్తులకు లేదా ఆస్తికి ప్రమాదాన్ని సృష్టించింది; మరియు ఆ ప్రమాదం వాస్తవరూపం దాల్చి, నష్టాన్ని కలిగించింది. భవనం యొక్క వయస్సు మరియు పనితీరు, ప్రమాదం సంభవించే అవకాశం, సాధ్యమయ్యే పరిణామాల తీవ్రత మరియు ముందుజాగ్రత్త చర్యల ఖర్చు మరియు కష్టాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకుని, ప్రమాణం పాటించబడిందా లేదా అనేది నిష్పక్షపాతంగా నిర్ధారించబడుతుంది.
బాధ్యత సాధారణంగా నమోదిత యజమాని అయిన బెజిట్టర్ (స్వాధీనంలో ఉన్న వ్యక్తి)పై ఉంటుంది. దీనికి ఒక ముఖ్యమైన మినహాయింపు ఉంది: భవనాన్ని ఒక వ్యాపారం నిర్వహించడానికి ఉపయోగించినప్పుడు, ఆర్టికల్ 6:181 BW ప్రకారం బాధ్యత ఆ వ్యాపారాన్ని నిర్వహించే వ్యక్తికి బదిలీ అవుతుంది. వాణిజ్యపరమైన అద్దె విషయంలో, దీని అర్థం ఏమిటంటే, ఆ ప్రాంగణానికి యజమాని అయిన పెట్టుబడిదారుడు కాకుండా, దానిని నడుపుతున్న అద్దెదారుడే గాయపడిన బాటసారికి జవాబుదారీగా ఉంటాడు.
చట్టపరంగా తప్పించుకునే మార్గం పరిమితమైనది. ప్రమాదం తలెత్తిన క్షణంలో దాని గురించి యజమానికి తెలిసి ఉన్నప్పటికీ, అతను టార్ట్ (అపరాధ) చట్టం ప్రకారం బాధ్యుడు కానట్లయితే, అతను బాధ్యుడు కాడు. ఆచరణలో, ఆ లోపం నిజంగా గుర్తించలేనిదిగా ఉన్నప్పుడు మరియు గుర్తించదగిన ఏదైనా లోపాన్ని కనుగొనే నిర్వహణ మరియు తనిఖీ విధానాన్ని యజమాని చూపించగలిగినప్పుడు మాత్రమే ఆ వాదన నెగ్గుతుంది. తేదీలతో కూడిన తనిఖీ నివేదికలు, మరమ్మతుల ఇన్వాయిస్లు మరియు నిర్వహణ ప్రణాళికను సమర్పించగల యజమాని, అలా చేయలేని యజమాని కంటే చాలా భిన్నమైన స్థితిలో ఉంటాడు.
ఇంటి యజమాని నిర్వహణ విధి
ఆస్తిని అద్దెకు ఇచ్చినప్పుడు, ఆర్టికల్ 7:204 BW ఒక ఒప్పందపు పొరను జోడిస్తుంది. లోపం అంటే, అద్దెదారు తాను ఆశించిన విధంగా ఆస్తిని అనుభవించకుండా నిరోధించే ఏదైనా పరిస్థితి, మరియు నీరు లోపలికి వచ్చే పైకప్పు దీనికి ఒక ప్రామాణిక ఉదాహరణ. ఆర్టికల్ 7:206 BW ప్రకారం, అద్దెదారు ఆ లోపాన్ని సరిచేయమని యజమానిని కోరవచ్చు, మరియు నోటీసు ఇచ్చిన తర్వాత కూడా యజమాని అలా చేయడంలో విఫలమైతే, అద్దెదారు మరమ్మత్తు చేయించుకుని, దాని సహేతుకమైన ఖర్చును అద్దె నుండి తగ్గించుకోవచ్చు. ఆర్టికల్ 7:207 BW, యజమానికి నోటీసు ఇచ్చిన క్షణం నుండి లెక్కించి, వినియోగం తగ్గిన కాలానికి అద్దెలో అనుపాత తగ్గింపును అనుమతిస్తుంది.
పర్యవసాన నష్టం అనేది ఒక ప్రత్యేకమైన ప్రశ్న. ఒక లోపం వల్ల కలిగిన నష్టానికి యజమాని నష్టపరిహారం చెల్లించవలసి ఉంటుంది, ఒకవేళ ఆ లోపం అతనికి ఆపాదించదగినది అయితే, లేదా లీజు కుదిరినప్పుడే ఆ లోపం ఉండి, దాని గురించి అతనికి తెలిసి ఉన్నా లేదా తెలిసి ఉండవలసి ఉన్నా. అందుకే తెలియజేసే సమయం చాలా ముఖ్యమైనది: ఆ సమయం నుండే యజమాని తనకు తెలియదని వాదించడానికి వీలుండదు. యజమాని యొక్క బాధ్యతలపై మా అవలోకనం విస్తృతమైన విధిని వివరిస్తుంది.
Omgevingswet కింద నిర్మాణ ప్రమాణాలు
ప్రజా-చట్ట భవన నిర్మాణ అవసరాలు 1 జనవరి 2024న మారాయి. పాత వోనింగ్వెట్ విధానంతో పాటు బౌబెస్లూయిట్ 2012ను కూడా ఉపసంహరించారు, మరియు భవనాలకు సంబంధించిన సాంకేతిక అవసరాలు ఇప్పుడు ఓమ్గెవింగ్స్వెట్ కింద బెస్లూయిట్ బౌవెర్కెన్ లీఫోమ్గెవింగ్ (Bbl)లో ఉన్నాయి. Bblలో కొత్త నిర్మాణాలకు సంబంధించిన ప్రమాణాలతో పాటు, ఇప్పటికే ఉన్న భవనాల కోసం ఒక ప్రత్యేకమైన, తక్కువ స్థాయి ప్రమాణాల సమితి కూడా ఉంది. ఇందులో, ఒక నిర్మాణం ఎవరికీ ప్రమాదం కలిగించని స్థితిలో ఉంచాలనే విధి కూడా చేర్చబడింది. మునిసిపాలిటీలు ఆ నిబంధనలను అమలు చేస్తాయి మరియు జరిమానా చెల్లింపుకు లోబడి ఒక ఉత్తర్వును విధించవచ్చు లేదా, తీవ్రమైన సందర్భాల్లో, భవనాన్ని మూసివేయమని ఆదేశించవచ్చు.
BBL ఉల్లంఘన జరిగినంత మాత్రాన యజమాని ప్రైవేట్ చట్టం ప్రకారం దానంతట అదే బాధ్యుడు కాడు, కానీ పైకప్పు దాని కోసం నిర్దేశించిన ప్రమాణాలను అందుకోలేదనడానికి అది ఒక బలమైన సాక్ష్యం. ఫైల్లోని పత్రాలన్నింటిలో మున్సిపల్ తనిఖీ నివేదిక తరచుగా అత్యంత బలమైనదిగా ఉంటుంది, అందుకే అలాంటిది ఒకటి ఉందో లేదో మున్సిపాలిటీని అడగడం మంచిది.
యజమాని బాధ్యత వహించినప్పుడు మరియు ప్రతివాదన పనిచేసినప్పుడు
పైకప్పు నష్టానికి బాధ్యత అనేది చాలా అరుదుగా యాదృచ్ఛికంగా జరిగిపోతుంది. చాలా వివాదాలకు కొన్ని వాస్తవ నమూనాలే కారణమవుతాయి, మరియు ప్రతిదానికీ ఊహించదగిన ఫలితం ఉంటుంది.
వాయిదా వేసిన నిర్వహణ
వదులుగా లేదా జారిపోయిన పెంకులు, గట్టర్లలో మొక్కలు పెరగడం, పాడైపోయిన ఫ్లాషింగ్, కుళ్ళిపోయిన బాటెన్లు మరియు సంవత్సరాల క్రితమే ఆగిపోయిన తనిఖీ రికార్డు - ఇవన్నీ ఒక లోపభూయిష్టమైన నిర్మాణానికి ఉండే ప్రామాణిక గుర్తులు. ఈ లక్షణాలు ఉన్నప్పుడు, ఆ సంఘటనకు కారణమైన వాతావరణం చాలావరకు అప్రస్తుతం అవుతుంది: ఆ స్థితిలో ఉన్న పైకప్పు దాని కోసం నిర్దేశించిన ప్రమాణాలకు అనుగుణంగా ఉండదు, మరియు తదనంతరం సంభవించే నష్టం గాలి వల్ల కాకుండా ఆ లోపం వల్లే సంభవిస్తుంది. అప్పుడు ప్రత్యక్ష నష్టం మరియు పరోక్ష నష్టం రెండూ యజమానిపైనే పడతాయి.
తుఫాను మరియు ఫోర్స్ మేజర్ వాదన యొక్క పరిమితులు
పైకప్పు వల్ల కాకుండా, ఒక అసాధారణమైన తుఫాను వల్ల నష్టం జరిగిందని యజమానులు తరచుగా వాదిస్తుంటారు. ఆ వాదనలో నిజం ఉంది, కానీ అది కనిపించే దానికంటే చాలా పరిమితమైనది. నెదర్లాండ్స్లో సాధారణంగా వీచే గాలులను తట్టుకునేలా ఒక పైకప్పు ఉండాలని ఆశిస్తారు, మరియు డచ్ తుఫానులు కూడా ఊహించదగినవే. అందువల్ల, ఆ నిర్మాణం సహేతుకంగా తట్టుకోగలదని రూపొందించిన దానికంటే గాలి ఒత్తిడి నిజంగా ఎక్కువగా ఉన్నప్పుడు, మరియు పైకప్పు మిగతా అన్ని విధాలా మంచి స్థితిలో ఉన్నప్పుడు మాత్రమే ఈ వాదన చెల్లుతుంది.
ఆచరణాత్మకంగా, యజమాని సాక్ష్యాలను సమర్పించాలి: ఇటీవలి తనిఖీ నివేదికలు, నిర్వహణకు సంబంధించిన ఇన్వాయిస్లు, మరియు పైకప్పు వర్తించే నిర్మాణ ప్రమాణాలకు అనుగుణంగా ఉందని నిర్ధారణ. కచ్చితమైన ప్రదేశం మరియు సమయానికి సంబంధించిన KNMI వాతావరణ సమాచారం, గాలి వాస్తవానికి ఏమి చేసిందో చూపిస్తుంది. పెంకులు అప్పటికే వదులుగా ఉన్నా లేదా ఫ్లాషింగ్ పెళుసుగా ఉన్నా, సాధారణ నిర్వహణతో నష్టాన్ని నివారించవచ్చని న్యాయస్థానాలు స్థిరంగా తీర్పునిస్తాయి మరియు తుఫాను వాదనను తిరస్కరిస్తాయి.
మంచు, తుషారం మరియు మూసుకుపోయిన డ్రైనేజీ
మరో రెండు పరిస్థితులు ప్రస్తావించదగినవి, ఎందుకంటే భీమా సంస్థలు మరియు యజమానులు వాటిని విభిన్నంగా పరిగణిస్తారు. చదునైన పైకప్పు అవుట్లెట్ ఆకులతో మూసుకుపోవడం వల్ల నీరు వెనక్కి రావడం అనేది దాదాపు ఎల్లప్పుడూ బాహ్య సంఘటన కాకుండా నిర్వహణ వైఫల్యంగా పరిగణించబడుతుంది. దీనికి విరుద్ధంగా, పేరుకుపోయిన మంచు బరువు వల్ల కలిగే నష్టం నిజమైన బాహ్య కారణం కావచ్చు, కానీ సహేతుకంగా ఆశించదగిన భారాన్ని మోయడానికి ఆ నిర్మాణం రూపొందించబడి, నిర్వహించబడితే మాత్రమే ఇది వర్తిస్తుంది. ఇప్పటికే దాని జీవితకాలం ముగింపు దశలో ఉన్న పైకప్పుకు మంచు వలన కలిగే నష్టాన్ని అరుగుదలగా పరిగణిస్తారు.
అపార్ట్మెంట్ భవనాలలో పైకప్పులు మరియు VvE పాత్ర
ఒక అపార్ట్మెంట్ భవనంలో పైకప్పు, గట్టర్లు, పొగగొట్టాలు మరియు బరువును మోసే నిర్మాణం దాదాపు ఎల్లప్పుడూ ఉమ్మడి భాగాలుగా ఉంటాయి. ఏ భాగాలు ఉమ్మడిగా ఉండాలనేది 'ఆక్టే వాన్ స్ప్లిట్సింగ్' (విభజన పత్రం) మరియు అది వర్తింపజేసే నమూనా నిబంధనల ద్వారా నిర్ణయించబడుతుంది; ప్రైవేట్ యాజమాన్యం సాధారణంగా అపార్ట్మెంట్ లోపల పూర్తయిన ఉపరితలం వరకే పరిమితం అవుతుంది. దీని పర్యవసానంగా, పూర్తిగా వ్యక్తిగత ప్రభావాలు కలిగిన ఒక లీక్కు సామూహిక కారణం ఉంటుంది.
అపార్ట్మెంట్ యజమానులు భవనాన్ని ఉమ్మడిగా కలిగి ఉంటారు, మరియు వెరైనింగ్ వాన్ ఐగెనార్స్ (VvE, యజమానుల సంఘం) ఉమ్మడి భాగాలను నిర్వహిస్తుంది మరియు భవనానికి బీమాను కలిగి ఉంటుంది. అందువల్ల, లోపభూయిష్టమైన పైకప్పు నుండి ఉత్పన్నమయ్యే క్లెయిమ్ VvEకి తెలియజేయబడుతుంది, మరియు దాని ఖర్చును సేవా రుసుముల ద్వారా సమిష్టిగా భరిస్తారు. దస్తావేజులో పైకప్పులోని ఒక భాగాన్ని, ఉదాహరణకు పెంట్హౌస్కు జతచేయబడిన రూఫ్ టెర్రస్ను, ఆ యజమానికి స్పష్టంగా కేటాయించినప్పుడు మాత్రమే ఒక వ్యక్తిగత అపార్ట్మెంట్ యజమాని బాధ్యత వహిస్తారు. నెదర్లాండ్స్లోని అపార్ట్మెంట్ హక్కులు మరియు VvE పై మా వ్యాసం ఆ విభజనను మరింత వివరంగా వివరిస్తుంది.
ప్రతి VvE ఉమ్మడి భాగాల భవిష్యత్ నిర్వహణ కోసం ఒక రిజర్వ్ నిధిని తప్పనిసరిగా నిర్వహించాలి. సంఘం తన విరాళాన్ని ఐదు సంవత్సరాల కంటే పాతది కాని దీర్ఘకాలిక నిర్వహణ ప్రణాళికపై ఆధారపడితే తప్ప, వార్షిక విరాళం భవనం యొక్క పునరుద్ధరణ విలువలో కనీసం అర శాతం ఉండాలి. ఈ రెండూ లేని VvE కేవలం సరిగ్గా నిర్వహించబడటం లేదని మాత్రమే కాదు: పైకప్పును మార్చవలసిన అవసరం వచ్చిన క్షణంలోనే లోటు స్పష్టంగా కనిపిస్తుంది, మరియు సభ్యులు ఒక ప్రత్యేక సుంకాన్ని ఎదుర్కోవలసి వస్తుంది.
నిర్వహణకు సంబంధించిన నిర్ణయాలు సాధారణ సమావేశంలో తీసుకోబడతాయి, మరియు దీనికి అవసరమైన మెజారిటీ దస్తావేజు మరియు నిబంధనల నుండి లభిస్తుంది. సరిగ్గా అక్కడే అత్యవసర మరమ్మతులు నిలిచిపోతాయి. నిర్ణయం పొందలేని అపార్ట్మెంట్ యజమాని వేచి ఉండాల్సిన అవసరం లేదు: ఆర్టికల్ 5:121 BW ప్రకారం, వారు ఆ పనిని చేపట్టడానికి లేదా సమావేశం తిరస్కరించిన నిర్ణయాన్ని తీసుకోవడానికి, పిటిషన్ ద్వారా కాంటన్రెక్టర్ (ఉపజిల్లా న్యాయస్థానం)ను ప్రత్యామ్నాయ అనుమతి కోసం అడగవచ్చు. లీక్ నిరంతర నష్టాన్ని కలిగిస్తున్నప్పుడు, అత్యవసర చర్యలను తప్పనిసరి చేయడానికి కోర్ట్ గెడింగ్ (సారాంశ విచారణ)ను దానితో పాటుగా నడపవచ్చు. ఫోటోలు, తేమ రీడింగ్లు మరియు రూఫర్ నుండి వచ్చిన నివేదిక అనేవి నష్టం తక్షణమే జరగబోతోందని న్యాయస్థానాన్ని ఒప్పిస్తాయి. గృహ యజమానుల సంఘం తన విధులను నిర్వర్తించడంలో విఫలమైనప్పుడు ఏమి చేయాలి అనే మా వ్యాసం , నివారణ చర్యలను పూర్తిగా వివరిస్తుంది.
ఇంటి యజమాని మరియు కౌలుదారు: ఎవరు మరమ్మతులు చేస్తారు మరియు ఎవరు చెల్లిస్తారు
బయటి ప్రపంచం పట్ల, ఆర్టికల్ 6:174 BW ప్రకారం యజమాని, లేదా ఆర్టికల్ 6:181 BW ప్రకారం కార్యకలాపాలు నిర్వహించే వ్యాపారం కఠినంగా బాధ్యత వహిస్తుంది. భూస్వామి మరియు కౌలుదారు మధ్య ఏదైనా కేటాయింపు ఆ తర్వాత వారిద్దరి మధ్యనే జరుగుతుంది.
పార్టీల మధ్య, ఆర్టికల్ 7:217 BW ప్రకారం, 'బెస్లూయిట్ క్లైన్ హెర్స్టెల్లింగెన్'లో జాబితా చేయబడిన చిన్న మరమ్మతులను కౌలుదారు తన సొంత ఖర్చుతో చేయించుకోవాలి: ప్రమాదం లేకుండా అందుబాటులో ఉన్న గట్టర్లు మరియు డ్రెయిన్లను శుభ్రపరచడం, సాధారణ పరిస్థితులలో పగిలిన ఒకే ఒక టైల్ను మార్చడం, మరియు ఇలాంటి రోజువారీ పనులు. నిర్మాణపరమైన ప్రతిదీ, మరియు పైకప్పు మొత్తం, యజమాని బాధ్యతగానే ఉంటుంది. ఒక చిన్న మరమ్మతును నిర్లక్ష్యం చేసిన కౌలుదారు, దాని ఫలితంగా మూడవ పక్షాలకు కలిగే నష్టానికి బాధ్యుడు కాడు; మొదట యజమానియే బాధ్యత వహించాలి మరియు ఆ తర్వాత డిక్రీ ద్వారా కౌలుదారుకు కేటాయించిన పరిమిత మొత్తాన్ని తిరిగి రాబట్టుకోవచ్చు.
అద్దెదారు తన సొంత ప్రవర్తన వల్ల సమస్యను సృష్టించినప్పుడు, పరిస్థితి మారుతుంది. ఆర్టికల్ 7:218 BW ప్రకారం, అద్దెదారు తన వైపు నుండి జరిగిన లోపం వల్ల లీజుకు తీసుకున్న ఆస్తికి కలిగే నష్టానికి బాధ్యత వహించాల్సి ఉంటుంది మరియు ఆ నష్టం వారి లోపం వల్లే జరిగిందని భావించబడుతుంది. ఈ భావనకు ఇక్కడ అత్యంత ముఖ్యమైన ఒక మినహాయింపు ఉంది: అది అగ్నిప్రమాదం వల్ల కలిగే నష్టానికి గానీ, లీజుకు తీసుకున్న ఆస్తి వెలుపలి భాగానికి కలిగే నష్టానికి గానీ వర్తించదు. అందువల్ల, పైకప్పు విషయంలో, అద్దెదారుని నిందించే యజమాని, ఆ పనిని అద్దెదారు చేశాడని నిరూపించాల్సి ఉంటుంది, అంతేగానీ దీనికి విరుద్ధంగా కాదు. శాటిలైట్ డిష్ కోసం డ్రిల్లింగ్ చేయడం, చదునైన పైకప్పుపై బరువైన వస్తువులను నిల్వ చేయడం లేదా ఇన్స్టాలేషన్ కోసం టైల్స్ను తొలగించడం వంటి సందర్భాలలో సాధారణంగా ఆ రుజువు లభిస్తుంది.
యజమాని యొక్క బీమా సంస్థ నష్టపరిహారం చెల్లించినట్లయితే, నష్టానికి కారణమైన కౌలుదారుపై అది తన ప్రతిస్థాపన హక్కును వినియోగించుకోవచ్చు. ఆర్టికల్ 7:962 BW ఆ పరిహారాన్ని బీమాదారునికి సన్నిహితంగా ఉన్న కొద్దిమంది వ్యక్తుల నుండి మాత్రమే మినహాయిస్తుంది, మరియు కౌలుదారు ఆ వర్గంలోకి రాడు. ఈ కారణంగానే, ఇరు పక్షాలు ఒక సంఘటన జరిగిన తర్వాత కాకుండా, దానికి ముందే తమ బాధ్యత కవరేజీని సరిచూసుకోవాలి.
కాంట్రాక్టర్లు, కొత్త పైకప్పులు మరియు ఇటీవల నిర్మించిన గృహాలు
కొత్తగా వేసిన లేదా పునరుద్ధరించిన పైకప్పు కారడం మొదలైనప్పుడు, ప్రశ్న భవనం పరిస్థితి నుండి పని నాణ్యత వైపు మళ్లుతుంది.
ఒక రూఫింగ్ కాంట్రాక్టర్ BWలోని ఆర్టికల్స్ 7:750 మరియు తదుపరి నిబంధనల ప్రకారం పని కోసం ఒక కాంట్రాక్టును నిర్వహిస్తాడు. పనిని అప్పగించే సమయంలో, క్లయింట్ ఆ క్షణంలో సహేతుకంగా కనుగొనగలిగే లోపాల నుండి కాంట్రాక్టర్ సూత్రప్రాయంగా విముక్తి పొందుతాడు, అందుకే పనిని అప్పగించేటప్పుడు, అభ్యంతరాల యొక్క వ్రాతపూర్వక జాబితాతో కూడిన తనిఖీ ముఖ్యం. 1 జనవరి 2024న అమల్లోకి వచ్చిన Wet kwaliteitsborging voor het bouwen యొక్క ప్రైవేట్-చట్ట భాగం పరిధిలోకి వచ్చే నిర్మాణ కాంట్రాక్టుల విషయంలో, క్లయింట్కు పరిస్థితి మరింత అనుకూలంగా ఉంటుంది: పనిని అప్పగించే సమయంలో కనుగొనబడని లోపాలకు, ఆ లోపాలు కాంట్రాక్టర్కు ఆపాదించలేని పక్షంలో తప్ప, పనిని అప్పగించిన తర్వాత కూడా కాంట్రాక్టరే బాధ్యత వహిస్తాడు. అలాగే, కేటాయింపులోని తప్పుల గురించి మరియు తనకు తెలిసిన లేదా తెలిసి ఉండవలసిన మెటీరియల్స్ లేదా ప్లాన్లలోని లోపాల గురించి క్లయింట్ను హెచ్చరించాల్సిన బాధ్యత కూడా కాంట్రాక్టర్కు ఉంటుంది.
కాలపరిమితులు కఠినంగా ఉన్నప్పటికీ, వాటి నిడివి ఉదారంగా ఉంటుంది. డెలివరీ చేయబడిన పనిలోని లోపంపై దావా, క్లయింట్ దాని గురించి ఫిర్యాదు చేసిన రెండు సంవత్సరాల తర్వాత మరియు ఏదేమైనా ఒక భవనం విషయంలో డెలివరీ జరిగిన ఇరవై సంవత్సరాల తర్వాత కాలపరిమితి ముగుస్తుంది. సకాలంలో ఫిర్యాదు చేయడం అనేది ఒక ప్రత్యేక ఆవశ్యకత: క్లయింట్ లోపాన్ని కనుగొన్న తర్వాత సహేతుకమైన వ్యవధిలోగా నిరసన తెలియజేయాలి, మరియు కాలపరిమితి లోపల కూడా మౌనం వహించడం దావాను రద్దు చేయడానికి దారితీయవచ్చు. నిర్మాణ లోపాలు మరియు బాధ్యతపై , అలాగే కొత్తగా నిర్మించిన ఇళ్లలోని లోపాలపై మా వ్యాసాలు ఆ దశలను వివరంగా చర్చిస్తాయి.
వారంటీ పథకాలు మరో పొరను జోడిస్తాయి. అనేక కొత్తగా నిర్మించిన గృహాలు గుర్తింపు పొందిన వారంటీ పథకం కింద హామీతో అమ్మబడతాయి, మరియు పైకప్పు జలనిరోధకత సాధారణంగా చట్టం ద్వారా కాకుండా పథకం నిబంధనలలో నిర్దేశించిన నిర్దిష్ట సంవత్సరాల పాటు కవర్ చేయబడుతుంది. సర్టిఫికేట్ను చదవండి: సాధారణ కాంట్రాక్ట్ చట్టం కాకుండా, పథకమే సాధారణంగా వేగవంతమైన మార్గం అవుతుంది.
మూడవ పక్షాలు వీటిలో దేనికీ కట్టుబడి ఉండవు. పైకప్పు పాడైపోయిన పొరుగువారు లేదా టైల్ తగిలిన బాటసారి, భవన నిర్మాణ ఒప్పందంతో ఏమాత్రం సంబంధం లేకుండానే ఆర్టికల్ 6:174 BW కింద యజమానిపై చర్య తీసుకోవచ్చు. పనితనం స్పష్టంగా నిర్లక్ష్యంగా ఉన్నప్పుడు, వారు ఆర్టికల్ 6:162 BW కింద కాంట్రాక్టర్పై టార్ట్ కింద కూడా దావా వేయవచ్చు, మరియు ఆర్టికల్ 6:171 BW అదనంగా, తమ వ్యాపారం కోసం పని చేస్తున్న ఒక సబార్డినేట్ కాని కాంట్రాక్టర్ యొక్క తప్పుకు క్లయింట్ను బాధ్యుడిని చేయగలదు. అప్పుడు యజమాని కాంట్రాక్టర్పై పరిహారం కోరతాడు. కొనుగోలు చేసిన ఆస్తిలో దాగి ఉన్న లోపంతో బాధపడుతున్న బాధితుడు మళ్ళీ వేరే నియమాలను ఎదుర్కొంటాడు, ఎందుకంటే వినియోగదారుల అమ్మకాలకు వర్తించే రెండు నెలల నోటిఫికేషన్ నియమం ఇంటి కొనుగోలుకు వర్తించదు; అక్కడ కొనుగోలుదారు సహేతుకమైన సమయంలోపు ఫిర్యాదు చేయాలి.
ఏ బీమా ముందుగా చెల్లిస్తుంది
సాధారణంగా డబ్బు పొందడానికి భీమానే అత్యంత వేగవంతమైన మార్గం, మరియు చాలా సందర్భాలలో బాధ్యులైన వారిపై చర్య తీసుకునే ముందు పాలసీని చేపట్టడమే మంచిది. భీమా సంస్థలు తరచుగా డబ్బు చెల్లించి, ఆ తర్వాత పరిహారం గురించి వాదిస్తుంటాయి.
ఒప్స్టాల్వెర్జెకెరింగ్ (భవనాల బీమా) అనేది తుఫాను, వడగళ్ళు, మెరుపులు, పడిపోయే వస్తువులు మరియు నీటి లీకేజీ వంటి ఆకస్మిక మరియు బాహ్య సంఘటనల నుండి పైకప్పు, పొగగొట్టాలు మరియు మురుగు కాలువలతో సహా నిర్మాణానికే రక్షణ కల్పిస్తుంది. పాలసీలు KNMI జారీ చేసిన వాతావరణ హెచ్చరికల కంటే గాలి వేగం ఆధారంగా తుఫానును నిర్వచిస్తాయి, మరియు ఈ పరిమితి పాలసీ నిబంధనలలో నిర్దేశించబడి ఉంటుంది, కాబట్టి కవరేజ్ ఉందని భావించే ముందు ఆ నిర్వచనాన్ని చదవండి. ప్రమాదాల కంటే ప్రామాణిక మినహాయింపులే ఎక్కువ ప్రాముఖ్యతను కలిగి ఉంటాయి: క్రమమైన అరుగుదల, గడువు మించిన నిర్వహణ, మరియు యజమానికి తెలిసిన డిజైన్ లేదా నిర్మాణ లోపాలు దాదాపు అన్నిచోట్లా మినహాయించబడతాయి. నష్టమే మినహాయించబడినప్పటికీ, తదుపరి నష్టాన్ని నివారించడానికి లేదా పరిమితం చేయడానికి తీసుకున్న చర్యల యొక్క సహేతుకమైన ఖర్చు అయిన 'బెరెడ్డింగ్స్కోస్టెన్ను' బీమా సంస్థ సాధారణంగా తిరిగి చెల్లిస్తుంది.
ఇన్బోడెల్వెర్జెకెరింగ్ (కంటెంట్స్ ఇన్సూరెన్స్) అనేది నివాసి యొక్క వస్తువులను కవర్ చేస్తుంది, ఇది అద్దెదారు విషయంలో, పాడైపోయిన సోఫా మరియు నీటితో దెబ్బతిన్న ల్యాప్టాప్కు వాస్తవంగా చెల్లించే పాలసీ. ఆన్స్ప్రాకెలిజ్హీడ్స్వెర్జెకెరింగ్ (లయబిలిటీ ఇన్సూరెన్స్) అనేది మూడవ పక్షాలు చేసే క్లెయిమ్లకు స్పందిస్తుంది, మరియు ఒక ప్రైవేట్ ఇంటి యజమాని లేదా అపార్ట్మెంట్ యజమాని విషయంలో, గాయపడిన బాటసారి చేసే క్లెయిమ్కు సమాధానమిచ్చే పాలసీ ఇది. ఆర్టికల్ 6:181 BW ప్రకారం బాధ్యత బదిలీని దృష్టిలో ఉంచుకుని, వ్యాపారాలు తమ సాధారణ లయబిలిటీ కవర్ వారు ఆక్రమించిన ప్రాంగణాలకు కూడా వర్తిస్తుందో లేదో తనిఖీ చేసుకోవాలి.
ఒకటి కంటే ఎక్కువ పాలసీలు స్పందించినప్పుడు, ఆర్టికల్ 7:961 BW వర్తిస్తుంది. బీమా చేయించుకున్న వ్యక్తి తనకు నచ్చిన బీమా సంస్థ నుండి పూర్తి నష్టాన్ని క్లెయిమ్ చేసుకోవచ్చు, ఆ తర్వాత బీమా సంస్థలు ఆ భారాన్ని తమలో తాము పంచుకుంటాయి. బాధితుడు మధ్యలో చిక్కుకోకుండా ఉండేందుకే ఆ నియమం ఉంది, మరియు బీమా సంస్థలు ఒకరిపై ఒకరు నిందలు వేసుకోవడం ప్రారంభించినప్పుడు దీనిని స్పష్టంగా ప్రస్తావించడం సముచితం. సహేతుకంగా సాధ్యమైనంత త్వరగా, సంబంధితంగా ఉండే అవకాశం ఉన్న ప్రతి బీమా సంస్థకు ఈ సంఘటన గురించి నివేదించండి: ఆర్టికల్ 7:941 BW ప్రకారం వెంటనే తెలియజేయాలి, మరియు ఆలస్యంగా తెలియజేయడం వల్ల నిజంగా నష్టపోయిన బీమా సంస్థ చెల్లింపును తగ్గించవచ్చు లేదా నిరాకరించవచ్చు.
దావాను నిరూపించడం మరియు నష్టాన్ని లెక్కించడం
పైకప్పు నష్టానికి బాధ్యతను సాక్ష్యాధారాల ఆధారంగా నిర్ణయిస్తారు, మరియు ఉపయోగకరమైన సాక్ష్యాధారాలలో చాలా వరకు కొద్ది రోజుల్లోనే మాయమైపోతాయి.
వెంటనే ఏమి భద్రపరచాలి
పైకప్పు, ప్రవేశ మార్గం, లోపలి మరకలు మరియు దెబ్బతిన్న ప్రతి వస్తువును, తేదీ కనిపించేలా ఫోటోలు మరియు వీడియోలు తీయండి. KNMI నుండి ఆ ప్రదేశం మరియు సమయానికి సంబంధించిన వాతావరణ పరిశీలనలను పొందండి, ఇది దాని స్టేషన్ల చారిత్రక డేటాను ప్రచురిస్తుంది. కేవలం కొటేషన్ కాకుండా, పైకప్పు మరమ్మత్తు చేసేవారిని సమస్యకు కారణంపై వ్రాతపూర్వక నిర్ధారణ ఇవ్వమని అడగండి మరియు సాధ్యమైన చోట తొలగించిన వస్తువులను భద్రపరచండి: ఒక పేరా వివరణ కంటే పెళుసుగా ఉన్న పెంకు లేదా తుప్పు పట్టిన ఫిక్సింగ్ విలువైనవి. అత్యవసర చర్యల కోసం రసీదులను భద్రపరచండి. ఎవరైనా గాయపడినా లేదా వాహనం దెబ్బతిన్నా, పోలీసు నివేదికలోని సంఘటన సంఖ్యను నమోదు చేసుకోండి మరియు ఏదైనా సాక్షి వివరాలను తీసుకోండి.
కారణాన్ని నమోదు చేసే ముందు శాశ్వత మరమ్మతులు చేపట్టవద్దు. బీమా సంస్థ గానీ లేదా న్యాయస్థానం గానీ తరువాత నియమించిన నిపుణుడు, అప్పటికే మార్చబడిన దానిని తనిఖీ చేయలేడు, మరియు లోపాన్ని నిరూపించాల్సిన బాధ్యత దావాదారుడిపై ఉంటుంది.
ప్రత్యక్ష మరియు పరోక్ష నష్టం
డచ్ చట్టం, వాస్తవంగా జరిగిన నష్టానికి రెండు వర్గాలలో పరిహారం అందిస్తుంది. ప్రత్యక్ష నష్టం అంటే ఆస్తిని పునరుద్ధరించడానికి అయ్యే ఖర్చు: టైల్స్ మార్చడం, కొత్త ప్లాస్టర్బోర్డ్ వేయడం, పునరలంకరణ చేయడం వంటివి. దీనిని ఇన్వాయిస్ ద్వారా గానీ లేదా నిపుణుల అంచనా ద్వారా గానీ నిర్ధారిస్తారు. పర్యవసాన నష్టం అనేది భవనానికి మించి ఆ లోపం వల్ల కలిగే ప్రతిదాన్ని కవర్ చేస్తుంది: ధ్వంసమైన ఫర్నిచర్ మరియు పరికరాలు, ప్రత్యామ్నాయ వసతి, వ్యాపార ప్రాంగణాలను ఉపయోగించలేని కారణంగా కోల్పోయిన టర్నోవర్, మరియు నష్టాన్ని నిర్ధారించడానికి, కోర్టు వెలుపల చెల్లింపును పొందడానికి అయ్యే సహేతుకమైన ఖర్చు.
పాడైన వస్తువులకు కొలమానం, అవి కొత్తగా ఉన్నప్పుడు చెల్లించిన ధర కాదు, నష్టం జరిగిన క్షణంలోని వాటి విలువ. అందువల్ల, పరిమిత జీవితకాలం ఉన్న వస్తువులకు తరుగుదల వర్తిస్తుంది. మరమ్మత్తు ఖర్చులు, కొత్త వస్తువు కొనుగోలు ఖర్చు కంటే తక్కువగా ఉన్నప్పుడు, సాధారణంగా తక్కువ మొత్తాన్నే పరిహారంగా ఇస్తారు. అసలు ఇన్వాయిస్లు, కొనుగోలు రికార్డులు మరియు వాడుకలో ఉన్న వస్తువుల ఫోటోలు వంటివి బీమా సంస్థ తక్కువ విలువను నిర్ణయించకుండా నిరోధిస్తాయి. భౌతికేతర నష్టానికి పరిహారం అనేది సివిల్ కోడ్ అనుమతించే పరిమిత పరిస్థితులలో మాత్రమే సాధ్యమవుతుంది, ప్రధానంగా వ్యక్తిగత గాయాల విషయంలో. భౌతికేతర నష్టానికి పరిహారం గురించిన మా వ్యాసం, అటువంటి పరిస్థితి ఎప్పుడు తలెత్తుతుందో వివరిస్తుంది. బాధ్యత నిర్ధారించబడినప్పటికీ, పరిహారం మొత్తంపై వివాదం ఉన్నప్పుడు, నష్టాన్ని ఒక ప్రత్యేక నష్టపరిహార అంచనా ప్రక్రియలో లెక్కించవచ్చు.
పరిమితి కాలాలు
నష్టపరిహారం కోసం చేసే దావా ఆర్టికల్ 3:310 BWకి లోబడి ఉంటుంది: నష్టపోయిన పక్షం వారు నష్టం గురించి మరియు దానికి బాధ్యుడైన వ్యక్తి గురించి తెలుసుకున్న రోజు నుండి ఐదు సంవత్సరాల తర్వాత, మరియు ఏదేమైనా దానికి కారణమైన సంఘటన జరిగిన ఇరవై సంవత్సరాల తర్వాత దాని గడువు ముగుస్తుంది. అవగాహన అంటే దావా వేయడానికి సరిపోయే వాస్తవ జ్ఞానం, అంతేగానీ అస్పష్టమైన అనుమానం కాదు, కానీ నీరు లోపలికి వచ్చినప్పుడే గడువు ప్రారంభమైందని సురక్షితంగా భావించవచ్చు.
ఆర్టికల్ 3:317 BW ప్రకారం, రుణదాత పనితీరు హక్కును స్పష్టంగా రిజర్వ్ చేసుకునే వ్రాతపూర్వక నోటీసు ద్వారా ఐదేళ్ల కాలాన్ని అంతరాయం కలిగించవచ్చు. ప్రతి గడువుకు ముందు పునరావృతం చేయబడిన ఒకే రిజిస్టర్డ్ లేఖ, చర్చలు కొనసాగుతున్నంత కాలం క్లెయిమ్ను సజీవంగా ఉంచుతుంది. బీమాదారునికి వ్యతిరేకంగా ఒక ప్రత్యేక ఒప్పంద కాలం వర్తించవచ్చు, కాబట్టి పాలసీని కూడా తనిఖీ చేయండి. ఆర్టికల్ 93 Rvలోని చట్టబద్ధమైన పరిమితి కంటే తక్కువ ఉన్న క్లెయిమ్లను కాంటన్రెక్టర్ విచారిస్తుంది, ఇక్కడ న్యాయవాది అవసరం లేదు; పెద్ద క్లెయిమ్లు రెక్ట్బ్యాంక్కు వెళ్తాయి, ఇక్కడ న్యాయవాది ప్రాతినిధ్యం తప్పనిసరి. విధానపరమైన మార్గంపై మార్గదర్శకత్వం నెదర్లాండ్స్లో నష్టపరిహారం ఎలా క్లెయిమ్ చేయాలి అనే మా వ్యాసంలో పొందుపరచబడింది.
లీక్ లేదా టైల్ పడిపోయిన తర్వాత మొదటి రోజుల్లో ఏమి చేయాలి
యజమానులు మరియు నివాసితులు ఇద్దరూ మరింత నష్టాన్ని పరిమితం చేయాల్సిన బాధ్యతను కలిగి ఉంటారు, మరియు ఆ బాధ్యతను విస్మరించిన సందర్భంలో బీమా సంస్థ చెల్లింపును తగ్గించవచ్చు.
ముందుగా ప్రమాదాన్ని ఎదుర్కోండి. పగిలిన భాగాన్ని మూసివేయండి, ఎలక్ట్రానిక్స్, కళాకృతులు మరియు పత్రాలను పొడి గదికి తరలించండి, మరియు ప్రభావిత ప్రాంతాలలో విద్యుత్ను ఆపివేయండి. టైల్స్ ఇంకా కదులుతూ ఉంటే, కింద ఉన్న ప్రాంతాన్ని దిగ్బంధం చేయండి మరియు ప్రజలకు ప్రమాదం ఉంటే అత్యవసర నంబర్కు కాల్ చేయండి. టార్పాలిన్లు, డీహ్యూమిడిఫైయర్లు మరియు కాల్-అవుట్ ఛార్జీల రసీదులను భద్రపరచండి, ఎందుకంటే అసలు క్లెయిమ్ తర్వాత తిరస్కరించబడినప్పటికీ, ఈ ఖర్చులు సాధారణంగా తిరిగి చెల్లించబడతాయి.
ఆ తర్వాత, మీరు అద్దెదారు లేదా అపార్ట్మెంట్ యజమాని అయితే, యజమానికి లేదా VvE బోర్డుకు; భవనాల బీమా సంస్థకు మరియు వస్తువుల బీమా సంస్థకు; వీధికి శిథిలాల ముప్పు ఉన్న పురపాలక సంఘానికి; మరియు నిర్మాణం గుండా ప్రవహించే నీటి వల్ల ప్రభావితమయ్యే అవకాశం ఉన్న పొరుగువారికి, సరైన క్రమంలో మరియు వ్రాతపూర్వకంగా తెలియజేయండి. ఫోటోలతో కూడిన ఒక చిన్న వాస్తవ సారాంశాన్ని పంపి, అది అందినట్లు నిర్ధారణ కోరండి. ఆ నిర్ధారణలే తెలియజేసిన తేదీని నిర్ధారిస్తాయి. ఆ తేదీయే అద్దె తగ్గింపు ప్రారంభాన్ని, యజమానికి విషయం తెలిసిన విషయాన్ని, మరియు కాలపరిమితి అమలును నిర్ణయిస్తుంది.
పరిస్థితి స్థిరపడిన తర్వాత, కనీసం రెండు మరమ్మతు కొటేషన్లను పొందండి మరియు జరిగిన నష్టం యొక్క జాబితాను తయారు చేయండి. వాస్తవాలు, చట్టపరమైన ఆధారం మరియు గడువును పేర్కొంటూ పంపే ఒక అధికారిక డిమాండ్ లేఖ, ఇటువంటి చాలా విషయాలను ఎలాంటి విచారణ లేకుండానే పరిష్కరిస్తుంది, మరియు నష్టపరిహార దావాకు అవసరమైన డిఫాల్ట్ను కూడా ఇది నిర్ధారిస్తుంది. లీక్ కొనసాగుతూ ఉండి, బాధ్యత వహించాల్సిన పక్షం చర్య తీసుకోనప్పుడు, సంక్షిప్త విచారణల ద్వారా నెలల తరబడి కాకుండా రోజుల్లోనే మరమ్మతులు చేయమని ఆదేశం జారీ చేయవచ్చు. వాదన కేవలం నష్టపరిహారం మొత్తం గురించే అయినప్పుడు, సాధారణ విచారణలే సరైన మార్గం.
Law & More యజమానులు, అద్దెదారులు, అపార్ట్మెంట్ యజమానులు మరియు గృహ యజమానుల సంఘాలకు సలహా ఇస్తుంది బాధ్యత పైకప్పు దెబ్బతినడం మరియు దానిపై ఫలితంగా వచ్చిన నష్టాన్ని తిరిగి పొందడంమేము పత్రాలలోని పరిస్థితిని అంచనా వేస్తాము, బీమా సంస్థలతో వ్యవహరిస్తాము మరియు అవసరమైన చోట, దావా వేస్తాము లేదా ప్రతివాదన చేస్తాము. మీరు లీక్, పడిపోయిన పెంకు లేదా పొరుగువారి నుండి దావాను ఎదుర్కొంటున్నట్లయితే, దయచేసి మా న్యాయవాదులను సంప్రదించండి.
