నెదర్లాండ్స్లో ఇల్లు ఖాళీ చేయించడం అనేది కోర్టు నియంత్రణలో జరిగే ప్రక్రియ. ఇంటి యజమాని స్వయంగా దానిని ముగించలేడు, మరియు అద్దెదారుని రాత్రికి రాత్రే బయటకు పంపడం చాలా అరుదు. మొదటి వాయిదా చెల్లించకపోవడానికి మరియు సామాను తరలించే వాహనానికి మధ్య ఒక డిమాండ్ లేఖ, సమను, విచారణ, తీర్పు మరియు బెయిలిఫ్ ప్రకటన ఉంటాయి. ఈ వ్యాసం ఆ క్రమాన్ని, సమయాన్ని, ఖర్చులను మరియు ప్రతి పక్షానికి ఎక్కడ చర్య తీసుకునే అవకాశం ఉందో వివరిస్తుంది.
ప్రాథమిక నియమం: కోర్టు ఉత్తర్వు లేకుండా ఖాళీ చేయించరాదు
ఇంటి యజమాని తన సొంత అధికారంతో ఎన్నడూ ఖాళీ చేయించకూడదు. అద్దె ఒప్పందాన్ని ముగించడం మరియు ఆస్తిని ఖాళీ చేయించడం అనేవి వేర్వేరు నిర్ణయాలు, మరియు ఆ రెండూ కోర్టు పరిధిలోకి వస్తాయి. ఒక న్యాయమూర్తి ఖాళీ చేయించే ఉత్తర్వును జారీ చేసి, ఒక బెయిలీఫ్ దానిని అమలు చేసే వరకు, బకాయిలు ఎంత ఉన్నా మరియు ఒప్పందంలో ఏమున్నప్పటికీ, అద్దెదారు అక్కడే ఉండవచ్చు.
అతను చేయకపోవచ్చు:
- తాళాలు మార్చండి లేదా గొలుసు బిగించండి;
- అద్దెదారుని బయటకు పంపడానికి నీరు, గ్యాస్, విద్యుత్ లేదా తాపన సరఫరాను నిలిపివేయడం;
- అద్దెదారుడి వస్తువులను తొలగించడం, నిల్వ చేయడం లేదా పారవేయడం;
- ఆ ఇల్లు అతని సొంతం అయినా కాకపోయినా, అనుమతి లేకుండా అందులోకి ప్రవేశించడం.
డచ్ చట్టం దీనిని స్వీయ-సహాయ ఐగెన్రిచ్టింగ్ ( eigenrichting) అని పిలుస్తుంది , మరియు ఇది చట్టవిరుద్ధం. కౌలుదారు మధ్యంతర నిషేధాజ్ఞ ( kort geding ) ప్రారంభించవచ్చు మరియు సాధారణంగా కొన్ని రోజుల్లోనే తిరిగి లోపలికి రావచ్చు. యజమాని రోజువారీ జరిమానా చెల్లించవలసి వస్తుందనే హెచ్చరికతో, తిరిగి ప్రవేశాన్ని పునరుద్ధరించాలని ఆదేశించబడతాడు మరియు దాని ఫలితంగా కలిగే నష్టానికి టార్ట్ (tort) కింద బాధ్యత వహించాల్సి ఉంటుంది. నివాసి ఇష్టానికి వ్యతిరేకంగా నివాసంలోకి ప్రవేశించడం హుయిస్వ్రెడెబ్రూక్ ( huisvredebreuk ) (ఆర్టికల్ 138 Sr) అనే నేరంగా కూడా పరిగణించబడుతుంది . తాళాలు మార్చే యజమాని, తాను బహుశా గెలిచే కేసును ఖచ్చితంగా ఓడిపోయే కేసుగా మార్చుకుంటాడు.
రెండు మార్గాలు: opzegging మరియు ontbinding
నోటీసు ద్వారా రద్దు (opzegging)
Opzegging అనగా, చట్టబద్ధమైన కారణాల యొక్క పరిమిత జాబితాలోని ఒకదానిపై, రిజిస్టర్డ్ పోస్ట్ ద్వారా పంపబడిన వ్రాతపూర్వక నోటీసు ద్వారా ఒక నివాస గృహం యొక్క అద్దె ఒప్పందాన్ని రద్దు చేయడం. అవి BW పుస్తకం 7, శీర్షిక 4, విభాగం 5 (BW ఆర్టికల్స్ 271 నుండి 282 వరకు) లోని అద్దె ఒప్పందాన్ని ముగించడం గురించిన ఆర్టికల్స్లో కనిపిస్తాయి: అద్దెదారు మంచి అద్దెదారుగా ప్రవర్తించకపోవడం, యజమానికి ఆస్తి తన సొంత ఉపయోగం కోసం అత్యవసరంగా అవసరం కావడం ( dringend eigen gebruik ), అద్దెదారు కొత్త ఒప్పందం కోసం చేసిన సహేతుకమైన ప్రతిపాదనను తిరస్కరించడం, మరియు కూల్చివేత లేదా పునరాభివృద్ధి కోసం ఆస్తి అవసరం కావడం.
ఒక సంవత్సరం లోపు అద్దెకు నోటీసు కాలపరిమితులు మూడు నెలల నుండి ప్రారంభమై, ఆ తర్వాతి ప్రతి సంవత్సరానికి ఒక నెల చొప్పున పెరుగుతూ గరిష్టంగా ఆరు నెలల వరకు ఉంటాయి. కేవలం నోటీసు ఇవ్వడం వల్ల ఏదీ ముగిసిపోదు: అద్దెదారు రాతపూర్వకంగా అంగీకరించకపోతే, న్యాయస్థానం వేరే విధంగా నిర్ణయించే వరకు చట్టప్రకారం అద్దె కొనసాగుతుంది, మరియు ఇంటి యజమాని దావా వేయవలసి ఉంటుంది. 1 జూలై 2024 నుండి అమల్లో ఉన్న 'వెట్ వాస్టే హుర్కాంట్రాక్టెన్' ద్వారా నివాస గృహాల కోసం నిర్ణీత-కాల ఒప్పందాలు కూడా పరిమితం చేయబడ్డాయి, ఇది నిరవధిక అద్దెను ప్రధాన నియమంగా పునరుద్ధరించింది, కాబట్టి తన ఒప్పందం గడువు ముగుస్తుందని భావించిన ఇంటి యజమాని నిరవధిక అద్దెను కలిగి ఉండవచ్చు.
ఉల్లంఘన కారణంగా రద్దు (బైండింగ్ కాదు)
ఆర్టికల్ 6:265 BW ప్రకారం, పనితీరులో ప్రతి వైఫల్యం, ఆ వైఫల్యం దాని ప్రత్యేక స్వభావం లేదా స్వల్ప ప్రాముఖ్యత కారణంగా రద్దును సమర్థించనంత వరకు, ఇతర పక్షానికి రద్దు చేసే అధికారాన్ని ఇస్తుంది. నివాస గృహాల విషయంలో ఆ అధికారం లేఖ ద్వారా వినియోగించబడదు: ఆర్టికల్ 7:231 BW, నిర్మించిన ఆవరణల అద్దె ఒప్పందాన్ని రద్దు చేసే అధికారాన్ని కోర్టుకు కేటాయిస్తుంది. దీనికి మినహాయింపు ఏమిటంటే, ఓపియం చట్టంలోని ఆర్టికల్ 13b లేదా మునిసిపాలిటీల చట్టంలోని ఆర్టికల్ 174a కింద ఆస్తిని పరిపాలనాపరంగా మూసివేయడం, ఈ సందర్భంలో భూస్వామి కోర్టుకు వెళ్లకుండానే రద్దు చేయవచ్చు.
అద్దె బకాయిల కేసులలో దాదాపు ఎల్లప్పుడూ ఒప్పంద ఉల్లంఘననే మార్గంగా పరిగణిస్తారు. ముందుగా ఎటువంటి నోటీసు కాలం అమలు కాదు, వాస్తవాలు ఒక నిర్దిష్ట జాబితాకు సరిపోనవసరం లేదు, మరియు ఇంటి యజమాని డబ్బు క్లెయిమ్, రద్దు మరియు ఖాళీ చేయించడాన్ని ఒకే సమన్సులో కలిపివేయవచ్చు. ఇదే విధానం ఇబ్బందికరమైన ప్రవర్తన, అనధికారిక ఉప-అద్దె మరియు గంజాయి సాగుకు కూడా వర్తిస్తుంది.
ఎంత ఉంటే సరిపోతుంది? సహన పరిమితి
"వైఫల్యం యొక్క ప్రత్యేక స్వభావం లేదా స్వల్ప ప్రాముఖ్యత కారణంగా, అది రద్దును సమర్థించకపోతే తప్ప" అనే మాటలే కౌలుదారు యొక్క ప్రధాన వాదన. 28 సెప్టెంబర్ 2018 నాటి తన పక్షపాత తీర్పులో (ECLI:NL:HR:2018:1810), హోగే రాడ్ ఈ పరీక్ష ఎలా పనిచేస్తుందో ధృవీకరించింది. ఇది ఒక మినహాయింపుతో కూడిన ప్రధాన నియమం: సూత్రప్రాయంగా ఏదైనా ఉల్లంఘన రద్దు చేసే అధికారాన్ని ఇస్తుంది; భూస్వామి ఆ ఉల్లంఘనను నిరూపించాలి మరియు కౌలుదారు మినహాయింపును స్థాపించాలి. ఈ మినహాయింపు చట్టంలో పేర్కొన్న అంశాలకే పరిమితం కాదు — తన ఇంటిని నిలుపుకోవడంలో కౌలుదారుకు ఉన్న ఆసక్తితో సహా అన్ని పరిస్థితులను పరిగణనలోకి తీసుకోవచ్చు మరియు డిఫాల్ట్లో కూడా కోర్టు వాటిని పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి.
కాబట్టి, ఒక ఆలస్యపు చెల్లింపు లేదా ఒక చిన్న బకాయి కారణంగా ఖాళీ చేయించే ఉత్తర్వు జారీ కాదు. కానీ, అద్దె ఒప్పందం రద్దు కావడానికి నెలల పరంగా ఎటువంటి పరిమితి లేదు: ఏ శాసనం గానీ, కోర్టుల జాతీయ మార్గదర్శకాలు గానీ దానిని నిర్దేశించలేదు. ఆచరణలో, కొన్ని నెలలకు చేరిన బకాయిల వద్దే ఇంటి యజమానులు దావా వేస్తారు, మరియు ఆ దావాకు నిజమైన అవకాశం ఉంటుంది. అయినప్పటికీ, ఆ సంఖ్య దానంతట అదే దేన్నీ నిర్ణయించదు — హోగే రాడ్ (Hoge Raad) కోరిన అన్ని అంశాలతో పోల్చి ఉల్లంఘనను కోర్టు ఇంకా బేరీజు వేయాల్సి ఉంటుంది, మరియు అది పెద్ద బకాయిల విషయంలో రద్దును తిరస్కరించవచ్చు లేదా చిన్న బకాయిల విషయంలో అనుమతించవచ్చు.
సరిహద్దు కేసులు కేవలం గణితంపైనే కాకుండా ప్రవర్తనపై కూడా ఆధారపడి ఉంటాయి: అద్దెదారు డిమాండ్ లేఖకు సమాధానం ఇచ్చారా, ఒక ఒప్పందం ప్రతిపాదించబడి ఉల్లంఘించబడిందా, మరియు రుణ సహాయం కోరారా లేదా అనే అంశాలు ఇందులో ఉంటాయి.
సాధారణ విధానం, దశలవారీగా
వివాదంలో ఉన్న మొత్తం ఎంత ఉన్నప్పటికీ, అద్దె వివాదాలు ఉపజిల్లా న్యాయస్థానానికి ( kantonrechter ) వెళ్తాయి మరియు బెయిలిఫ్ సమన్లతో ( dagvaarding ) ప్రారంభమవుతాయి. ఇంటి యజమాని తరఫున న్యాయవాది ఉండటం సాధారణమే అయినా, అద్దెదారు తరఫున అది తరచుగా నిర్ణయాత్మకంగా ఉంటుంది, కాబట్టి ఇది తప్పనిసరి కాదు.
| దశ | ఏమి జరుగుతుంది | సూచిక సమయం |
|---|---|---|
| డిమాండ్ లేఖ | బకాయిలను మరియు చెల్లించాల్సిన కాలపరిమితిని పేర్కొంటూ ఇచ్చే డిఫాల్ట్ నోటీసు. | 2-6 వారాలు |
| అధికార పూర్వక ఆదేశాల పట్టీ | బకాయిలు, విడాకులు మరియు ఖాళీ చేయించడం కోరుతూ బెయిలిఫ్ డాగ్వార్డింగ్ను అందజేస్తాడు. | కనీసం ఒక వారం ముందు అందించబడింది |
| రక్షణ | కౌలుదారు రాతపూర్వకంగా లేదా మౌఖికంగా సమాధానం ఇస్తారు. సమాధానం ఇవ్వకపోతే అది డిఫాల్ట్ అవుతుంది, కానీ దావాను పరిశీలిస్తారు. | సేవ తర్వాత 2–6 వారాలు |
| వినికిడి | ఇరుపక్షాల వాదనలు విన్నారు; న్యాయమూర్తి సాధారణంగా ముందుగా ఒక ఒప్పందాన్ని పరిశీలిస్తారు. | ఒక సెషన్, తరచుగా గంటలోపు |
| తీర్పు | వోనిస్ అద్దె ఒప్పందాన్ని రద్దు చేస్తూ, చెల్లింపునకు ఆదేశిస్తూ మరియు ఖాళీ చేయించడానికి అధికారం ఇస్తున్నారు. | విచారణ జరిగిన 2–6 వారాల తర్వాత |
| ఖాళీ చేయమని ఆదేశం | బెయిలిఫ్ తీర్పును అందజేసి, అద్దెదారుని ఖాళీ చేయమని ఆదేశిస్తాడు. | సాధారణంగా 14 రోజులు |
| ప్రకటన | బెయిలిఫ్ ఒక ప్రత్యేక ఉపాయం ద్వారా ఖాళీ చేయించే తేదీని ప్రకటిస్తాడు. | తక్కువ చట్టబద్ధమైన కనీస |
| తొలగింపు | బెయిలిఫ్, అవసరమైతే పోలీసులు మరియు తొలగింపుదారుల సహాయంతో ఆస్తిని ఖాళీ చేయిస్తాడు. | ప్రకటించిన తేదీన |
మొత్తం మీద, ప్రతివాదన లేని బకాయిల కేసు సాధారణంగా మూడు నుండి ఐదు నెలల వరకు నడుస్తుంది. దానిని, మరియు పట్టికలోని ప్రతి వ్యవధిని, హక్కుగా కాకుండా ఆచరణగా పరిగణించండి: ఖాళీ చేయించడానికి ఇచ్చే కనీస నోటీసు వ్యవధి మినహా, ఈ కాలపరిమితులలో ఏదీ చట్టం ద్వారా నిర్ధారించబడలేదు. కోర్టు తన తీర్పులో ఖాళీ చేయించాల్సిన తేదీని నిర్ధారిస్తుంది, మరియు విచారణకు, తీర్పునకు పట్టే సమయం ఉప-జిల్లా కేసుల విధానపరమైన నియమాలను మరియు ఆయా కోర్టుల పనిభారాన్ని అనుసరిస్తుంది. ఈ విషయాలను ‘రెక్ట్స్ప్రాక్’ తన ప్రచురితమైన పనిభార గణాంకాలలో నివేదిస్తుంది. ప్రతివాదన ఉన్న కేసు, లేదా అద్దెదారు ఒప్పందానికి కట్టుబడి ఉన్న కేసు, ఎక్కువ సమయం తీసుకుంటుంది మరియు తరచుగా ఖాళీ చేయించకుండానే ముగుస్తుంది.
తాత్కాలిక అమలు మరియు అప్పీల్
ఆర్టికల్ 233 Rv ప్రకారం, ఒక ఖాళీ చేయించే తీర్పు సాధారణంగా తాత్కాలికంగా అమలు చేయదగినదిగా ( uitvoerbaar bij voorraad ) ప్రకటించబడుతుంది . ఈ విషయాన్నే కౌలుదారులు చాలా తరచుగా తప్పుగా అర్థం చేసుకుంటారు: ఆర్టికల్ 350 Rvతో సహా, ఉన్నత నైతిక విలువలపై ఉన్న నిబంధనలచే నియంత్రించబడే ఒక అప్పీలు, దానంతట అదే అమలును నిలిపివేయదు. అది పెండింగ్లో ఉన్నప్పుడు కూడా ఇంటి యజమాని ఖాళీ చేయించవచ్చు.
ఒక కౌలుదారు, సాధారణంగా చట్టపరమైన లేదా వాస్తవపరమైన లోపం లేదా మొదటి న్యాయమూర్తి అంచనా వేయలేని అత్యవసర పరిస్థితి అవసరమయ్యే ఒక పరిమిత పరీక్ష ఆధారంగా, అమలును నిలిపివేయమని అప్పీలు కోర్టును కోరవచ్చు. ప్రత్యామ్నాయంగా, తీర్పును ఇప్పుడు అమలు చేయడం హక్కు దుర్వినియోగం అని వాదిస్తూ, అతను ఆర్టికల్ 438 Rv కింద మధ్యంతర ఉపశమన న్యాయమూర్తి ముందు అమలు వివాదాన్ని ( executiegeschil ) తీసుకురావచ్చు. ఈ రెండూ కేసు పునరావృతం కావు. రెండూ కూడా సకాలంలో అప్పీలు దాఖలు చేయడాన్ని ఊహిస్తాయి, మరియు ఆ కాలపరిమితి తక్కువ: ఒక సాధారణ కేసులో తీర్పు వెలువడిన రోజు నుండి మూడు నెలలు, కానీ కోర్ట్ గెడింగ్ (ఆర్టికల్ 339 Rv) తీర్పు నుండి కేవలం నాలుగు వారాలు మాత్రమే.
మధ్యంతర నిషేధ మార్గం (కోర్ట్ గెడింగ్)
కోర్ట్ గెడింగ్ అనేది ఆర్టికల్ 254 Rv నుండి ప్రారంభమయ్యే నిబంధనల ప్రకారం మధ్యంతర ఉపశమన న్యాయమూర్తి ( వూర్జీనింగెన్రెక్టర్ ) ముందు జరిగే సంక్షిప్త విచారణ. ఇది సాధారణంగా వారాలలో తాత్కాలిక నిర్ణయాన్ని ఇస్తుంది, కానీ ఇది ఒప్పందాన్ని రద్దు చేయదు. అదే కీలకమైన పరిమితి: ఒక ఇంటి యజమాని కోర్ట్ గెడింగ్లో ఒంట్బైండింగ్ను పొందలేడు, కేవలం ఖాళీ చేయమని ఆదేశాన్ని మాత్రమే పొందగలడు.
దావా అత్యవసరమై, సాధారణ విచారణల ఫలితంపై తీవ్రమైన సందేహం లేనప్పుడు మాత్రమే ఇంటి యజమానికి ఈ అవకాశం ఉంటుంది — ఉదాహరణకు: తీవ్రమైన ఇబ్బంది, ఆస్తిని నేరపూరితంగా ఉపయోగించడం, అద్దె ఒప్పందం స్పష్టంగా ముగిసిన తర్వాత కూడా ఆక్రమణ కొనసాగడం, లేదా యాజమాన్య హక్కు లేకుండా ఆక్రమించడం. ఒక సాధారణ బకాయిల కేసు అరుదుగా అర్హత పొందుతుంది: ఎందుకంటే అక్కడ వేగంపై ఇంటి యజమానికి ఉన్న ఆసక్తి కంటే, తన ఇంటిపై అద్దెదారుడికి ఉన్న ఆసక్తికే ఎక్కువ ప్రాధాన్యత ఉంటుంది.
అద్దెదారులకు కూడా ఇది కనీసం అంతే ఉపయోగకరంగా ఉంటుంది: తాళాలు మార్చిన ఇంటి యజమానికి వ్యతిరేకంగా, మరియు పరిస్థితులు నిర్ణయాత్మకంగా మారినప్పుడు ప్రకటించిన ఖాళీ చేయించడాన్ని నిలిపివేయడానికి ఇది ఒక సాధనంగా ఉపయోగపడుతుంది.
ఆక్రమణదారులు, వ్యాపార ప్రాంగణాలు మరియు యాజమాన్య హక్కు లేని నివాసితులు
స్క్వాటర్స్
ఆక్రమణ అనేది ఒక నేరపూరిత చర్య, మరియు దీనికి రెండు మార్గాలు ఉన్నాయి: యజమాని ద్వారా సివిల్ దావా, లేదా పబ్లిక్ ప్రాసిక్యూటర్ ద్వారా క్లియరెన్స్. 28 అక్టోబర్ 2011 నాటి తన తీర్పులో (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), హోగే రాడ్ (Hoge Raad) ఈ విధంగా పేర్కొంది: నేరపూరిత మార్గంలో ఖాళీ చేయించడం అనేది, ECHR ఆర్టికల్ 8 ప్రకారం ఇంటి పట్ల గౌరవం పొందే హక్కుకు అత్యంత తీవ్రమైన ఆటంకం కాబట్టి, దీనికి ముందస్తు న్యాయ సమీక్ష అవసరం: ప్రజా భద్రతకు ముప్పు వంటి అసాధారణ పరిస్థితులు మినహా, అధికారులు దానిని లిఖితపూర్వకంగా ప్రకటించాలి, కోర్ట్ గెడింగ్ (kort geding) కోసం కనీసం ఏడు రోజులు అనుమతించాలి, మరియు న్యాయమూర్తి తీర్పు కోసం వేచి ఉండాలి.
వ్యాపార ప్రాంగణాలు
BWలోని ఆర్టికల్ 290 మరియు తదుపరి ఆర్టికల్స్ ప్రకారం రిటైల్ మరియు హాస్పిటాలిటీ ప్రాంగణాల కౌలుదారులకు వారి స్వంత నిబంధనలు మరియు రద్దు కారణాల నియమావళి ఉంటుంది. ఇతర వ్యాపార ప్రాంగణాల, ప్రధానంగా కార్యాలయాలు మరియు పారిశ్రామిక స్థలాల కౌలుదారులు BWలోని ఆర్టికల్ 7:230a పరిధిలోకి వస్తారు; ఈ వ్యత్యాసాన్ని ఆర్టికల్స్ 290 మరియు 230a కింద వాణిజ్య లీజులపై మా ఆర్టికల్లో వివరించాము : కౌలు ముగిసి, ఖాళీ చేయమని నోటీసు ఇచ్చిన తర్వాత, కౌలుదారు ఖాళీ చేసే కాలాన్ని పొడిగించమని సబ్డిస్ట్రిక్ట్ కోర్టును కోరవచ్చు, మరియు ఆ దరఖాస్తు పెండింగ్లో ఉన్నంత వరకు ఖాళీ చేయించడం నిలిపివేయబడుతుంది. ఖాళీ చేయడానికి ప్రకటించిన తేదీ నుండి రెండు నెలలలోపు ఈ దరఖాస్తు చేయాలి, మరియు కోర్టు గరిష్టంగా ఒక్కో సంవత్సరం చొప్పున మూడు పొడిగింపులను మంజూరు చేయవచ్చు.
టైటిల్ లేని నివాసితులు
ఒప్పందం లేకుండా ఆస్తిలో ఉన్న వ్యక్తికి — ఉదాహరణకు, గతంలో అద్దెకు ఉండి వెళ్ళిపోయిన వారి భాగస్వామి, వెళ్ళిపోని అతిథి, గడువు ముగిసిన ఆక్రమణ నిరోధక ఒప్పందం కింద నివసిస్తున్న వ్యక్తి — నివాస భద్రత ఉండదు, మరియు ఇవే అత్యంత స్పష్టమైన కోర్ట్ గెడింగ్ (kort geding) కేసులు. ఇక్కడ గమనించాల్సిన విషయం ఏమిటంటే, ఆక్రమణ నిరోధక ఒప్పందంగా పేర్కొనబడిన ఒక ఏర్పాటును, కొన్నిసార్లు వాస్తవాల ఆధారంగా అద్దె ఒప్పందంగానే పరిగణిస్తారు, మరియు దానివల్ల లభించే రక్షణ కూడా ఉంటుంది.
బెయిలిఫ్, ప్రకటన మరియు వస్తువులు
కోర్టు బెయిలిఫ్ ( గెరెచ్ట్స్డ్యూర్వార్డర్ ) మాత్రమే ఖాళీ చేయించే ఉత్తర్వును అమలు చేయగలరు, మరియు అతను ఒక ప్రభుత్వ అధికారి, ఇంటి యజమాని ఉద్యోగి కాదు. అతను తీర్పును అందజేసి, అద్దెదారుని ఖాళీ చేయమని ఆదేశించి, ఆపై మరో చర్య ద్వారా ఖాళీ చేయించడాన్ని ప్రకటిస్తాడు. బలవంతపు ఖాళీ చేయించడం అనేది గెడ్వోంగెన్ ఒంట్రూమింగ్ (gedwongen ontruiming) పై ఉన్న ఆర్టికల్స్, ఆర్టికల్స్ 555 నుండి 562 Rv ద్వారా నియంత్రించబడుతుంది. ఆర్టికల్ 555 Rv ఆ ఉత్తర్వుకు మరియు ఖాళీ చేయించడానికి మధ్య కనీసం మూడు రోజుల వ్యవధిని నిర్దేశిస్తుంది; ఆ తక్కువ చట్టబద్ధమైన కనీస వ్యవధి, తీర్పులో ఇవ్వబడిన ఎక్కువ స్వచ్ఛంద వ్యవధి కాదు.
ఆ రోజున, లోపలికి ప్రవేశించి శాంతిభద్రతలను కాపాడటానికి బెయిలిఫ్ పోలీసులను, మరియు ఒక తాళాలు బాగుచేసే వ్యక్తిని పిలవవచ్చు. ఇంటి యజమాని మొదటగా సామాను తరలించేవారిని ఏర్పాటు చేసి వారికి చెల్లిస్తాడు, మరియు వెనుక వదిలివేసిన వస్తువులను బయటకు తీసుకువెళతారు. వాటికి ఏమి జరుగుతుందనేది ఇకపై స్థానిక ఆచారం ప్రకారం జరగదు. తీర్పును అమలు చేసే పక్షం ఖర్చుతో, మునిసిపాలిటీ ఆ వస్తువులను తీసుకువెళ్లి నిల్వ చేయాలి, మరియు ఆ నిల్వకు పరిపాలనా అమలుకు సంబంధించిన నియమాలు వర్తిస్తాయి (ఆర్టికల్ 556 Rv, ఆర్టికల్స్ 5:29 మరియు 5:30 Awb లను సూచిస్తూ). నిల్వ పదమూడు వారాల వరకు కొనసాగుతుంది, ఆ తర్వాత వస్తువులను అమ్మవచ్చు లేదా నాశనం చేయవచ్చు; ఒకవేళ వాటిని అమ్మినట్లయితే, ఆ అమ్మకం ద్వారా వచ్చిన సొమ్ముపై పూర్వ యజమాని మూడు సంవత్సరాల పాటు తన హక్కును నిలుపుకుంటాడు. వాటి యజమానికి సహేతుకమైన విలువ లేని వస్తువులు, మరియు ప్రమాదకరమైన లేదా త్వరగా పాడైపోయే ఏవైనా వస్తువులను వెంటనే తీసుకువెళ్లవచ్చు. ఈ ఖర్చులు మునిసిపాలిటీ నుండి వచ్చే బిల్లు ద్వారా కాకుండా, ఇంటి యజమాని ద్వారా కౌలుదారునికి చేరుతాయి.
చివరి క్షణం వరకు కూడా ఖాళీ చేయించడాన్ని రద్దు చేయవచ్చు. బకాయిలు మరియు ఖర్చులు పూర్తిగా చెల్లించినప్పుడు, లేదా ఒక ఒప్పందం కుదిరి ఇంటి యజమాని నిలిపివేయమని ఆదేశించినప్పుడు, బెయిలీఫ్లు సాధారణంగా దానిని నిలిపివేస్తారు. కానీ, సామాను తరలించేవారిని బుక్ చేసుకున్న తర్వాత, వెసులుబాటు తీవ్రంగా తగ్గిపోతుంది.
ఖర్చులు, మరియు చివరికి ఎవరు చెల్లిస్తారు
ఉపజిల్లా కేసులలో కోర్టు ఫీజులు ( గ్రిఫియరెక్ట్ ) దావా విలువపై మరియు దావాదారు ఒక కంపెనీ, ఒక వ్యక్తి, లేదా పరిమిత ఆర్థిక స్థోమత గల పక్షమా అనే దానిపై ఆధారపడి ఉంటాయి. పరిమిత ఆర్థిక స్థోమత గల పక్షం చాలా బ్రాకెట్లలో తక్కువ ఫ్లాట్ రేటును చెల్లిస్తుంది. బ్రాకెట్లు మరియు మొత్తాలు చట్టం ద్వారా నిర్ణయించబడతాయి, ప్రతి సంవత్సరం జనవరి 1 నుండి అమలులోకి వచ్చేలా సర్దుబాటు చేయబడతాయి మరియు రెచ్ట్స్ప్రాక్ నిర్వహించే పట్టికలో ప్రచురించబడతాయి; కేసు దాఖలు చేసినప్పుడు అమలులో ఉన్న రేటే వర్తిస్తుంది. కోర్టు ఫీజుపై వ్యాట్ (VAT) వసూలు చేయబడదు.
దానికి బెయిలిఫ్ ఛార్జీలను కూడా కలపాలి. వీటిని ‘బెస్లూయిట్ టారివెన్ అంబ్ట్స్హ్యాండిలింగెన్ గెరెచ్ట్స్డ్యూర్వార్డర్స్’ వారు నిర్ధారిస్తారు మరియు ప్రతి సంవత్సరం జనవరి 1 నుండి ఇవి అమలులోకి వస్తాయి. అమలు చేయదగిన తీర్పును అందించడానికి ఒక మోస్తరు రుసుము ఉంటుంది; బలవంతంగా ఖాళీ చేయించడానికే దానికంటే అనేక రెట్లు ఎక్కువ ఖర్చవుతుంది. ప్రస్తుత రుసుములు ఆ డిక్రీతో పాటు ప్రచురించబడతాయి, మరియు అభ్యర్థన మేరకు బెయిలిఫ్ వాటిని తెలియజేస్తారు. ఈ రుసుములకు అదనంగా వస్తువులను తరలించడం, నిల్వ చేయడం మరియు ఇంటి యజమాని యొక్క సొంత న్యాయపరమైన రుసుములు ఉంటాయి, ఇవి దేనివల్లా నిర్ధారించబడవు. కాబట్టి, మొత్తం ఖర్చు ఆస్తి పరిమాణం మరియు అది వదిలివేయబడిన స్థితిపై ఆధారపడి ఉంటుంది.
ఓడిపోయిన పక్షం గెలిచిన వారి ఖర్చులను చెల్లిస్తుంది, కానీ డచ్ ఖర్చుల ఉత్తర్వు అనేది పూర్తి నష్టపరిహారం కాకుండా, ఒక నిర్ణీత-స్థాయి చెల్లింపు మాత్రమే, మరియు సాధారణంగా వాస్తవ న్యాయ ఖర్చు కంటే చాలా తక్కువగా ఉంటుంది. ఇంటి యజమానికి, అద్దెదారుని విజయవంతంగా ఖాళీ చేయించినా అది తరచుగా ఆర్థిక నష్టమే, ఎందుకంటే ఆ ఉత్తర్వు మరియు బకాయిలు, నిర్వచనం ప్రకారం డబ్బు లేని అద్దెదారుపై అమలు చేయబడతాయి. అద్దెదారుకు, ఓడిపోవడం అంటే నివసించడానికి వేరే చోటు వెతుక్కోవడంతో పాటు బకాయిలు, వడ్డీ, కోర్టు మరియు బెయిలిఫ్ ఫీజులు, సామాను తరలించడం మరియు నిల్వ చేయడం వంటి ఖర్చులు కూడా ఉంటాయి — మరియు ఆ అప్పు ఖాళీ చేయించిన తర్వాత కూడా కొనసాగుతుంది.
బలహీనమైన స్థితిలో ఉన్న అద్దెదారులు
పిల్లలు ఉండటం వల్ల అద్దెదారుకు ఇంట్లో ఉండే హక్కు లభించదు, కానీ ఆర్టికల్ 6:265 BWలోని మినహాయింపు కింద దీనిని పరిగణనలోకి తీసుకుంటారు, మరియు ఇరుపక్షాలను ఒక ఒప్పందానికి రావడానికి న్యాయమూర్తి ఒత్తిడి చేయడానికి ఇది ఒక బలమైన కారణం. న్యాయస్థానాలు తరచుగా "చివరి అవకాశం" తీర్పును ఇస్తాయి: ఒప్పంద రద్దు మరియు ఖాళీ చేయించడం ఆదేశించబడతాయి, కానీ అద్దెదారు అంగీకరించిన షెడ్యూల్ను పాటిస్తున్నంత కాలం అవి అమలు చేయబడవు.
చట్టబద్ధమైన రుణ పునర్వ్యవస్థీకరణ ఒప్పందానికి అంగీకరించిన కౌలుదారు మరింత బలంగా ఉంటాడు, ఎందుకంటే ఈ తాత్కాలిక నిషేధం, వ్యక్తిగత రుణదాతలు అమలు చేయగల వాటిని పరిమితం చేస్తుంది. దివాలా చట్టంలోని ఆర్టికల్ 305 ప్రకారం, రుణ పునర్వ్యవస్థీకరణ ఒప్పందం అమలులోకి రాకముందు ఏర్పడిన అద్దె బకాయిల ఆధారంగా ఇంటి యజమాని కౌలు ఒప్పందాన్ని రద్దు చేయడం గానీ, ఖాళీ చేయించడం గానీ చేయకూడదు. మరియు ఆ పాత అప్పుపై అప్పటికే కొనసాగుతున్న ఖాళీ చేయించే ప్రక్రియ చట్టరీత్యా నిలిపివేయబడుతుంది. ఈ రక్షణ షరతులతో కూడుకున్నది: అప్పటి నుండి కౌలుదారు ప్రతి వాయిదాను సకాలంలో చెల్లించాలి, మరియు కొత్త బకాయిలు ఏర్పడితే, ఒప్పందాన్ని రద్దు చేయడానికి మరియు ఖాళీ చేయించడానికి ఇంటి యజమానికి ఉన్న అధికారం పునరుద్ధరించబడుతుంది. ఖాళీ చేయించబడే ప్రమాదాన్ని ఎదుర్కొంటున్న కౌలుదారు వెంటనే పురపాలక రుణ సహాయం కోసం దరఖాస్తు చేసుకోవాలి; ఇంటి యజమాని అటువంటి దరఖాస్తు ఇప్పటికే కొనసాగుతోందో లేదో తనిఖీ చేసుకోవాలి.
1 జనవరి 2021 నుండి నెదర్లాండ్స్ ఒక జాతీయ ముందస్తు హెచ్చరిక వ్యవస్థను అమలు చేస్తోంది. ఇంటి యజమానులు, ఇంధన సరఫరాదారులు, నీటి కంపెనీలు మరియు ఆరోగ్య బీమా సంస్థలు, తమ సొంత వసూలు ప్రయత్నాలు విఫలమైన తర్వాత, అద్దెదారుడి అనుమతి లేకుండానే చెల్లింపు బకాయిల గురించి పురపాలక సంఘానికి నివేదించాలి. 'వెట్ గెమీన్టెలిజ్కే షుల్డ్హుల్ప్వెర్లెనింగ్' (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) చట్టం ప్రకారం, పురపాలక సంఘం ప్రతి సంకేతానికి మొదటి సంభాషణ ప్రతిపాదనతో స్పందించాలి; ఆ చట్టంలోని ఆర్టికల్స్ 3 మరియు 4 ప్రకారం నాలుగు వారాలలోపు, లేదా పరిస్థితి అత్యవసరమైతే మూడు పనిదినాలలోపు ఇది జరగాలి — తక్షణమే ఖాళీ చేయించడం దీనికి ప్రామాణిక ఉదాహరణ. గృహ నిర్మాణ సంస్థలు సంప్రదింపులు జరపడాన్ని, తదుపరి చర్యలకు ఒక ముందస్తు షరతుగా పరిగణిస్తాయి.
ప్రాక్టికల్ మార్గదర్శకత్వం
భూస్వాముల కోసం:
- విషయాలను ఎప్పుడూ మీ చేతుల్లోకి తీసుకోకండి.
- ప్రతిదీ నమోదు చేయండి: అద్దె లెడ్జర్, రిమైండర్లు, డిమాండ్ లెటర్, పరిష్కార ప్రతిపాదనలు, పొరుగువారి నుండి తేదీలతో కూడిన ఫిర్యాదులు.
- దావా వేయడానికి ముందు డిఫాల్ట్ గురించి లిఖితపూర్వక నోటీసు ఇవ్వండి, మరియు ముందుగానే దావా వేసి మినహాయింపుతో ఓడిపోవడం కంటే, బకాయిలు సహన పరిమితిని స్పష్టంగా దాటేలా చూడండి.
- అవసరమైన చోట మున్సిపాలిటీకి బకాయిల గురించి తెలియజేయండి మరియు దానిని నిరూపించగలగండి.
అద్దెదారుల కోసం:
- సమనును నిర్లక్ష్యం చేయవద్దు; వాదించుకున్న కేసు, డిఫాల్ట్ కేసు కంటే చాలా భిన్నంగా ఉంటుంది.
- విచారణకు హాజరు కండి లేదా ముందుగానే లిఖితపూర్వక ప్రతివాదాన్ని దాఖలు చేయండి; ఇది ఉచితం మరియు దీనికి న్యాయవాది అవసరం లేదు.
- వెంటనే మున్సిపల్ రుణ సహాయం కోసం దరఖాస్తు చేసుకోండి, విచారణకు రుజువు తీసుకురండి, మరియు మీరు మొత్తం చెల్లించలేకపోయినా క్రమం తప్పకుండా కొంత చెల్లించండి.
- ఇంటి యజమాని తాళాలు మార్చినా లేదా యుటిలిటీలను నిలిపివేసినా, అదే రోజు సలహా తీసుకోండి.
- కేవలం అప్పీల్ చేయడం వల్ల మాత్రమే ఖాళీ చేయించడం ఆగదని అర్థం చేసుకోండి.
నా ఇంటి యజమాని కోర్టుకు వెళ్లకుండా నన్ను ఖాళీ చేయగలరా?
లేదు. ఒప్పంద ఉల్లంఘన కారణంగా అద్దె ఒప్పందాన్ని రద్దు చేయడానికి ఇంటి యజమానికి కోర్టు ఉత్తర్వు, మరియు ఆస్తిని ఖాళీ చేయడానికి అధికారం అవసరం. కేవలం బెయిలిఫ్ మాత్రమే అద్దెదారుని ఖాళీ చేయించగలడు. తాళాలు మార్చడం, వస్తువులను తీసివేయడం లేదా యుటిలిటీలను నిలిపివేయడం వంటివి చట్టవిరుద్ధమైన స్వీయ-సహాయ చర్యలు. దీనిని ఎదుర్కొన్న అద్దెదారు, సాధారణంగా జరిమానా చెల్లింపుతో పాటు, కొన్ని రోజుల్లోనే తిరిగి ప్రవేశాన్ని కల్పించే ఉత్తర్వును పొందవచ్చు మరియు నష్టపరిహారం కూడా కోరవచ్చు.
నన్ను ఖాళీ చేయించడానికి ముందు ఎన్ని నెలల అద్దె బకాయిలు చెల్లించాలి?
చట్టబద్ధమైన గడువు లేదు, మరియు నిర్దిష్ట నెలల సంఖ్య కూడా లేదు. ఉల్లంఘన యొక్క స్వభావం లేదా స్వల్ప ప్రాముఖ్యతను బట్టి, అది రద్దును సమర్థిస్తుందా లేదా అనేదే పరీక్ష, మరియు న్యాయస్థానం అన్ని పరిస్థితులను బేరీజు వేస్తుంది (ECLI:NL:HR:2018:1810). ఇంటి యజమానులు చర్యలు ప్రారంభించినప్పుడు, కొన్ని నెలల బకాయిలు ఆచరణలో ఉంటాయి, కానీ కేవలం లెక్కలు మాత్రమే దేన్నీ పరిష్కరించవు: డిమాండ్ లేఖకు సమాధానం ఇవ్వడం, ఒక ఏర్పాటుకు అంగీకరించి దానికి కట్టుబడి ఉండటం, మరియు రుణ సహాయం కోరడం వంటివన్నీ తూకంలో పరిగణించబడతాయి.
ఒక ఇంటిని ఖాళీ చేయించే ప్రక్రియ మొదలు నుండి చివరి వరకు ఎంత సమయం పడుతుంది?
ప్రతివాది వాదించని బకాయిల కేసు సాధారణంగా డిమాండ్ లేఖ నుండి ఖాళీ చేయించే వరకు మూడు నుండి ఐదు నెలల సమయం పడుతుంది: డిమాండ్ కోసం కొన్ని వారాలు, సమన్స్ మరియు విచారణ మధ్య కొన్ని వారాలు, తీర్పు రావడానికి మరికొన్ని వారాలు, ఆ తర్వాత సాధారణంగా పద్నాలుగు రోజుల స్వచ్ఛంద గడువు మరియు బెయిలిఫ్ యొక్క సంక్షిప్త ప్రకటన ఉంటాయి. ప్రతివాది వాదించిన కేసు, లేదా ఒక ఒప్పందానికి అంగీకరించిన కేసు, ఎక్కువ సమయం తీసుకుంటుంది మరియు తరచుగా ఖాళీ చేయించకుండానే ముగుస్తుంది.
అప్పీలు చేయడం వల్ల ఖాళీ చేయించడం ఆగిపోతుందా?
సాధారణంగా కాదు. ఖాళీ చేయించే తీర్పులు సాధారణంగా తాత్కాలికంగా అమలు చేయదగినవిగా ప్రకటించబడతాయి, కాబట్టి అప్పీల్ పెండింగ్లో ఉన్నప్పుడు యజమాని దానిని అమలు చేయవచ్చు. దానిని ఆపడానికి, కౌలుదారు విడిగా అప్పీల్ కోర్టును అమలును నిలిపివేయమని అడగాలి, లేదా హక్కు దుర్వినియోగం జరిగిందని వాదిస్తూ మధ్యంతర ఉపశమన న్యాయమూర్తి ముందు అమలు వివాదాన్ని తీసుకురావాలి. ఈ రెండూ కేసు యోగ్యతపై తిరిగి వాదించవు.
నన్ను ఇల్లు ఖాళీ చేయిస్తే నా ఫర్నిచర్కు ఏమవుతుంది?
బెయిలిఫ్ మిగిలిపోయిన వస్తువులను బయటకు తీయిస్తాడు, ఆ తర్వాత తీర్పును అమలు చేసే పక్షం ఖర్చుతో పురపాలక సంఘం వాటిని తొలగించి నిల్వ చేయాలి (ఆర్టికల్ 556 Rv). నిల్వ పదమూడు వారాల వరకు ఉంటుంది, ఆ తర్వాత వస్తువులను అమ్మవచ్చు లేదా నాశనం చేయవచ్చు, అమ్మకం ద్వారా వచ్చే ఆదాయంపై హక్కు మూడు సంవత్సరాల పాటు కొనసాగుతుంది. ఈ ఖర్చును కౌలుదారు ఇప్పటికే చెల్లించాల్సిన మొత్తానికి జోడిస్తారు, కాబట్టి మీ వస్తువులను ముందుగానే తీసివేయడం ఎల్లప్పుడూ చౌకగా ఉంటుంది.
చివరి నిమిషంలో ఖాళీ చేయించడాన్ని ఆపవచ్చా?
అవును, కానీ గడువు తేదీ దగ్గరపడే కొద్దీ ఇది మరింత కష్టమవుతుంది. బకాయిలు మరియు పేరుకుపోయిన ఖర్చులను పూర్తిగా చెల్లించడం సాధారణంగా దీనిని ఆపేస్తుంది, అలాగే ఇంటి యజమాని అంగీకరించి, దాని ప్రకారం నడుచుకోమని బెయిలిఫ్కు సూచించే ఏర్పాటు కూడా దీనిని ఆపుతుంది. తీర్పు వెలువడిన తర్వాత పరిస్థితులు నిర్ణయాత్మకంగా మారినట్లయితే, మధ్యంతర ఉత్తర్వు అమలును నిలిపివేయవచ్చు. సామాను తరలించేవారిని బుక్ చేసుకున్న తర్వాత, ఇంటి యజమానికి ఉండే వెసులుబాటు తీవ్రంగా తగ్గిపోతుంది.
Law & More ఇంటి యజమానులకు మరియు అద్దెదారులకు సలహా ఇస్తుంది Eindhoven, Amsterdam మరియు నెదర్లాండ్స్ అంతటా అద్దె బకాయిలు, రద్దు, విలీనం మరియు తొలగింపు విషయాలపై, డచ్ మరియు ఆంగ్ల భాషలలో.
Law & More సబ్డిస్ట్రిక్ట్ కోర్టులో మరియు కోర్ట్ గెడింగ్లో జరిగే ఖాళీ చేయించే విచారణలలో, డిమాండ్ లేఖ నుండి బెయిలిఫ్ వరకు, మేము ఇంటి యజమానులకు మరియు అద్దెదారులకు ప్రాతినిధ్యం వహిస్తాము. ప్రతివాద కేసు డిఫాల్ట్ కేసు కంటే చాలా భిన్నంగా ఉంటుంది కాబట్టి, మరియు అప్పీల్ మాత్రమే ఖాళీ చేయించడాన్ని ఆపదు కాబట్టి, దయచేసి సమన్స్ లేదా ఖాళీ చేయమని నోటీసు అందిన వెంటనే మమ్మల్ని సంప్రదించండి.
