ఆస్తిని స్వాధీనం చేసుకునే అమ్మకం: అది ఎలా పనిచేస్తుంది మరియు రుణదాతకు ఉండే నష్టాలు

మీరు ఒక తీర్పును పొందారు. కోర్టు మీ క్లెయిమ్‌ను మంజూరు చేసింది మరియు ఎదుటి పక్షం చెల్లించాలని ఆదేశించింది. కానీ రుణగ్రహీత చెల్లించరు. ఒకవేళ వారికి ఆస్తి ఉన్నట్లయితే, మీ క్లెయిమ్‌ను వసూలు చేయడానికి ఆ ఆస్తిని బలవంతంగా అమ్మడం ఒక మార్గం కావచ్చు. దీనిని ఎగ్జిక్యూటరీ సేల్ (executoriale verkoop) అంటారు. అయితే, ఈ తీర్పును విజయవంతంగా అమలు చేసే మార్గం సుదీర్ఘమైనది, ఖర్చుతో కూడుకున్నది మరియు అనిశ్చితమైనది. ఈ వ్యాసంలో, ఈ ప్రక్రియ ఎలా పనిచేస్తుందో మరియు రుణదాతగా మీరు ఈ మార్గంలో ఎదుర్కొనే నష్టాలను వివరిస్తాము.

అమలు చేయదగిన శీర్షిక: ప్రారంభ స్థానం

ఒక ఆస్తిపై అమలు ఎల్లప్పుడూ అమలు చేయదగిన టైటిల్ (ఎగ్జిక్యూటోరియల్ టైటిల్)తో ప్రారంభమవుతుంది. ఇది ఒక పత్రం, దీని ఆధారంగా చట్టం అమలును అనుమతిస్తుంది. అత్యంత సాధారణ టైటిల్ కోర్టు తీర్పు, కానీ నోటరీ డీడ్ లేదా కోర్టు ఉత్తర్వు కూడా టైటిల్‌గా ఉపయోగపడవచ్చు. ఆ తీర్పును తాత్కాలికంగా అమలు చేయదగినదిగా ప్రకటించాలి, లేదా అప్పీల్ గడువు ముగిసి ఉండాలి. చెల్లుబాటు అయ్యే, అమలు చేయదగిన టైటిల్ లేకుండా, అమలు ప్రారంభం కాదు.

సేవ మరియు ఆర్డర్ చెల్లించవలసి ఉంటుంది

ఏదైనా జప్తు విధించడానికి ముందు, బెయిలిఫ్ తప్పనిసరిగా రుణగ్రహీతకు తీర్పును అధికారికంగా అందజేయాలి. ఆ తర్వాత బెయిలిఫ్ చెల్లించమని ఆదేశం జారీ చేస్తాడు. డచ్ సివిల్ ప్రొసీజర్ కోడ్ (Rv)లోని ఆర్టికల్ 439 ప్రకారం, రుణగ్రహీతకు స్వచ్ఛందంగా చెల్లించడానికి కనీసం రెండు రోజుల సమయం ఇవ్వబడుతుంది. ఆ గడువు ముగిసిన తర్వాత కూడా చెల్లింపు జరగకపోతే మాత్రమే అసలు అమలు ప్రారంభమవుతుంది.

ఈ దశ కేవలం ఒక లాంఛనం కాదు. సేవ లోపభూయిష్టంగా ఉన్నా లేదా ఉత్తర్వు సరిగ్గా జారీ చేయకపోయినా, రుణగ్రహీత దాని అమలును సవాలు చేయవచ్చు. అందువల్ల, బెయిలిఫ్ ఈ పనిని నిశితంగా నిర్వహించడం అత్యవసరం.

ఆస్తిపై కార్యనిర్వాహక జప్తు

చెల్లింపు గడువు ముగిసిన తర్వాత, బెయిలిఫ్ ఆస్తిపై కార్యనిర్వాహక జప్తును విధిస్తాడు. ఈ జప్తు భూమి రిజిస్ట్రీ (కడస్టర్) యొక్క పబ్లిక్ రిజిస్టర్లలో నమోదు చేయబడుతుంది (ఆర్టికల్ 505 Rv). ఆ క్షణం నుండి, ఈ జప్తు మూడవ పక్షాలకు కనిపిస్తుంది మరియు ఆస్తి చట్టబద్ధంగా భారం అవుతుంది. సూత్రప్రాయంగా, రుణగ్రహీత ఇకపై ఆస్తిని అమ్మకూడదు లేదా దానిపై కొత్త హక్కులను విధించకూడదు. ఒకవేళ వారు ఏమైనప్పటికీ అలా చేస్తే, కొనుగోలుదారు లేదా కొత్త పరిమిత హక్కుదారు జప్తు చేసిన రుణదాతకు వ్యతిరేకంగా ఆ లావాదేవీపై ఆధారపడలేరు.

బెయిలిఫ్ రుణగ్రహీతకు మరియు తనఖాదారులకు జప్తు గురించి తెలియజేస్తాడు. తనఖాదారులకు అమలును తమ చేతుల్లోకి తీసుకునే హక్కు ఉంది — దీని గురించి తరువాత మరింత తెలుసుకుందాం.

ప్రజా వేలం

ప్రధాన నియమం ఏమిటంటే, కార్యనిర్వాహక అమ్మకం బహిరంగ వేలం ద్వారా జరుగుతుంది (ఆర్టికల్ 514 Rv et seq.). ఈ వేలాన్ని సివిల్-లా నోటరీ నిర్వహిస్తారు, వారే వేలం నిబంధనలను కూడా రూపొందిస్తారు. ఆస్తిని ముందుగానే పబ్లిక్ రిజిస్టర్ల ద్వారా మరియు సాధారణంగా ప్రత్యేక వేలం వేదికల ద్వారా ప్రకటిస్తారు. నోటరీ ప్రచారాన్ని నిర్వహిస్తారు, సమాచార పత్రాలను సంకలనం చేస్తారు మరియు వేలాన్ని స్వయంగా నిర్వహిస్తారు.

వేలం రోజున, ఆసక్తిగల పక్షాలు వేలం వేయవచ్చు. అత్యధిక వేలం వేసిన వారికి ఆస్తిని కేటాయిస్తారు, ఆ తర్వాత నోటరీ కొనుగోలు ఒప్పందాన్ని రూపొందిస్తారు. కొనుగోలు ధరను సాధారణంగా కొన్ని వారాల్లోగా చెల్లించాలి. చెల్లింపు తర్వాత, నోటరీచే జారీ చేయబడిన కార్యనిర్వాహక విక్రయ పత్రం ద్వారా బదిలీ జరుగుతుంది, దీనిని భూమి రిజిస్ట్రీలో కూడా నమోదు చేస్తారు.

ప్రత్యామ్నాయంగా ప్రైవేట్ అమ్మకం

బహిరంగ వేలంతో పాటు, డచ్ సివిల్ కోడ్ (BW)లోని ఆర్టికల్ 3:268(2) ప్రైవేట్ అమ్మకానికి అవకాశం కల్పిస్తుంది. దీనికి ప్రాథమిక ఉపశమన న్యాయమూర్తి అనుమతి అవసరం, దీనిని రుణగ్రహీత లేదా తనఖాదారు అభ్యర్థిస్తారు — జప్తు చేసే రుణదాత స్వయంగా కాదు. వేలం కంటే ప్రైవేట్ అమ్మకం ద్వారా అధిక రాబడి వస్తుందని విశ్వసనీయంగా అనిపిస్తే న్యాయమూర్తి ఆ అనుమతిని మంజూరు చేస్తారు.

ఆచరణలో ఈ మార్గాన్ని ఎక్కువగా అనుసరిస్తున్నారు, ముఖ్యంగా ఇందులో పాలుపంచుకున్న రుణదాతలందరూ దీనికి అంగీకరించినప్పుడు. ఒక ప్రైవేట్ అమ్మకం సాధారణంగా మరింత సజావుగా సాగుతుంది, అధిక ధరను తెస్తుంది మరియు వేలం ఖర్చులను ఆదా చేస్తుంది. రుణదాత విషయానికి వస్తే, చాలా సందర్భాలలో ఈ ఎంపిక గురించి చురుకుగా ఆలోచించడం వివేకవంతమైనది.

రుణగ్రహీత ఏకైక యజమాని కాకపోతే ఏమిటి?

ఆచరణలో రుణగ్రహీత తరచుగా ఆస్తికి ఏకైక యజమానిగా ఉండరు. ఒక సాధారణ పరిస్థితి ఏమిటంటే, ఇద్దరు సహ-యజమానులు కలిసి ఒక ఇంటిని కొనుగోలు చేసిన భాగస్వాముల వలె, చెరొక సమానమైన, అవిభక్త సగం వాటాను కలిగి ఉండటం. అమలు ప్రక్రియపై దీనికి గణనీయమైన పరిణామాలు ఉంటాయి.

ఒక సహ-యజమాని యొక్క జప్తు చేసే రుణదాత సూత్రప్రాయంగా, ఆస్తి మొత్తాన్ని కాకుండా, ఆ రుణగ్రహీత యొక్క ఆస్తిలోని అవిభక్త వాటాను మాత్రమే జప్తు చేసి అమ్మగలడు (డచ్ సివిల్ కోడ్, ఆర్టికల్ 3:175, BW). ఇతర సహ-యజమాని వాటా ఈ అమలు పరిధిలోకి రాదు, ఎందుకంటే ఆ వ్యక్తి అప్పుకు బాధ్యుడు కాదు. అందువల్ల రుణదాత మొత్తం ఇంటిని వేలం వేయించలేడు.

ఇబ్బంది ఏమిటంటే, విభజించని సగం వాటాను అమ్మడం చాలా కష్టం. దానితో పాటు వచ్చే అన్ని ఆచరణాత్మక చిక్కులతో, ఒక అపరిచితుడితో పాటు పాక్షిక వాటాను కొనుగోలు చేసి సహ-యజమాని కావడానికి ఏ కొనుగోలుదారు కూడా దాదాపుగా ఇష్టపడడు. బహిరంగ వేలంలో అటువంటి వాటా, ఒకవేళ అమ్ముడైనా, దాని అనుపాత విలువలో కొంత భాగాన్ని మాత్రమే పొందుతుంది.

ఆ కారణంగా రుణదాత సాధారణంగా ఉమ్మడి ఆస్తిని విభజించాలని కోరుకుంటాడు. ఆర్టికల్ 3:180 BW ప్రకారం, ఒక సహ-యజమాని వాటాను జప్తు చేసిన రుణదాత, ఇతర సహ-యజమాని ఇష్టానికి వ్యతిరేకంగా కూడా ఉమ్మడి ఆస్తి విభజన (వెర్డెలింగ్)ను డిమాండ్ చేయవచ్చు. విభజన ద్వారా మొత్తం ఆస్తిని అమ్మి, వచ్చిన నికర ఆదాయాన్ని సహ-యజమానుల మధ్య వారి వాటాల ప్రకారం పంచుకోవచ్చు. అప్పుడు రుణదాత, రుణగ్రహీత వాటా నుండి ఆదాయాన్ని తిరిగి పొందవచ్చు, అయితే ఇతర సహ-యజమాని వాటా ఆ వ్యక్తికి చెల్లించబడుతుంది మరియు రుణదాత పరిధికి అందకుండా ఉంటుంది.

సహ-యజమానులు ఉమ్మడి ఆస్తి (gemeenschap van goederen) వివాహంలో ఉన్నప్పుడు మరియు ఆ అప్పు కూడా ఉమ్మడి అప్పు అయినప్పుడు ఒక భిన్నమైన పరిస్థితి తలెత్తుతుంది. ఆ సందర్భంలో, ఇద్దరు జీవిత భాగస్వాములు బాధ్యత వహిస్తారు కాబట్టి, సూత్రప్రాయంగా మొత్తం ఆస్తితో సహా మొత్తం ఉమ్మడి ఆస్తిని పరిహారంగా పరిగణించవచ్చు. ఉమ్మడి రుణం వంటి, ఇద్దరు యజమానులు ఉమ్మడిగా బాధ్యత వహించే ఇతర అప్పులకు కూడా ఇదే వర్తిస్తుంది. అయితే, యజమానులలో ఒకరు మాత్రమే వ్యక్తిగత అప్పుకు రుణగ్రహీతగా ఉన్నప్పుడు, ఆ వ్యక్తి వాటాకు మాత్రమే పరిమితి వర్తిస్తుంది.

అందువల్ల, రుణదాత జప్తు విధించే ముందు, ఆస్తి యొక్క నమోదిత యజమానులు ఎవరో మరియు వారు దానిని ఏ ప్రాతిపదికన కలిగి ఉన్నారో తనిఖీ చేయడం చాలా అవసరం. భూమి రిజిస్ట్రీ (కడస్టర్) యాజమాన్య స్థితిని చూపుతుంది. మొత్తం ఆస్తిపై లేదా అవిభక్త వాటాపై మాత్రమే జప్తు చేయవచ్చా అనే విషయం, రికవరీ అవకాశాలను — అలాగే ఆ మార్గానికి అవసరమయ్యే ఖర్చులు మరియు సమయాన్ని — చాలా వరకు నిర్ధారిస్తుంది.

రాబడి పంపిణీ: ర్యాంకింగ్ అమరిక

ఆస్తిని విక్రయించి, కొనుగోలు ధరను స్వీకరించిన తర్వాత, వచ్చిన సొమ్మును పంపిణీ చేయాలి. ఒకవేళ పలువురు రుణదాతలు ఉన్నట్లయితే — ఆస్తి అమలు విషయంలో ఇది సాధారణంగా జరిగే విషయమే — ఒక ర్యాంకింగ్ ఏర్పాటు (రాంగ్‌రెగెలింగ్) జరుగుతుంది (ఆర్టికల్ 551 Rv et seq.). ఏ రుణదాతలకు, ఏ క్రమంలో చెల్లించాలో నోటరీ లేదా పర్యవేక్షక న్యాయమూర్తి నిర్ణయిస్తారు.

తాకట్టుదారు మొదటి స్థానంలో ఉంటారు. ఆ తర్వాత పన్ను అధికారులు వంటి ప్రాధాన్యత గల రుణదాతలు వస్తారు. దాని తర్వాత, అమలుకు అయ్యే ఖర్చులను చెల్లిస్తారు. అప్పుడు మిగిలినదంతా, జప్తు చేసిన రుణదాతలకు వారి జప్తు తేదీ ర్యాంక్ ప్రకారం పంపిణీ చేయబడుతుంది: ఎవరు ముందుగా జప్తు చేశారో వారికి ఉన్నత ర్యాంక్ ఉంటుంది. పూర్తి పంపిణీ తర్వాత మిగిలినదంతా రుణగ్రహీతకు చెందుతుంది.

ప్రమాదం 1: తనఖాదారునికి ప్రాధాన్యత లభిస్తుంది

రుణదాతకు అత్యంత ప్రాథమికమైన ప్రమాదం ప్రాధాన్యతా క్రమం. ఒక బ్యాంకు లేదా ఇతర తాకట్టుదారు ఆస్తిపై తాకట్టు హక్కును కలిగి ఉంటుంది, అందువల్ల నిర్మాణాత్మకంగా జప్తు చేసే రుణదాత కంటే ముందు వరుసలో ఉంటుంది. దీని అర్థం ఏమిటంటే, అమ్మకం ద్వారా వచ్చిన ఆదాయం నుండి, వడ్డీ బకాయిలు మరియు అనుబంధ ఖర్చులతో సహా తాకట్టు రుణాన్ని మొదట చెల్లిస్తారు. ఆ తర్వాత మిగిలినది మాత్రమే రుణదాతకు అందుబాటులో ఉంటుంది.

దాని మార్కెట్ విలువతో పోలిస్తే అధిక తనఖా రుణం ఉన్న ఆస్తి విషయంలో, ఆ ఆస్తిని సహేతుకమైన ధరకు విక్రయించినప్పటికీ, తనఖా తిరిగి చెల్లించిన తర్వాత జప్తు చేసిన రుణదాతకు వాస్తవంగా ఏమీ మిగలకపోవచ్చు.

ప్రమాదం 2: అమలు ద్వారా వచ్చే రాబడి అంచనా వేసిన దాని కంటే తక్కువగా ఉంటుంది

బహిరంగ వేలం ద్వారా అమ్మబడే ఆస్తులు, ప్రైవేట్‌గా ఓపెన్ మార్కెట్‌లో అమ్మకానికి పెట్టే ఆస్తుల కంటే నిర్మాణపరంగా తక్కువ ధరను పొందుతాయి. తాము బలవంతపు అమ్మకానికి పెట్టిన ఆస్తిని కొంటున్నామని బిడ్డర్లకు తెలుసు: వారికి ఆస్తిని పరిశీలించడానికి పరిమిత అవకాశాలు ఉంటాయి, ఆస్తి పరిస్థితి ఎల్లప్పుడూ పూర్తిగా తెలియదు, మరియు గతంలో నివసించిన వారు స్వచ్ఛందంగా ఖాళీ చేయకపోవడానికి అవకాశం ఉంటుంది. ఇవన్నీ తక్కువ బిడ్ ధరలో ప్రతిబింబిస్తాయి.

వేలం ఫలితానికి మరియు బహిరంగ మార్కెట్ విలువకు మధ్య వ్యత్యాసం వాస్తవమైనది మరియు గణనీయంగా ఉండవచ్చు, కానీ అది ఒక స్థిరమైన శాతం కాదు: అది ఆస్తి, ప్రదేశం, మార్కెట్ పరిస్థితి మరియు ఆస్తిని ఖాళీగా లేదా నివాసయోగ్యంగా అమ్ముతున్నారా అనే దానిపై ఆధారపడి మారుతుంది. అధికారిక పన్ను విలువ (WOZ) లేదా సాధారణ మదింపు నివేదిక ఆధారంగా తమ లెక్కలు వేసుకున్న రుణదాతకు వేలం తర్వాత ఒక చేదు అనుభవం ఎదురుకావచ్చు, కాబట్టి మార్కెట్ విలువతో పాటు అమలు విలువను కూడా స్పష్టంగా పేర్కొనే మదింపు నివేదిక ఆధారంగా పని చేయండి.

ప్రమాదం 3: పోటీపడే జప్తు చేసే రుణదాతలు

రుణగ్రహీత ఆస్తిపై కన్నేసిన ఏకైక వ్యక్తి రుణదాత మాత్రమే కాదు. ఇతర రుణదాతలు కూడా జప్తు విధించి ఉండవచ్చు, మరియు భూమి రిజిస్ట్రీలో వారి జప్తు నమోదు చేయబడిన తేదీని బట్టి వారి ప్రాధాన్యత నిర్ణయించబడుతుంది. ఎవరు ముందుగా నమోదు చేసుకుంటే వారికే ప్రాధాన్యత లభిస్తుంది.

ఆలస్యంగా రంగంలోకి వచ్చే రుణదాత, అప్పటికే అందుబాటులో ఉన్న రాబడి అయిపోవడం వల్ల, ర్యాంకింగ్ క్రమంలో చివరికి చేరిపోయే ప్రమాదం ఉంది. అందువల్ల, అమలు చేయదగిన టైటిల్‌ను పొందిన తర్వాత వీలైనంత త్వరగా జప్తు ప్రక్రియను ప్రారంభించడం మంచిది.

ప్రమాదం 4: ఖర్చులు రాబడిని తగ్గిస్తాయి

ఒక ఆస్తిపై చర్య తీసుకోవడంలో గణనీయమైన ఖర్చులు ఉంటాయి: సేవ మరియు జప్తు కోసం బెయిలిఫ్ ఫీజులు, వేలం లేదా ప్రైవేట్ అమ్మకం కోసం నోటరీ ఫీజులు, రిజిస్ట్రేషన్ కోసం ల్యాండ్ రిజిస్ట్రీ ఖర్చులు, మరియు రుణగ్రహీత స్వచ్ఛందంగా ఆస్తిని విడిచిపెట్టకపోతే ఖాళీ చేయించే ఖర్చులు కూడా ఉండవచ్చు. రుణదాతలకు చెల్లించే ముందు ఈ ఖర్చులన్నీ అమ్మకం ద్వారా వచ్చిన సొమ్ము నుండి తీసివేయబడతాయి.

అమలు ఖర్చులు సాధారణ క్లెయిమ్‌ల కంటే ముందు వరుసలో ఉన్నప్పటికీ, అవి రుణదాతకు అందుబాటులో ఉండే నికర రాబడిని తగ్గిస్తాయి. సాపేక్షంగా తక్కువ విలువ ఉన్న ఆస్తుల విషయంలో లేదా అధిక తనఖా రుణం ఉన్న ఆస్తుల విషయంలో, ఈ ఖర్చులు అందుబాటులో ఉన్న మిగులులో గణనీయమైన భాగాన్ని హరించివేయగలవు.

ప్రమాదం 5: అమలు నిరోధక చర్యలు

ప్రాథమిక ఉపశమన న్యాయమూర్తి ముందు అమలు నిరోధక విచారణల (ఎగ్జిక్యూటీకోర్ట్‌గెడింగ్) ద్వారా అమలును సవాలు చేసే హక్కు రుణగ్రహీతకు ఉంది (ఆర్టికల్ 438 Rv). ఉదాహరణకు, క్లెయిమ్ ఇప్పటికే (పాక్షికంగా) చెల్లించబడిందని, అమలు అధికారాన్ని దుర్వినియోగం చేశారని, లేదా అమలుకు అడ్డంకిగా నిలిచే కొత్త పరిస్థితులు తలెత్తాయని వాదించడం ద్వారా, అమలును నిలిపివేయాలని వారు కోరవచ్చు.

కేవలం చెల్లించలేకపోవడం అనేది సూత్రప్రాయంగా చెల్లింపును నిలిపివేయడానికి సరిపోని కారణం. కానీ, చివరికి రుణదాతదే సరైనదని రుజువైనప్పటికీ, నిషేధాజ్ఞల విచారణకు సమయం, డబ్బు ఖర్చవుతాయి. దీనివల్ల ఈ ప్రక్రియ వారాల తరబడి ఆలస్యం కావచ్చు, అదే సమయంలో ఖర్చులు కూడా పెరిగిపోతాయి.

ప్రమాదం 6: తాకట్టుదారుచే సంక్షిప్త అమలు

ఆర్టికల్ 3:268 BW తనఖాదారునికి తక్షణ అమలు (పారేట్ ఎగ్జిక్యూటీ) హక్కును మంజూరు చేస్తుంది: వారు కోర్టు టైటిల్ అవసరం లేకుండా మరియు జప్తు చేసే రుణదాత అనుమతి ఇవ్వాల్సిన అవసరం లేకుండా ఆస్తిని అమ్మవచ్చు. ఒకవేళ రుణగ్రహీత తన తనఖా బాధ్యతలను కూడా నెరవేర్చడంలో విఫలమైతే, సాధారణంగా బ్యాంకు స్వయంగా అమలు ప్రక్రియను ప్రారంభించాలని నిర్ణయించుకుంటుంది.

ఆ సందర్భంలో జప్తు చేసే రుణదాత పూర్తిగా నియంత్రణ కోల్పోతాడు. అమ్మకం సమయం, పద్ధతి మరియు నోటరీని బ్యాంకు నిర్ణయిస్తుంది. తనఖా రుణం మరియు అనుబంధ ఖర్చులు తిరిగి చెల్లించిన తర్వాత తమకు ఏమైనా మిగులుతుందో లేదో అని రుణదాత వేచి చూడటం తప్ప ఏమీ చేయలేడు.

ప్రమాదం 7: రుణగ్రహీత దివాలా తీయడం

అమలు ప్రక్రియ సమయంలో రుణగ్రహీత దివాలా తీసినట్లు ప్రకటించబడితే, దివాలా ట్రస్టీ రుణగ్రహీత హక్కులలోకి ప్రవేశిస్తారు. అప్పుడు ఆస్తిపై జప్తు దివాలా ఎస్టేట్‌లో భాగమవుతుంది మరియు వ్యక్తిగత అమలు సూత్రప్రాయంగా నిలిపివేయబడుతుంది. అప్పటి నుండి ఆ విషయం దివాలా విచారణల ద్వారా పరిష్కరించబడుతుంది.

ట్రస్టీ ఆస్తి అమ్మకంపై నిర్ణయం తీసుకుంటారు మరియు వచ్చిన ఆదాయాన్ని దివాలా చట్టం ప్రకారం పంపిణీ చేస్తారు. తనఖా లేదా తాకట్టు లేని అసురక్షిత రుణదాతకు, చాలా సందర్భాలలో, వారికి ఏమైనా చెల్లిస్తే, అది వారి క్లెయిమ్‌లో పరిమిత శాతమే అవుతుంది.

ప్రమాదం 8: మిగిలిన అప్పు దేనినీ పరిష్కరించదు

అమలు విజయవంతమైనప్పటికీ, దావా పూర్తిగా తీరిపోయినట్లు కాదు. తనఖా రుణం, ఖర్చులు మరియు ఇతర క్లెయిమ్‌లను తీసివేసిన తర్వాత అమ్మకం ద్వారా వచ్చిన సొమ్ము, మొత్తం క్లెయిమ్‌ను తీర్చడానికి సరిపోకపోతే, కొంత మిగులు రుణం ఉంటుంది. దానికి రుణగ్రహీత వ్యక్తిగతంగా బాధ్యత వహించాల్సి ఉంటుంది.

కానీ, ఇల్లు కోల్పోయి, ఆర్థిక ఇబ్బందుల్లో ఉన్న రుణగ్రహీతకు సాధారణంగా తిరిగి రాబట్టుకోగలిగే ఆస్తులు చాలా తక్కువగా మిగిలి ఉంటాయి. అప్పుడు రుణదాతకు లాంఛనప్రాయంగా అవశేష హక్కు ఉన్నప్పటికీ, ఆచరణలో దానిని వాస్తవంగా వసూలు చేసే అవకాశం పరిమితంగా ఉంటుంది.

ప్రమాదం 9: మీరు అప్పీల్‌లో ఓడిపోతున్నప్పటికీ మొదటి దశ తీర్పును అమలు చేయడం

మొదటి విచారణలో ఇచ్చిన తీర్పు తరచుగా తాత్కాలికంగా అమలు చేయదగినదిగా ప్రకటించబడుతుంది. దీని అర్థం, అప్పీల్ ఇంకా పెండింగ్‌లో ఉన్నప్పటికీ మరియు తీర్పు ఇంకా తుది రూపం దాల్చకపోయినప్పటికీ, మీరు అమలు ప్రక్రియను కొనసాగించడానికి అనుమతించబడతారు. మీరు వేచి ఉండాల్సిన అవసరం లేదు కాబట్టి ఇది ఆకర్షణీయంగా అనిపించవచ్చు, కానీ ఇందులో గణనీయమైన ప్రమాదం ఉంది: ఒకవేళ అప్పీల్‌లో మీకు వ్యతిరేకంగా తీర్పు వచ్చి, ఆ తీర్పు రద్దు చేయబడితే, మీరు ఆస్తిపై అమలు చేయడానికి ఆధారపడిన చట్టపరమైన ఆధారం గతకాలపు ప్రభావంతో రద్దవుతుంది.

దీని పర్యవసానాలు చాలా తీవ్రంగా ఉండవచ్చు. అప్పుడు మీరు చెల్లుబాటు అయ్యే హక్కు పత్రం లేకుండా అమలు చేసినట్లు అవుతుంది మరియు దాని ఫలితంగా రుణగ్రహీతకు కలిగిన నష్టానికి సూత్రప్రాయంగా మీరే బాధ్యులు అవుతారు. ఈలోగా ఆస్తిని విక్రయించి, మూడవ పక్షానికి బదిలీ చేసినందున, మీరు సాధారణంగా ఆ అమ్మకాన్ని ఇకపై రద్దు చేయలేరు: అమలు వేలంలో సద్భావనతో ఆస్తిని కొనుగోలు చేసిన కొనుగోలుదారుకు రక్షణ ఉంటుంది. అప్పుడు మీరు అందుకున్న రాబడిని తిరిగి చెల్లించడంతో పాటు, అమలు విలువకు మరియు ఆస్తి యొక్క వాస్తవ విలువకు మధ్య ఉన్న వ్యత్యాసం, తరలింపు ఖర్చులు మరియు ఏదైనా పర్యవసాన నష్టం వంటి అదనపు నష్టానికి కూడా పరిహారం చెల్లించవలసి ఉంటుంది.

ఈ బాధ్యత అనేది కఠినమైన, నష్టభయంపై ఆధారపడిన బాధ్యత: తర్వాత రద్దు చేయబడిన తీర్పును అమలు చేసే ఎవరైనా, వారు పూర్తిగా సదుద్దేశంతో వ్యవహరించినప్పటికీ, తమ సొంత నష్టభయంతోనే వ్యవహరిస్తారు. అందువల్ల, అప్పీల్‌లో ఓడిపోవడం వలన అసలు దావా కంటే మీకు ఎక్కువ ఖర్చు కావచ్చు. ఆ కారణంగా, మీ కేసు ఎంత బలంగా ఉంది, తిరిగి చెల్లింపు కోసం అవతలి పక్షం ఏదైనా మార్గాన్ని అందిస్తుందా, మరియు వెంటనే అమలు చేయకుండా అప్పీల్ ఫలితం కోసం వేచి ఉండటం తెలివైన పనా కాదా అనే విషయాలను ఎల్లప్పుడూ బేరీజు వేసుకోండి.

రుణదాతగా తీసుకోవాల్సిన ఉత్తమ చర్య ఏమిటి?

ఒక ఆస్తిపై జప్తు చర్యలు చేపట్టే ముందు, జాగ్రత్తగా అంచనా వేయడం అవసరం. మిమ్మల్ని మీరు ఈ క్రింది ప్రశ్నలు వేసుకోండి: ఆ ఆస్తి ప్రస్తుత మార్కెట్ విలువ ఎంత మరియు తనఖా రుణం ఎంత ఎక్కువగా ఉంది? జప్తు చేసే ఇతర రుణదాతలు ఉన్నారా మరియు వారి హోదా ఏమిటి? రుణగ్రహీతకు జప్తు చర్యలు సులభంగా మరియు చౌకగా ఉండే ఆస్తులు లేదా ఆదాయం ఏమైనా ఉందా? మరియు జప్తు చర్యల బెదిరింపు ఉన్నా లేకపోయినా, స్నేహపూర్వక పరిష్కారం అనేది ఆచరణ సాధ్యమైన మార్గమా?

ఆచరణలో, అమలు చేయడం కంటే, అమలు చేస్తామని బెదిరించడమే కొన్నిసార్లు మరింత ప్రభావవంతంగా ఉంటుంది. తమ ఇల్లు ప్రమాదంలో ఉందని తెలిసిన రుణగ్రహీతలు, గతంలో తాము తిరస్కరించిన చెల్లింపు ఏర్పాటును లేదా పరిష్కారాన్ని అంగీకరించడానికి తరచుగా సిద్ధపడతారు. సరైన సమయంలో పంపిన డిమాండ్ లేఖ లేదా అమలు నోటీసు, సుదీర్ఘమైన మరియు ఖర్చుతో కూడుకున్న అమలు ప్రక్రియను పూర్తిగా పూర్తి చేయాల్సిన అవసరం లేకుండానే ఆశించిన ఫలితాన్ని అందించగలదు.

కార్యనిర్వాహక అమ్మకం ఏమి అందిస్తుంది మరియు ఏమి అందించదు

ఆస్తిని స్వాధీనం చేసుకుని అమ్మడం అనేది రుణదాత చేతిలో ఒక శక్తివంతమైన సాధనం, కానీ అది దావాను పూర్తిగా వసూలు చేస్తుందనే హామీ కాదు. ఈ ప్రక్రియలో అనేక చట్టపరమైన, ఆర్థిక మరియు విధానపరమైన నష్టభయాలు ఉంటాయి, వీటికి మంచి సన్నాహాలు మరియు వ్యూహాత్మక ఎంపికలు అవసరం. తాకట్టుదారునికి ఉండే ప్రాధాన్యతా క్రమం, తక్కువ వసూలు రాబడి, వ్యాజ్య ఖర్చులు, నిషేధాజ్ఞల జారీకి అవకాశం మరియు దివాలా తీసే ప్రమాదం వంటివి ఈ మార్గాన్ని తేలికగా తీసుకోకూడనిదిగా చేస్తాయి.

రుణదాతగా, మీరు మీ రుణ వసూలు కోసం ఉన్న మార్గాలను స్పష్టంగా తెలుసుకోవాలనుకుంటున్నారా, లేదా మీ పరిస్థితిలో చట్టాన్ని అమలు చేయడం సరైన చర్య అవునా కాదా అనే దానిపై మీకు సలహా అవసరమా? ఇక్కడి న్యాయవాదులు Law & More మీకు సహాయం చేయడానికి మేము సంతోషిస్తున్నాము.

తరచుగా అడుగు ప్రశ్నలు