అద్దె ఇంటిని ఉచిత విభాగానికి తరలించడం: ఇంటి యజమానిగా మీకున్న అవకాశాలు ఏమిటి?

అద్దె ఒప్పందం కొనసాగుతున్నప్పుడు మీరు సాధారణంగా నియంత్రిత అద్దె ఇంటిని ప్రైవేట్ రంగానికి తరలించలేరు: అద్దెదారు అద్దె భద్రత మరియు అద్దె రక్షణ రెండింటినీ నిలుపుకుంటాడు. వాస్తవిక సమయం ఆ ఇంటిని తిరిగి అద్దెకు ఇచ్చినప్పుడే వస్తుంది, అప్పుడు కూడా గృహ విలువ మదింపు వ్యవస్థ కింద ఆ ఇంటికి తగినన్ని పాయింట్లు వస్తేనే అది సాధ్యమవుతుంది; మీరు వసూలు చేయాలనుకుంటున్న అద్దె ఆ విభాగాన్ని నిర్ణయించదు.

Below we explain how the segment is determined under the Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur), why an ongoing tenancy leaves little room, why a higher rent in the contract is not a solution, and how improvements can help at the next letting.

ఒక ఇంటిని ఎప్పుడు నియంత్రిస్తారు, ఎప్పుడు నియంత్రించరు?

గృహ మదింపు వ్యవస్థ ( వోనింగ్‌వార్డెరింగ్స్‌స్టెల్సెల్ , WWS) కింద ఇంటికి లభించే పాయింట్ల ఆధారంగా ఈ విభాగం ఏర్పడుతుంది . సరసమైన అద్దె చట్టం ( వెట్ బెటాల్బేర్ హుర్ ) వచ్చినప్పటి నుండి, ఈ వ్యవస్థ తక్కువ మరియు మధ్య తరగతి రెండింటినీ కవర్ చేస్తుంది, కాబట్టి ఉచిత విభాగంలోకి వచ్చే ఇళ్ల సంఖ్య తక్కువగా ఉంటుంది.

ఫ్లోర్ ఏరియా, వంటగది మరియు బాత్రూమ్ వంటి సౌకర్యాలు, WOZ విలువ (మునిసిపల్ ఆస్తి విలువ), ఎనర్జీ లేబుల్ మరియు ఇతర నాణ్యతా లక్షణాల వంటి అంశాల ఆధారంగా WWS ఒక ఇంటి నాణ్యతను అంచనా వేస్తుంది. 2026 కొరకు ప్రమాణాలు ఈ విధంగా ఉన్నాయి:

• తక్కువ (సామాజిక) విభాగం: 143 పాయింట్ల వరకు, నెలకు గరిష్ట ప్రాథమిక అద్దె 932.93 యూరోలు.
• మధ్య విభాగం: 144 నుండి 186 పాయింట్లు, నెలకు గరిష్ట ప్రాథమిక అద్దె 1,228.07 యూరోలు.
• ఉచిత విభాగం: 187 పాయింట్లు లేదా అంతకంటే ఎక్కువ; గరిష్ట అద్దె లేదు.

సరసమైన అద్దె చట్టం 1 జూలై 2024న లేదా ఆ తర్వాత కుదిరిన కొత్త అద్దె ఒప్పందాలకు, 186 పాయింట్ల వరకు ఉన్న గృహాలకు వర్తిస్తుంది. 143 పాయింట్ల వరకు ఉన్న గృహాలకు, గరిష్ట అద్దె ఇప్పటికే ఉన్న ఒప్పందాలకు కూడా వర్తిస్తుంది: అద్దె, అనుమతించిన పాయింట్ల కంటే ఎక్కువగా ఉంటే, ఇంటి యజమాని దానిని తగ్గించాలి. 1 జనవరి 2025 నుండి, నిబంధనలను పాటించని ఇంటి యజమానులకు మునిసిపాలిటీలు జరిమానా కూడా విధించవచ్చు, మరియు అద్దె ప్రారంభమైనప్పుడు ఇంటి యజమానులు పాయింట్ల స్కోరును తప్పనిసరిగా తెలియజేయాలి.

ఒక కీలకమైన విషయం: అద్దె ఒప్పందం ప్రారంభంలో ఇంటి చట్టపరమైన వర్గీకరణే ముఖ్యం. కేవలం మార్కెట్ మారిందనో లేదా ఇంటి విలువ పెరిగిందనో, అప్పటికే ఉన్న నియంత్రిత అద్దె ఒప్పందాన్ని తర్వాత స్వేచ్ఛా రంగ అద్దె ఒప్పందంగా మార్చలేరు.

అద్దె ఒప్పందం కొనసాగుతున్నప్పుడు మీరు ఏమి చేయగలరు?

చాలా తక్కువ. అద్దెదారు నియంత్రిత ఒప్పందం కింద ఇంట్లో నివసిస్తున్నంత కాలం, మీరు ఏకపక్షంగా అద్దెను స్వేచ్ఛా రంగ స్థాయికి పెంచలేరు; అద్దెదారుకు నివాస భద్రత మరియు అద్దె రక్షణ ఉంటాయి.

మార్కెట్ విలువ లేదా WOZ విలువ పెరిగిన తర్వాత, లేదా ఇంటిని మెరుగుపరిచిన తర్వాత మార్పు సాధ్యమవుతుందని చాలా మంది ఇంటి యజమానులు నమ్ముతారు. ఇప్పటికే ఉన్న నియంత్రిత అద్దె ఒప్పందాన్ని స్వేచ్ఛా రంగ ఒప్పందంగా మార్చడానికి ఆ పరిస్థితులు వాటంతట అవే దాదాపుగా ఎప్పుడూ సరిపోవు. అద్దె కాలంలో అద్దె పెంపులు ఆ విభాగానికి నిర్దేశించిన చట్టబద్ధమైన గరిష్ట పరిమితులకు లోబడి ఉంటాయి. 2026 సంవత్సరానికి ప్రభుత్వం, ఇతర పరిమితులతో పాటు, మధ్య విభాగానికి గరిష్టంగా 6.1% మరియు స్వేచ్ఛా రంగానికి 4.4% పెంపును నిర్దేశించింది.

అద్దెదారుతో ఒప్పందాలు కనిపించేంత సూటిగా ఉండవు

ఇప్పటి నుండి ఇల్లు ఉచిత విభాగంలోకి వస్తుందని ఇంటి యజమాని, అద్దెదారు కేవలం అంగీకరించవచ్చని కొన్నిసార్లు భావిస్తారు. ఆచరణలో, అది చట్టపరంగా సురక్షితమైన మార్గం చాలా అరుదు. నివాస అద్దె చట్టంలో అద్దెదారుని రక్షించే అనేక తప్పనిసరి నిబంధనలు ఉన్నాయి.

Not every agreement is valid, even if both parties seem to agree. Most rent rules in Book 7 of the Dutch Civil Code (BW) are mandatory, so an agreement that deprives the tenant of rent protection can later be set aside by the subdistrict court (kantonrechter) or the Rent Tribunal.

అత్యంత వాస్తవికమైన మార్గం ఏది?

అద్దెదారు వెళ్ళిపోయిన తర్వాత తిరిగి అద్దెకు ఇవ్వడం. ఆ సమయంలో, ఇంటి ప్రస్తుత పాయింట్ల స్కోరు ఆధారంగా, అది ఏ విభాగానికి చెందుతుందో మీరు తిరిగి అంచనా వేయవచ్చు.

The questions at that moment are: how many points does the home score now, does that place it in the low segment (up to 143 points), the middle segment (144 to 186) or the free sector (187 or more), and what starting rent may you legally agree?

ఎక్కువ అద్దె అడగడం ఎందుకు పరిష్కారం కాదు?

ఎందుకంటే కాంట్రాక్టులోని అద్దె కాదు, పాయింట్లే సెగ్మెంట్‌ను నిర్ణయిస్తాయి. చాలా ఎక్కువగా ఉన్న అద్దెను సవాలు చేసి, వర్తించే గరిష్ట స్థాయికి తగ్గించవచ్చు.

ఇది ఒక సాధారణ పొరపాటు. కొంతమంది ఇంటి యజమానులు ఒప్పందంలో అధిక అద్దెను చేర్చి, అందువల్ల ఆ ఇల్లు ఉచిత విభాగంలోకి వస్తుందని భావిస్తారు. ఒకవేళ ఆ ఇల్లు పాయింట్ల విధానం ప్రకారం అర్హత పొందకపోతే, అద్దెదారు అద్దెను అంచనా వేయమని అద్దె ట్రిబ్యునల్ ( హుర్‌కమిస్సీ )ని కోరవచ్చు. అప్పుడు, బహుశా అధికంగా చెల్లించిన మొత్తాన్ని తిరిగి చెల్లించడంతో పాటు, అద్దెను ఆ విభాగానికి నిర్దేశించిన గరిష్ట స్థాయికి తీసుకురావచ్చు. దీని నుండి నేర్చుకోవాల్సిన ఆచరణాత్మక పాఠం చాలా సులభం: ముందుగా ఆ ఇల్లు ఏ విభాగంలోకి వస్తుందో నిర్ధారించుకోండి, ఆ తర్వాతే అద్దెను నిర్ణయించండి.

ఇంటిని మెరుగుపరచడం సహాయపడుతుందా?

తరచుగా, అవును. లక్షిత మెరుగుదలలు WWS పాయింట్లను జోడించగలవు, తద్వారా తదుపరి అద్దె కాలంలో ఇంటిని ఏ విభాగంలో అద్దెకు ఇవ్వవచ్చో అది మార్చగలదు.

ప్రతి పెట్టుబడి సహాయపడదు, కానీ కొన్ని మార్పులు పాయింట్లను పెంచుతాయి. ఎనర్జీ లేబుల్‌ను మెరుగుపరిచే సుస్థిరత చర్యలు, కొత్త వంటగది లేదా స్నానాలగది, ఇంకా మెరుగైన సౌకర్యాలు మరియు ఫినిషింగ్‌ల గురించి ఆలోచించండి. పైపైన చేసే పనులు సాధారణంగా సరిపోవు: ఆ మెరుగుదల తప్పనిసరిగా పాయింట్ల వ్యవస్థలో లెక్కలోకి రావాలి.

అందుకే ముందుగా పాయింట్ల మదింపు చేయించుకుని, ఆ తర్వాతే పెట్టుబడి పెట్టడం సమంజసం. అప్పుడు, పునరుద్ధరణ నిజంగా ఇంటిని సరైన స్థాయికి తీసుకువస్తుందో లేక ఎలాంటి చట్టపరమైన ప్రయోజనం లేకుండా డబ్బు వృధా అవుతుందో మీకు తెలుస్తుంది.

తాత్కాలిక ఒప్పందాలు ఒక పరిష్కారం కాదు

తాత్కాలిక అద్దె ఒప్పందాలను ఉపయోగించడం ద్వారా ఇల్లు ఎప్పుడు ఖాళీ అవుతుందో తమ నియంత్రణలోకి తెచ్చుకోవాలని కొంతమంది ఇంటి యజమానులు ఆశిస్తారు. శాశ్వత అద్దె ఒప్పందాలపై చట్టం వచ్చినప్పటి నుండి (స్థిర అద్దె ఒప్పందాల చట్టం) entered into force on 1 July 2024, the permanent contract is the norm and new temporary contracts are only allowed for specific groups, such as students and young people, under conditions set by law. A landlord who tries to create flexibility through a temporary contract that does not meet the conditions runs the risk that the tenant turns out to have full security of tenure. As a strategy for moving to the free sector, temporary letting is rarely reliable.

మీరు మధ్య భాగాన్ని ఎందుకు మర్చిపోకూడదు?

ఎందుకంటే, స్వేచ్ఛా వర్గానికి ఆకర్షణీయంగా కనిపించే ఇల్లు, చట్టపరంగా గరిష్ట అద్దెతో మధ్య విభాగానికి చెందినది కావచ్చు. తిరిగి అద్దెకు ఇచ్చేటప్పుడు, ఈ రెండు పరిమితులను తనిఖీ చేయండి.

అద్దె మార్కెట్ ఇకపై కేవలం సామాజిక అద్దె మరియు ఉచిత విభాగానికి మాత్రమే పరిమితం కాదు. 144 నుండి 186 పాయింట్ల మధ్య స్కోర్ చేసే ఇంటిని మధ్య విభాగంలో అద్దెకు ఇస్తారు, ఇక్కడ సరసమైన అద్దె చట్టం గరిష్ట అద్దెను నిర్దేశిస్తుంది. అందువల్ల, ఇంటిని తిరిగి అద్దెకు ఇచ్చేటప్పుడు, ఉచిత విభాగంలో అద్దెకు ఇవ్వడం సాధ్యమేనా అని అడిగితే సరిపోదు; ఆ ఇల్లు మధ్య విభాగానికి చెందినదో కాదో కూడా మీరు తప్పక తనిఖీ చేయాలి.

An example to illustrate: a landlord re-lets a flat that scores 170 points after a renovation with a new energy label. The flat has left the low segment, but it has not reached the free sector: the rent may not exceed the maximum that applies to 170 points.

ఇంటి యజమానిగా మీరు ఏమి తనిఖీ చేయాలి?

Work through these checks before you re-let or invest. That prevents a starting rent that the Rent Tribunal later reduces.

• What type of contract applies, when did the tenancy start, and what is the current rent?
• How many WWS points does the home score now, based on a documented points assessment?
• Does the home fall in the low segment (up to 143 points), the middle segment (144 to 186) or the free sector (187 or more)?
• Which improvements, such as a better energy label, would add enough points, and at what cost?
• Does the new contract state the points score and stay within the maximum rent for 2026 (€932.93 or €1,228.07)?

అద్దెదారుగా మీరు ఏమి తనిఖీ చేయాలి?

As a tenant of a regulated home you keep your rent protection during the tenancy. Check whether your rent and any proposed change respect it.

• Does your rent match the points score of the home, as stated in the contract?
• Does an annual increase stay within the 2026 maximum, for example 6.1% in the middle segment?
• Are you being asked to sign an agreement that moves the home to the free sector? Do not sign without advice.
• Have you asked the Rent Tribunal (Huurcommissie) to assess a rent you believe is too high?

What can we do for you with the free sector question?

మా అద్దె న్యాయవాదులు advise landlords and tenants on rent segments and the Affordable Rent Act.

• We review your current contract and rent against the WWS points score.
• We assess in which segment the home can be let at the next tenancy.
• We check whether planned improvements will take the home over the 143- or 186-point threshold.
• We draft or review the new tenancy agreement and starting rent.
• We represent you before the Rent Tribunal or the subdistrict court.

సారాంశం

• అద్దె ఇంటి విభాగం మీరు అంగీకరించిన అద్దెపై కాకుండా, దాని WWS పాయింట్లపై ఆధారపడి ఉంటుంది.
• For 2026: up to 143 points is the low segment (maximum €932.93), 144 to 186 points the middle segment (maximum €1,228.07), and 187 points or more the free sector.
• కొనసాగుతున్న నియంత్రిత అద్దె ఒప్పందం సమయంలో మీరు ఇంటిని స్వేచ్ఛా విభాగానికి తరలించలేరు, మరియు ఆ మేరకు అద్దెదారుతో చేసుకునే ఒప్పందాలు ప్రమాదకరమైనవి.
• వాస్తవికమైన సమయం ఏమిటంటే, బహుశా పాయింట్లను జోడించే లక్షిత మెరుగుదలల తర్వాత, తిరిగి లీజుకు ఇవ్వడమే.
• 1 జూలై 2024 నుండి తాత్కాలిక ఒప్పందాలు నిర్దిష్ట సమూహాలకు మాత్రమే అనుమతించబడతాయి మరియు వాటి నుండి తప్పించుకోవడానికి మార్గం లేదు.

తరచుగా అడుగు ప్రశ్నలు