మీరైతే నెదర్లాండ్స్లో ఇల్లు కొనడం, మరియు ముఖ్యంగా Amsterdam, వివరాలు ఆ ఆస్తి అని చెప్పవచ్చు op erfpachtఅప్పుడు మీరు భూమిని కొనడం లేదు, కానీ కొన్నిసార్లు వంద సంవత్సరాల క్రితం ఆ భూస్వామి రాసిన షరతుల ప్రకారం, వేరొకరి భూమిపై ఉన్న పరిమితమైన వాస్తవ హక్కును కొంటున్నారు. ఆ షరతులే మీరు ఎంత చెల్లించాలి, ఎంత కాలం పాటు చెల్లించాలి, మరియు బ్యాంకు అసలు రుణం ఇస్తుందా లేదా అనే విషయాలను నిర్ణయిస్తాయి.
డచ్ ఆస్తి చట్టంలో ఎర్ఫ్పాచ్ట్ అంటే ఏమిటి?
ఎర్ఫ్పాచ్ట్ అనేది ఒక పరిమిత వాస్తవ హక్కు ( beperkt recht ), ఇది దాని హక్కుదారుడైన ఎర్ఫ్పాచ్టర్కు , ఇతరులకు చెందిన స్థిరాస్తిని కలిగి ఉండటానికి మరియు ఉపయోగించుకోవడానికి అర్హత కల్పిస్తుంది (ఆర్టికల్ 5:85 BW). భూమి యజమాని భూమికి యజమానిగానే ఉంటారు. ఎర్ఫ్పాచ్టర్ యొక్క హక్కు ఒక వస్తుపరమైన హక్కు (right in rem), ఒప్పందపరమైనది కాదు: ఇది భూమి రిజిస్ట్రీ (Kadaster)లో నమోదు చేయబడుతుంది, దీనిని అమ్మవచ్చు, తాకట్టు పెట్టవచ్చు మరియు వారసత్వంగా పొందవచ్చు, మరియు భూమి అమ్మకం తర్వాత కూడా ఇది కొనసాగుతుంది.
దస్తావేజు ప్రకారం భూస్వామి ఒక నిర్ణీత మొత్తాన్ని, అనగా కానన్ లేదా భూమి అద్దెను చెల్లించవలసి ఉంటుంది (ఆర్టికల్ 5:85 BW). కానన్ చట్టబద్ధంగా తప్పనిసరి కాదు, కానీ దాదాపు అన్ని నివాస భూస్వామ్యాలపై అది ఉంటుంది. లేకపోతే, భూస్వామికి ఉండే విస్తృత వినియోగ హక్కులన్నీ భూస్వామికి ఉంటాయి (ఆర్టికల్ 5:89 BW), ఇందులో ఆస్తి నుండి వచ్చే ఫలాలు, దానిని అద్దెకు ఇచ్చే హక్కు కూడా ఉంటాయి, మరియు మరమ్మతుల బాధ్యత కూడా అతనిదే. అతను చేయకూడని పనులు ఏవంటే, ఆస్తి యొక్క గమ్యాన్ని మార్చడం లేదా యజమాని సమ్మతికి లోబడి ఉండే పనులను చేపట్టడం.
పూర్తి యాజమాన్యం ( volle eigendom ) శాశ్వతమైనది, దానిని నిలుపుకోవడానికి ఎటువంటి ఖర్చు ఉండదు మరియు కేవలం సాధారణ చట్టానికి మాత్రమే జవాబుదారీగా ఉంటుంది. ఎర్ఫ్పాచ్ట్ (Erfpacht) అనేది ఇతరుల భూమిపై అమలు చేయబడుతుంది, ఆ యజమాని యొక్క షరతులచే నియంత్రించబడుతుంది మరియు దానిని సవరించవచ్చు లేదా రద్దు చేయవచ్చు. ఎర్ఫ్పాచ్ట్ కింద, నిరంతరాయంగా పనిచేసే ఫిరంగి ఉన్న ఫ్లాట్, పూర్తి యాజమాన్యంలో ఉన్న అదే ఫ్లాట్ కంటే సాధారణంగా తక్కువ విలువైనది, మరియు ఈ వ్యత్యాసం అడిగే ధరలో ఎల్లప్పుడూ కనిపించదు.
ఎర్ఫ్పాచ్ట్, ఓప్స్టాల్ మరియు ఒక భవనం యొక్క లీజు
- ఎర్ఫ్పాచ్ట్ ఇతరుల భూమిని స్వాధీనం చేసుకుని, ఉపయోగించుకునే హక్కును ఇస్తుంది (ఆర్టికల్ 5:85 BW). ఆ స్థలంలోని భవనాలు సాధారణంగా ఎర్ఫ్పాచ్ట్ హక్కులో భాగంగా ఉంటాయి.
- ఓప్స్టాల్ఉపరితల హక్కు (ఆర్టికల్ 5:101 BW), భవనం భూమి యజమానికి చెందుతుంది అనే నియమాన్ని ఉల్లంఘిస్తూ, ఇతరుల భూమిలో, దానిపై లేదా దాని పైన భవనాలు, పనులు లేదా తోటలను కలిగి ఉండటానికి లేదా సంపాదించడానికి హక్కును ఇస్తుంది. దీనికి ఒక చెల్లింపు ఉండవచ్చు. ప్రతీకారంమరియు ఇది తరచుగా కేబుల్, సోలార్ ప్యానెళ్ల వంటి వాటికి ఎర్ఫ్పాచ్ట్ లేదా లీజుతో పాటు ఆధారిత హక్కుగా మంజూరు చేయబడుతుంది, అయినప్పటికీ ఇది స్వతంత్రంగా కూడా ఉండగలదు. ఎర్ఫ్పాచ్ట్పై ఉన్న శాసనబద్ధ నియమాలు ఉపరితల హక్కుకు (ఆర్ట్. 5:104 BW) అనుగుణంగా వర్తిస్తాయి.
- అద్దెఒక భవనం లేదా నివాస గృహం యొక్క లీజు అనేది ఒక ఒప్పందం, నిజమైన హక్కు కాదు: దీనికి నమోదు చేయదగిన ఆసక్తి, తనఖా ఉండవు మరియు బుక్ 7 BW యొక్క కౌలు నిబంధనలు వర్తిస్తాయి. కౌలుదారు నివాసం కోసం అద్దె చెల్లిస్తాడు; ఎర్ఫ్పాక్టర్ తాను స్వంతం చేసుకుని, అమ్ముకోగల ఆస్తి హక్కు కోసం ఒక కానన్ చెల్లిస్తాడు.
దస్తావేజు మరియు సాధారణ నిబంధనలు
ఎర్ఫ్పాచ్ట్ హక్కు అనేది నోటరీ దస్తావేజు ద్వారా సృష్టించబడి, పబ్లిక్ రిజిస్టర్లలో నమోదు చేయబడుతుంది. ఎర్ఫ్పాచ్టాక్టే వ్యక్తిగత నిబంధనలను — స్థలం, కాలపరిమితి, ప్రారంభ నియమావళి, అనుమతించబడిన ఉపయోగం — నిర్దేశిస్తుంది, ఆపై దాదాపుగా ఎల్లప్పుడూ వర్తించే సాధారణ నిబంధనల సమితిని ప్రకటిస్తుంది . ఆ సాధారణ నిబంధనలే ఒప్పందం యొక్క సారాంశం: సవరణ యంత్రాంగం, కొనుగోలు నియమాలు, సమ్మతి అవసరాలు, నష్టపరిహార విధానం, రద్దు అధికారాలు.
జారీ చేసిన సంవత్సరం యొక్క నిబంధనలు నియంత్రిస్తాయి
చాలా తరచుగా విస్మరించబడే విషయం ఇదే, కానీ ఇది నిర్ణయాత్మకమైనది. ఒక పురపాలక సంఘానికి ఒకే రకమైన నిబంధనలు కాకుండా, వేర్వేరు సంవత్సరాలలో జారీ చేయబడిన అనేక నిబంధనలు ఉంటాయి, వాటిలో ప్రతి ఒక్కటీ దాని కింద మంజూరు చేయబడిన ప్లాట్లను నియంత్రిస్తుంది. Amsterdamవీటిని సంవత్సరం ఆధారంగా గుర్తిస్తారు — వాటిలో AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 మరియు 2016 ఉన్నాయి, వీటిలో నేడు AB 1994, AB 2000 మరియు AB 2016 సిరీస్లు ఎక్కువగా కనిపిస్తాయి. ఈ తేడాలు కేవలం పైపైవి కావు: పాత సెట్లు యజమానికి సవరణల విషయంలో విస్తృతమైన విచక్షణాధికారాన్ని మరియు పరిమితమైన నష్టపరిహార హక్కులను కల్పించగలవు.
ప్రశ్న ఎప్పుడూ “ఈ నగరంలో ఎర్ఫ్పాచ్ట్ షరతులు ఏమిటి?” అని కాదు, “ ఈ ప్లాట్కు ఏ షరతులు వర్తిస్తాయి?” అని. సమాధానం కాడస్టర్లో ఉంది: స్థాపన దస్తావేజు మరియు ఆ తర్వాత వచ్చిన ఏవైనా సవరణ దస్తావేజులు సంవత్సరాల వారీగా షరతులను పేర్కొంటాయి. ఆ దస్తావేజును, ఆ షరతుల పూర్తి పాఠాన్ని తెప్పించుకుని, వాటిని చదవమని మీ నోటరీని అడగండి — కేవలం సారాంశం కాదు, ఏజెంట్ పేరాగ్రాఫ్ కూడా కాదు.
భూమి అద్దె (కానన్)
కానన్ అనేది భూమి వినియోగానికి గాను క్రమానుగతంగా చెల్లించే మొత్తం. దీని సాధారణ నిర్మాణం ఏమిటంటే, మదింపు చేయబడిన భూమి విలువకు, అవశేషంగా, ఆస్తి విలువలోని ఒక నిష్పత్తి నుండి, లేదా ఒక షెడ్యూల్ నుండి పొందిన కానన్ శాతాన్ని వర్తింపజేయడం. Amsterdam ఆ కారకమే బూర్ట్స్ట్రాట్కోట్, ఇది సంబంధిత వీధిలోని ఆస్తి విలువలో భూమి విలువను ఒక నిష్పత్తిగా వ్యక్తపరుస్తుంది.
సవరణల మధ్య, చాలా ఆధునిక నిబంధనలు ప్రతి సంవత్సరం వినియోగదారుల ధరల సూచికతో కానన్ను సూచీకరణ చేస్తాయి. సూచీకరణ అనేది సవరణ కాదు: ఇది ద్రవ్యోల్బణాన్ని అనుసరిస్తుంది మరియు ఊహించదగినది, అయితే సవరణ అంతర్లీన భూమి విలువను పునఃస్థాపించి, కానన్ను గుణించగలదు. చెల్లింపు చేయకపోవడం చివరికి లీజుదారునికి ఆ హక్కునే కోల్పోయేలా చేస్తుంది.
మూడు రకాల ఎర్ఫ్పాచ్ట్
| రకం | టర్మ్ | కాలం ముగింపు | ప్రధాన ప్రమాదం |
|---|---|---|---|
| తాత్కాలిక (తాత్కాలిక) | నిర్ణీత కాలపరిమితి, సాధారణంగా 30, 50, 75 లేదా 99 సంవత్సరాలు, కొనసాగింపు ఉండదు. | హక్కు ముగుస్తుంది; భూమి మరియు భవనం యజమానికి తిరిగి చెందుతాయి. పరిహారం ఆర్టికల్ 5:99 BW మరియు షరతులపై ఆధారపడి ఉంటుంది. | గడువు ముగింపు. ముగింపు సమీపించే కొద్దీ విలువ మరియు ఫైనాసిబిలిటీ తగ్గిపోతాయి; పునరుద్ధరణ అనేది చర్చల ద్వారా జరుగుతుంది, తప్పనిసరిగా చెల్లించాల్సిన అవసరం ఉండదు. |
| Voortdurende (కొనసాగిస్తూ) | అనిశ్చితమైనది, కాలాలుగా విభజించబడింది, సాధారణంగా 50 లేదా 75 సంవత్సరాలు. | స్వయంచాలకంగా కొత్త కాలంలోకి కొనసాగుతుంది; నియమావళి, మరియు తరచుగా నిబంధనలు కూడా సవరించబడతాయి. | సవరణ. హక్కు సురక్షితం; ధర కాదు. దశాబ్దాల క్రితం నిర్ణయించిన నియమావళిని ప్రస్తుత భూమి విలువలకు అనుగుణంగా తిరిగి నిర్ణయించారు. |
| Eeuwigdurende (శాశ్వతమైన) | అనిశ్చితమైనది, కాలాలుగా విభజించబడలేదు. | ఏమీ లేదు. కాలపరిమితి ముగింపు లేదు మరియు ఆవర్తన పునఃసమీక్ష సమయం కూడా లేదు. | ఒకసారి మంజూరు చేస్తే తక్కువే. మిగిలింది షరతుల సారం మరియు అక్కడికి చేరుకోవడానికి అయ్యే ఖర్చు. |
Voortdurend మరియు eeuwigdurend రెండూ ఆంగ్ల విశేషణాలలో “శాశ్వత”గా అనువదించబడతాయి. అవి రెండూ ఒకేలాంటివి కావు, మరియు ఆ తేడా చాలా ముఖ్యమైనది. కాలపరిమితిలో శాశ్వతమైన హక్కుకు, కేవలం ఒక నిర్దిష్ట కాలానికి మాత్రమే కొనుగోలు చేయబడిన నిబంధన కూడా ఉండవచ్చు: కాలపరిమితి మరియు కొనుగోలు అనేవి వేర్వేరు విషయాలు.
కాలవ్యవధి ముగింపులో పునఃసమీక్ష: అతిపెద్ద ఆర్థిక ప్రమాదం
కొనసాగుతున్న ఎర్ఫ్పాచ్ట్ విషయంలో, ఒక కాలపరిమితి ముగింపులో భూస్వామి ప్రస్తుత భూమి విలువకు అనుగుణంగా కానన్ను పునఃస్థాపించవచ్చు. కాలపరిమితులు దశాబ్దాల పాటు కొనసాగడం మరియు డచ్ పట్టణ భూమి విలువలు విపరీతంగా పెరగడం వల్ల, కొత్త కానన్ పాతదాని కంటే అనేక రెట్లు ఎక్కువగా ఉండవచ్చు.
- ఇది క్రమమైనది కాదు. ఆ పెరుగుదల దశాబ్దాల క్రితమే నిర్ణయించిన తేదీన, ఒకే దశలో వస్తుంది.
- యంత్రాంగం పాత పరిస్థితులలో ఉంది. కొన్ని పాత నిబంధనల ప్రకారం యజమాని విచక్షణాధికారం విస్తృతంగా ఉంటుంది మరియు సవాలు కోర్టుకు కాకుండా మూల్యాంకన ప్రక్రియకు మాత్రమే పరిమితం చేయబడుతుంది.
- రుణదాతలు భవిష్యత్తును దృష్టిలో పెట్టుకుంటారు. సవరణ తేదీ దగ్గర పడటం అనేది మీ రుణంపైనా, అలాగే మీరు ఎదుర్కోబోయే పునఃవిక్రయ మార్కెట్పైనా ప్రభావం చూపుతుంది.
సంతకం చేసే ముందు, ప్రస్తుత కాలపరిమితి ముగిసే తేదీని, సవరణ యంత్రాంగాన్ని, మరియు — సూచిక గణాంకాలు ప్రచురించబడిన చోట — ఈ రోజు సవరిస్తే నియమావళి ఎలా ఉంటుందో నిర్ధారించుకోండి. ఒకవేళ సవరణ జరుగుతూ ఉంటే, ఆ ప్రతిపాదనను మరియు ఏదైనా అభ్యంతరాల గడువును తప్పనిసరిగా చూడాలి.
గ్రౌండ్ రెంట్ (afkoop) కొనుగోలు చేయడం
కానన్ చెల్లించడానికి బదులుగా, యజమాని దానిని ఒక మూలధన మొత్తంతో కొనుగోలు చేయవచ్చు. ఒక కాలానికి చేసే అఫ్కూప్, ప్రస్తుత కాలంలోని మిగిలిన సమయానికి కానన్ను ముందుగానే చెల్లిస్తుంది; ఆ కాలం ముగిసినప్పుడు, సవరించిన నిబంధనలతో బాధ్యత పునరుద్ధరించబడుతుంది, కాబట్టి "కానన్ కొనుగోలు చేయబడింది" అని ప్రచారం చేయబడిన ఆస్తి, ఇప్పుడు చాలా దగ్గరగా ఉన్న తేదీ వరకు మాత్రమే కవర్ చేయబడవచ్చు. యూవిగ్డురెండే అఫ్కూప్, భవిష్యత్తులో ఎటువంటి సవరణ లేకుండా, కానన్ను శాశ్వతంగా రద్దు చేస్తుంది.
ఆఫ్-బైయింగ్ అంటే భూమిని కొనడం కాదు: ఫ్రీహోల్డ్ యజమాని వద్దే ఉంటుంది, కేవలం చెల్లింపు బాధ్యత మాత్రమే ముగుస్తుంది, మరియు నిబంధనలు ఇప్పటికీ వినియోగం మరియు అనుమతిని నియంత్రిస్తాయి. ఆఫ్-బై-బై-ని ప్రతిపాదించాలా, దానిని ఎలా లెక్కిస్తారు మరియు దానిని మధ్యకాలంలో చేయవచ్చా అనేవి నిబంధనలకు సంబంధించిన విషయాలు, సాధారణ చట్టానికి కాదు. ఇది నోటరీ డీడ్ ద్వారా అమలు చేయబడి, నమోదు చేయబడుతుంది. పన్ను విధానం కూడా ఇదే వ్యత్యాసాన్ని అనుసరిస్తుంది, మరియు ఇది ఒక పీరియాడిక్ కానన్కు, క్యాపిటల్ బై-ఆఫ్కు ఒకేలా ఉండదు, కాబట్టి మీరు ఎంచుకున్న మార్గానికి కట్టుబడి ఉండే ముందు, దాని పర్యవసానాలను పన్ను సలహాదారుడిచే నిర్ధారించుకోండి.
Amsterdam: కొనసాగుతున్న నుండి శాశ్వతమైన ఎర్ఫ్పాచ్ట్ వరకు
Amsterdam అందుకే ఈ అంశం చాలా మంది అంతర్జాతీయ కొనుగోలుదారులకు ముఖ్యమైనది: నగరంలోని చాలా గృహాలు మునిసిపల్ లీజు భూమిపై ఉన్నాయి, ఇవి చారిత్రాత్మకంగా కాలానుగుణ సవరణలతో కొనసాగుతున్న ఎర్ఫ్పాచ్ట్ (erfpacht) పద్ధతిలో ఉన్నాయి.
2016 నుండి పురపాలక సంఘం కొత్త సాధారణ నిబంధనల ప్రకారం కొత్త మంజూరుల కోసం శాశ్వత ఎర్ఫ్పాచ్ట్లను జారీ చేయడం ప్రారంభించింది మరియు ఇప్పటికే కొనసాగుతున్న లీజుదారులను మారడానికి ( ఓవర్స్టాపెన్ ) అనుమతించే ఒక పథకాన్ని ప్రారంభించింది. లీజుదారుడు ఒక నిర్దిష్ట సమయంలోని భూమి విలువ నుండి లెక్కించబడిన శాశ్వత కానన్ లేదా శాశ్వత బై-ఆఫ్ మొత్తాన్ని పేర్కొంటూ ఒక ఆఫర్ కోసం దరఖాస్తు చేసుకుంటాడు; అంగీకారం అనేది కడాస్టర్లో నమోదు చేయబడిన సవరణ పత్రానికి దారితీస్తుంది.
ఆర్థికంగా ముఖ్యమైన అంశం రిఫరెన్స్ తేదీ మరియు తగ్గింపు. 8 జనవరి 2020కి ముందు చేసిన దరఖాస్తులు , ఆ తర్వాత చేసిన వాటి కంటే మరింత అనుకూలమైన నిబంధనల ప్రకారం లెక్కించబడ్డాయి: ఆ తేదీయే అనుకూలమైన స్విచ్-ఓవర్ ప్రీమియం మరియు భూమి విలువపై తగ్గింపునకు అర్హతను నిర్దేశించే రిఫరెన్స్ తేదీ. ఈ భూమి విలువ, బూర్ట్స్ట్రాట్కోట్ ద్వారా ఆస్తి విలువ నుండి లెక్కించబడుతుంది. ఆ తేదీని కోల్పోయిన వారి కోసం అప్పటి నుండి రెండవ అవకాశం ఏర్పాట్లు ప్రారంభమయ్యాయి. ప్రతి ఒక్కటీ దాని స్వంత నిబంధనలతో, దాని స్వంత గడువు తేదీతో ఉంటుంది మరియు వీటిని చట్టం ద్వారా కాకుండా కేవలం మునిసిపాలిటీ మాత్రమే నిర్ధారిస్తుంది. అందువల్ల, ఒక నిర్దిష్ట ఆస్తికి అవకాశం ఉందా లేదా, మరియు ఏ లెక్కింపు పద్ధతిలో అనేది మీరు నిర్ణయం తీసుకునే ముందు మునిసిపాలిటీ స్వయంగా ప్రచురించిన పథకం నుండి నిర్ధారించుకోవాలి: ఇప్పటికే జారీ చేసిన ఏదైనా ఆఫర్ కోసం విక్రేతను అడగండి మరియు ప్రస్తుత గడువును నేరుగా మునిసిపాలిటీతో తనిఖీ చేయండి. ఒక లెక్కింపు పద్ధతికి మరియు మరొకదానికి మధ్య వ్యత్యాసం పదివేల యూరోల వరకు ఉంటుంది.
దీని నుండి మూడు ఆచరణాత్మక అంశాలు స్పష్టమవుతాయి:
- విక్రేత వద్ద ఏముందో నిర్ధారించుకోండి. కొనసాగుతున్న ఎర్ఫ్పాచ్ట్; స్విచ్ కోసం దరఖాస్తు చేసుకుని, కానీ పూర్తికాని కొనసాగుతున్న ఎర్ఫ్పాచ్ట్; ఇండెక్స్డ్ కానన్తో కూడిన శాశ్వత ఎర్ఫ్పాచ్ట్; మరియు శాశ్వతంగా కొనుగోలు చేయబడిన శాశ్వత ఎర్ఫ్పాచ్ట్ అనేవి నాలుగు వేర్వేరు ఆస్తులు, నాలుగు ధరల వద్ద లభిస్తాయి.
- ఆఫర్ అంటే మార్పు కాదు. సవరణ పత్రం అమలు చేసి, నమోదు చేసే వరకు, ఆస్తి పాత నిబంధనల ప్రకారమే ఉంటుంది. కొనుగోలుదారుడు పెండింగ్లో ఉన్న ఆఫర్ను స్వీకరించవచ్చా లేదా, మరియు ఎప్పటిలోగా స్వీకరించవచ్చు అనేది పథకం నిబంధనలపై ఆధారపడి ఉంటుంది.
- మున్సిపల్ పథకాలు మారుతాయి. Amsterdamవారి ఎర్ఫ్పాచ్ట్ విధానం వివాదాస్పదమైనది మరియు పదేపదే సవరించబడింది; గడువులు, తగ్గింపులు, భూమి విలువ కారకాలు మరియు కానన్ శాతాలు ప్రతి సంవత్సరం మారుతూ ఉంటాయి. ఇక్కడ ఉన్నది ఏదీ మీరు కొనుగోలు చేసే రోజు నాటి పరిస్థితి కాదు.
ప్రైవేట్ ఎర్ఫ్పాచ్ట్: డెవలపర్లు, కార్పొరేషన్లు మరియు సంస్థాగత యజమానులు
డెవలపర్లు, గృహ నిర్మాణ సంస్థలు, సంస్థాగత పెట్టుబడిదారులు, స్వచ్ఛంద సంస్థలు మరియు ప్రైవేట్ భూస్వాములు కూడా భూమిని దీర్ఘకాలిక లీజుకు ఇస్తారు. చట్టం ఒకటే; కానీ నిబంధనలు తరచుగా ఒకేలా ఉండవు.
ప్రైవేట్ నిబంధనలు గుర్తించదగిన రీతులలో తక్కువ అనుకూలంగా ఉంటాయి: కొనసాగింపు లేకుండా తక్కువ లేదా నిర్ణీత కాలపరిమితులు; తక్కువ వ్యవధిలో, కొన్నిసార్లు ప్రతి ఐదు లేదా పది సంవత్సరాలకు ఒకసారి సవరణ; భూమి విలువకు బదులుగా ఆస్తి విలువకు సవరణ ముడిపడి ఉండటం, దీనివల్ల లీజుదారు యొక్క సొంత మెరుగుదలల ఖర్చు ఆ పెరుగుదలకు దోహదపడుతుంది; నష్టపరిహారం మినహాయించబడటం లేదా పరిమితం చేయబడటం; అద్దెకు ఇవ్వడం, మార్పులు చేయడం మరియు అమ్మకంపై విస్తృతమైన అనుమతి అవసరాలు. మొదటిసారి కొనుగోలు చేసేవారికి మార్కెట్ చేయబడిన కొన్ని పథకాలలో, ధరను తగ్గించడానికి విక్రేత భూమిని తన వద్దే ఉంచుకుంటాడు, ఇవి ఈ రకమైన ఎర్ఫ్పాచ్ట్ నిర్మాణాలు.
పురపాలక సంఘం అనేది రాజకీయ పరిమితులు మరియు సక్రమంగా పనిచేసే గృహ విపణిపై ఆసక్తి కలిగిన ఒక శాశ్వత సంస్థ; ఒక ప్రైవేట్ భూస్వామి పెట్టుబడిని కలిగి ఉంటాడు. ఆ కారణంగా ప్రైవేట్ భూసేకరణ చెడ్డది కాదు, కానీ దాని షరతులు, ఒక కొనుగోలుదారు చదివి ఉండగల పురపాలక సంఘం షరతులను పోలి ఉంటాయని ఎప్పుడూ భావించవద్దు.
లీజు ముగింపులో పరిహారం
ఒక ఎర్ఫ్పాచ్ట్ హక్కు ముగిసినప్పుడు, పూర్వపు ఎర్ఫ్పాచ్టర్ తాను స్వయంగా నిర్మించిన లేదా తన పూర్వీకుడి నుండి చెల్లింపుకు పొందిన భవనాలు, పనులు మరియు తోటల విలువకు నష్టపరిహారం పొందేందుకు సూత్రప్రాయంగా హక్కు కలిగి ఉంటాడు (ఆర్టికల్ 5:99 BW), మరియు ఆ నష్టపరిహారం చెల్లించే వరకు ఆస్తిని తన వద్ద ఉంచుకోవచ్చు (ఆర్టికల్ 5:100 BW).
రెండు అర్హతలు ముఖ్యమైనవి. చట్టం అనుమతించిన పరిధిలో దస్తావేజు ద్వారా హక్కును పరిమితం చేయవచ్చు లేదా మినహాయించవచ్చు, మరియు పాత ప్రైవేట్ నిబంధనలు తరచుగా అలానే చేస్తాయి. మరియు ఇది భవనాలకు పరిహారం, లీజుహోల్డ్ మరియు ఫ్రీహోల్డ్ విలువ మధ్య వ్యత్యాసానికి కాదు: తాత్కాలిక హక్కు గడువు ముగిసిన లీజుదారుడు ఇంటి మార్కెట్ విలువను పొందడు. నిబంధనలు "భవనాల విలువ" గురించి ప్రస్తావించినప్పుడు, విలువ మదింపు ఆధారమే అన్నింటినీ నిర్ణయిస్తుంది.
తనఖా రుణదాత స్థానం
ఎర్ఫ్పాచ్ట్ హక్కును తాకట్టు పెట్టవచ్చు మరియు చాలా మంది డచ్ రుణదాతలు లీజు ఆస్తిపై రుణం ఇస్తారు. రుణదాత మీ ఆస్తిపై రుణం ఇస్తారా లేదా అనేది దాదాపు పూర్తిగా సాధారణ షరతులపై ఆధారపడి ఉంటుంది. రుణదాతలు హక్కు రకాన్ని మరియు, అది తాత్కాలికమైతే, రుణ కాలానికి వ్యతిరేకంగా మిగిలిన కాల వ్యవధిని; ఆ నిబంధన స్థిరంగా ఉందా, సూచిక చేయబడిందా లేదా సవరణకు అవకాశం ఉందా, మరియు తదుపరి సవరణ ఎప్పుడు వస్తుంది; రద్దు చేయడం వల్ల ఆ హామీ నాశనమవుతుందా; రుణదాతకు తెలియజేసి, డిఫాల్ట్ను సరిదిద్దడానికి అనుమతించాలా; మరియు చివరిలో పరిహారం కొనసాగుతుందా అనే విషయాలను అంచనా వేస్తారు.
రెండు విషయాలు దీనిని ఆచరణయోగ్యంగా చేస్తాయి. పెద్ద మునిసిపాలిటీల ప్రామాణిక షరతులను ప్రధాన రుణదాతలు సాధారణంగా అంగీకరిస్తారు, కాబట్టి వాటిపై కొనుగోలు చేయడం అరుదుగా ఆర్థిక సహాయ ప్రశ్నను లేవనెత్తుతుంది. ప్రైవేట్ ఎర్ఫ్పాచ్ట్ (erfpacht) అనేది మరింత కష్టతరమైన విషయం, ఎందుకంటే షరతులు భూస్వామి రూపొందించినవే అయి ఉంటాయి. అక్కడ, ఆ నిర్దిష్ట షరతుల సమితికి నిర్మాణం యొక్క ఆమోదయోగ్యతను రుణదాతతో మరియు, ప్రమేయం ఉన్నచోట, తనఖా హామీదారుతో నిర్ధారించవలసి ఉంటుంది. జాతీయ తనఖా హామీ (NHG) కోరినప్పుడు, ఆ వివరాలు ప్రచురించబడతాయి. ప్రతి సంవత్సరం పునఃప్రచురించబడే NHG షరతులు మరియు ప్రమాణాలు, సాంప్రదాయ ఎర్ఫ్పాచ్ట్లను అంగీకరిస్తాయి, కానీ అవి రుణ కాలపరిమితితో పోల్చి లీజు యొక్క మిగిలిన కాలపరిమితిపై అవసరాలను నిర్దేశిస్తాయి, మరియు భవనాలకు నష్టపరిహారం పొందే చట్టబద్ధమైన హక్కు అమల్లోకి వచ్చిన 1 జనవరి 1992కి ముందు సృష్టించబడిన హక్కులకు ఆ అవసరాలు మరింత కఠినంగా ఉంటాయి. సాంప్రదాయేతర నిర్మాణం, మరియు ఏ రూపంలోనైనా కొనుగోలుదారు మద్దతు ( కోపర్స్స్టెన్ ) తప్పనిసరిగా NHG చేతనే ఆమోదించబడి ఉండాలి, మరియు NHG తాను ఆమోదించిన నిర్మాణాల జాబితాను ప్రచురిస్తుంది. ఆ జాబితాలో లేని దానికి NHG ద్వారా ఆర్థిక సహాయం అందించబడదు.
లీజు షరతులతో కూడిన దరఖాస్తు రుణదాతకు చేరకపోతే, ఫైనాన్సింగ్ షరతు ( ఫైనాన్సియరింగ్స్వోర్బెహౌడ్ ) దేనికీ రక్షణ కల్పించదు.
అమ్మకం: సమ్మతి మరియు బకాయిలు
ఎర్ఫ్పాచ్ట్ హక్కు బదిలీ చేయదగినది, కానీ బదిలీ లేదా విభజనకు భూస్వామి సమ్మతి అవసరమని దస్తావేజులో పేర్కొనవచ్చు (ఆర్టికల్ 5:91 BW); సమ్మతి నిరాకరించబడిన సందర్భంలో, కోర్టు అధికారిక అనుమతితో దానిని భర్తీ చేయడానికి చట్టం అనుమతిస్తుంది. చాలా పురపాలక సంఘాలలో సమ్మతి అనేది ఒక లాంఛనం, కానీ దానిని ఎప్పుడూ ఊహించుకోవద్దు: కాలపట్టిక పూర్తి చేయడానికి అనుగుణంగా ఉండాలి, మరియు ఎటువంటి బకాయిలు మరియు పరిష్కరించని ఉల్లంఘనలు ఉండకూడదని షరతులు విధించవచ్చు.
బకాయిలు హక్కును అనుసరిస్తాయి: బదిలీకి ముందు ఐదు సంవత్సరాలలోపు చెల్లించవలసిన పన్నుకు కొనుగోలుదారు మరియు విక్రేత ఉమ్మడిగా మరియు విడివిడిగా బాధ్యత వహిస్తారు (ఆర్టికల్ 5:92 BW). నోటరీ భూస్వామి నుండి పన్ను స్థితి, బకాయిలు, ఛార్జీలు మరియు ఆరోపించబడిన ఉల్లంఘనలపై వ్రాతపూర్వక ప్రకటనను పొందాలి.
భూ యజమాని ద్వారా రద్దు
వరుసగా రెండు సంవత్సరాల పాటు ఒప్పందం చెల్లించబడనప్పుడు, లేదా రుణగ్రహీత తీవ్రంగా ఒప్పందాన్ని ఉల్లంఘించినప్పుడు , భూస్వామి ఒప్పందాన్ని ( ఒప్జెగ్గింగ్ ) రద్దు చేయవచ్చు (ఆర్టికల్ 5:87 BW). దీనికి సంబంధించిన లాంఛనాలు కఠినంగా ఉంటాయి మరియు అవి రుణదాతను రక్షిస్తాయి: చెల్లింపులో లోపం కారణంగా రద్దు జారీ చేయబడినప్పుడు, ఆ తేదీకి కనీసం ఒక నెల ముందుగా బెయిలిఫ్ రిట్ ద్వారా రద్దు చేయబడుతుంది. అంతేకాకుండా, తాకట్టుదారుగా లేదా ఇతర పరిమిత హక్కుదారుగా నమోదు చేసుకున్న ఎవరికైనా ఎనిమిది రోజులలోపు దీనిని అందజేయాలి, తద్వారా బ్యాంకు జోక్యం చేసుకుని బకాయిలను పరిష్కరించగలదు (ఆర్టికల్ 5:87, ఆర్టికల్ 5:88 BW). దీనికి అదనంగా, ఒప్పందం ఏర్పడిన ఇరవై ఐదు సంవత్సరాలు గడిచిన తర్వాత, ఊహించని పరిస్థితుల కారణంగా దానిని సవరించమని లేదా రద్దు చేయమని ఏ పక్షమైనా న్యాయస్థానాన్ని కోరవచ్చు (ఆర్టికల్ 5:97 BW) — ఇది ఒక పరిమిత మార్గం మాత్రమే, కేవలం ఖరీదైనదిగా మారిన ఒప్పందానికి వ్యతిరేకంగా లభించే పరిష్కారం కాదు.
కొనుగోలుదారు సంతకం చేయడానికి ముందు తనిఖీ చేయవలసినవి
- స్థాపన యొక్క నమోదిత దస్తావేజు మరియు ఆ తర్వాత ప్రతి సవరణ లేదా కొనుగోలు దస్తావేజు.
- ఏ సంవత్సరం ప్రకారం ఏ సాధారణ నిబంధనల సమితి వర్తిస్తుంది మరియు దాని పూర్తి పాఠం.
- హక్కు తాత్కాలికమైనదా, కొనసాగుతుందా లేదా శాశ్వతమైనదా, మరియు ఖచ్చితమైన గడువు తేదీ లేదా కాలపరిమితి ముగింపు తేదీ.
- ప్రస్తుత ప్రామాణిక గ్రంథం, దాని సూచిక ఆధారం, మరియు దానిని కొనుగోలు చేశారా లేదా — ఒకవేళ చేస్తే, ఎప్పటి వరకు.
- తదుపరి సవరణ తేదీ మరియు విధానం, మరియు కొనసాగుతున్న ఏదైనా సవరణ లేదా మార్పిడి ప్రక్రియ.
- బదిలీకి భూ యజమాని అనుమతి అవసరమా, మరియు దానికి ఎంత సమయం పడుతుంది.
- బకాయిలు, ఛార్జీలు మరియు ఆరోపించబడిన ఉల్లంఘనలపై భూస్వామి నుండి ఒక లిఖితపూర్వక ప్రకటన.
- ఈ షరతులపై రుణం ఇస్తామని రుణదాత నుండి రాతపూర్వక నిర్ధారణ.
- ఫ్లాట్ల కోసం: లీజు ఒప్పందం యజమానుల సంఘంతో ఎలా ముడిపడి ఉంటుంది మరియు పన్ను ఎవరు చెల్లిస్తారు.
- కోసం Amsterdam: కొనుగోలు రోజున, మారడంపై మునిసిపాలిటీ యొక్క ప్రస్తుత ప్రచురిత వైఖరి.
ఎర్ఫ్పాచ్ట్ అనేది ఒక లోపం కాదు. మీ ముందు దస్తావేజులు ఉన్నప్పుడు, ఇది ఆస్తిని కలిగి ఉండటానికి మరింత షరతులతో కూడిన మార్గం, మరియు ఇది పూర్తిగా సరైనది కావచ్చు. లీజ్హోల్డ్ పేరాగ్రాఫ్ను ఒక మూసగా భావించే కొనుగోలుదారుల వల్లే పొరపాట్లు జరుగుతాయి.
నా ఇల్లు ఎర్ఫ్పాచ్ట్లో ఉంటే అది నా సొంతమా?
మీరు లీజు హక్కును మరియు సాధారణంగా ఆ స్థలంలోని భవనాన్ని కలిగి ఉంటారు; మీరు భూమిని సొంతం చేసుకోరు. ఈ హక్కు రిజిస్టర్ చేయబడింది, తాకట్టు పెట్టదగినది, అమ్మదగినది మరియు వారసత్వంగా సంక్రమించేది, కాబట్టి రోజువారీ జీవితంలో ఇది చాలా వరకు యాజమాన్యం వలెనే ప్రవర్తిస్తుంది. తేడాలు షరతులలో కనిపిస్తాయి: సవరించగల భూమి అద్దె, అనుమతి అవసరాలు, మరియు — తాత్కాలిక ఎర్ఫ్పాచ్ట్ కోసం — ఒక ముగింపు తేదీ.
Voortdurende మరియు eeuwigdurende erfpacht మధ్య తేడా ఏమిటి?
కొనసాగింపు ఎర్ఫ్పాచ్ట్ నిరవధికంగా కానీ నిర్దిష్ట కాల వ్యవధులలో కొనసాగుతుంది, మరియు ప్రతి కాల వ్యవధి ముగింపులో భూమి రెంట్, మరియు తరచుగా షరతులు కూడా సవరించబడతాయి. శాశ్వత ఎర్ఫ్పాచ్ట్కు కాల వ్యవధులు ఉండవు, అందువల్ల కాలానుగుణ సవరణ కూడా ఉండదు. ఆంగ్ల పత్రాలలో ఈ రెండింటినీ "శాశ్వత" అని అనువదిస్తారు, ఇది తప్పుదోవ పట్టిస్తుంది. దస్తావేజును తనిఖీ చేయండి: ఈ రెండింటి మధ్య ఆర్థిక వ్యత్యాసం చాలా గణనీయంగా ఉండవచ్చు.
భూమి అద్దెను శాశ్వతంగా కొనుగోలు చేశారా?
తప్పనిసరిగా కాదు. కొనుగోలు ఒప్పందం ప్రస్తుత కాలంలోని మిగిలిన భాగానికి మాత్రమే వర్తించవచ్చు, ఆ తర్వాత సవరించిన నిబంధనలతో కొత్త ఒప్పందం ఖరారు చేయబడుతుంది, లేదా అది శాశ్వతంగా ఉండవచ్చు, ఆ సందర్భంలో ఇకపై భూమి అద్దె చెల్లించాల్సిన అవసరం ఉండదు. దస్తావేజులో ఏది వర్తిస్తుందో పేర్కొనబడి ఉంటుంది. ప్రకటనలో “Afgekocht” అని ఉండటం సరిపోదు: ఎప్పటి వరకు అని అడిగి, రిజిస్టర్డ్ కొనుగోలు దస్తావేజును పొందండి.
నా ప్లాట్కు ఏ లీజు నిబంధనలు వర్తిస్తాయో నేను ఎలా తెలుసుకోవాలి?
భూమి రిజిస్ట్రీలోని టైటిల్ పత్రాల నుండి. స్థాపన దస్తావేజు సంవత్సరాల వారీగా సాధారణ షరతులను పేర్కొంటుంది, మరియు తర్వాతి దస్తావేజులు వాటిని సవరించి ఉండవచ్చు. మీ నోటరీ దస్తావేజును మరియు షరతుల పాఠాన్ని రెండింటినీ పొందగలరు. ఒక పురపాలక సంఘం యొక్క సాధారణ వెబ్ పేజీ ప్రస్తుత విధానాన్ని వివరిస్తుంది, ఇది తరచుగా మీ నిర్దిష్ట ప్లాట్ను నియంత్రించే విధానం కాదు.
ఎర్ఫ్పాచ్ట్ ఉన్న ఆస్తిపై బ్యాంకు రుణం ఇస్తుందా?
సాధారణంగా అవును, కానీ అది షరతులపై ఆధారపడి ఉంటుంది. రుణదాతలు ఆ హక్కు శాశ్వతమా లేక తాత్కాలికమా, రుణ కాలపరిమితిలో మిగిలి ఉన్న గడువు, సవరణ విధానం, రద్దు చేసే అధికారాలు, మరియు రద్దు చేయడానికి ముందు రుణదాతకు తెలియజేశారా లేదా అనే విషయాలను పరిశీలిస్తారు. సాధారణ పురపాలక షరతులు సాధారణంగా ఆమోదించబడతాయి; అసాధారణమైన ప్రైవేట్ షరతులు రుణాన్ని తగ్గించవచ్చు లేదా తిరస్కరించవచ్చు.
నేను ఒక వాయిదా చెల్లించడం మర్చిపోతే, భూస్వామి ఆస్తిని తిరిగి తీసుకోవచ్చా?
ఒక్క చెల్లింపు తప్పిపోయినంత మాత్రాన కాదు. గణనీయమైన కాలం పాటు భూమి రెంట్ చెల్లించకుండా ఉన్నప్పుడు, లేదా తీవ్రమైన ఉల్లంఘన జరిగినప్పుడు భూస్వామి ఒప్పందాన్ని రద్దు చేయవచ్చు. మీ రుణదాత జోక్యం చేసుకోవడానికి వీలుగా, నమోదిత తనఖాదారులకు నోటీసు ఇవ్వడంతో సహా, చట్టబద్ధమైన లాంఛనాలను తప్పనిసరిగా పాటించాలి. అయినప్పటికీ, ఇది ఒక నిజమైన పరిష్కారం, మరియు బకాయిలు ఎప్పటికీ పేరుకుపోవడానికి అనుమతించకూడదు.
