నెదర్లాండ్స్‌లో ఆస్తి కొనుగోలు: తనిఖీలు, ఒప్పందం మరియు లోపాలు

మీరు నెదర్లాండ్స్‌లో ఇల్లు కొనుగోలు చేసినప్పుడు, కొనుగోలు ఒప్పందం తప్పనిసరిగా వ్రాతపూర్వకంగా ఉండాలి, మరియు ఒక ప్రైవేట్ కొనుగోలుదారుగా మీకు మూడు రోజుల కూలింగ్-ఆఫ్ పీరియడ్ ఉంటుంది, ఈ సమయంలో మీరు ఎటువంటి కారణం చెప్పకుండానే ఒప్పందం నుండి వైదొలగవచ్చు. అయితే, మీరు సంతకం చేసినంత మాత్రాన యజమాని అయిపోరు: సివిల్-లా నోటరీ బదిలీ పత్రంపై సంతకం చేసి, దానిని పబ్లిక్ రిజిస్టర్లలో నమోదు చేసినప్పుడు మాత్రమే యాజమాన్యం సంక్రమిస్తుంది.

చాలా సమస్యలు మూడు అంశాల వద్ద తలెత్తుతాయి: మీరు సంతకం చేసే ముందు ఏమి తనిఖీ చేస్తారు, కొనుగోలు ఒప్పందంలో ఏముంటుంది, మరియు లోపం కనిపించినప్పుడు కొనుగోలుదారు మరియు విక్రేత బాధ్యతలు ఎలా విభజించబడతాయి. ప్రతి అంశానికి, డచ్ సివిల్ కోడ్ (బుర్గెర్లిజ్క్ వెట్‌బోక్, BW) స్పష్టమైన నియమాలను నిర్దేశిస్తుంది, వాటిని మేము క్రింద వివరిస్తాము.

డచ్ ఆస్తి చట్టం ఎలా పనిచేస్తుంది?

డచ్ ఆస్తి చట్టం BW యొక్క 3వ మరియు 5వ పుస్తకాలపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఇది భూమిపై పూర్తి యాజమాన్యం మరియు మరింత పరిమిత హక్కుల మధ్య తేడాను చూపుతుంది, మరియు ఆ హక్కులను పబ్లిక్ రిజిస్టర్లలో నమోదు చేయాలని నిర్దేశిస్తుంది.

పరిమిత హక్కులలో లీజ్‌హోల్డ్ (erfpacht), మరొకరి భూమిపై భవనాన్ని సొంతం చేసుకునేందుకు అనుమతించే ఉపరితల హక్కు (opstalrecht), మరియు రాకపోకల హక్కు వంటి సుఖభోగపు హక్కులు (erfdienstbaarheden) ఉంటాయి. ఈ హక్కులు మీరు ఒక ఆస్తిని ఉపయోగించే విధానాన్ని తీవ్రంగా ప్రభావితం చేయగలవు, కాబట్టి మీరు కొనుగోలు చేసే ముందు వాటి గురించి తెలుసుకోవాలి.

ఆర్టికల్ 3:89 BW ప్రకారం, భూమి రిజిస్ట్రీ (కడస్టర్) నిర్వహించే పబ్లిక్ రిజిస్టర్లలో నమోదు చేయబడిన నోటరీ బదిలీ పత్రం ద్వారా స్థిరాస్తి యాజమాన్యం సంక్రమిస్తుంది. అప్పటి వరకు, మీకు అమ్మకందారుడిపై కేవలం ఒప్పందపరమైన హక్కు మాత్రమే ఉంటుంది, యాజమాన్య హక్కు కాదు. ఎవరైనా స్వల్ప రుసుము చెల్లించి కడస్టర్ రిజిస్టర్లను ఆన్‌లైన్‌లో సంప్రదించవచ్చు.

కొనుగోలు చేసే ముందు మీరు ఏమి తనిఖీ చేయాలి?

ఆస్తి యొక్క చట్టపరమైన స్థితిని, అలాగే దాని భౌతిక పరిస్థితిని కూడా తనిఖీ చేయండి. రిజిస్టర్లలో ఎవరూ చూడని ఆంక్షల వల్ల చాలా సమస్యలు వస్తాయి.

కాడస్టర్ నుండి ఒక సారాంశంతో ప్రారంభించండి. అది యజమానిని, ఏవైనా తనఖాలను మరియు ఆస్తిపై నమోదు చేయబడిన పరిమిత హక్కులను చూపుతుంది. మునుపటి బదిలీ పత్రంలో ప్రతి కొత్త యజమానిని బంధించే చైన్ క్లాజ్ (కెట్టింగ్‌బెడింగ్) వంటి అదనపు బాధ్యతలు ఉండవచ్చు. జాబితా చేయబడిన స్మారక చిహ్నం హోదా మీరు మార్చగల వాటిని పరిమితం చేస్తుంది.

ఆ స్థలంలో పురపాలక సంఘం ఏమి అనుమతిస్తుందో కూడా తనిఖీ చేయండి. 1 జనవరి 2024 నుండి, పర్యావరణ మరియు ప్రణాళిక చట్టం (ఓమ్గేవింగ్స్‌వెట్) ప్రకారం, భూమి యొక్క అనుమతించబడిన వినియోగం పురపాలక పర్యావరణ ప్రణాళిక (ఓమ్గేవింగ్స్‌ప్లాన్)లో పొందుపరచబడింది.

అపార్ట్‌మెంట్ కోసం, యజమానుల సంఘం (Vereniging van Eigenaars, VvE) పత్రాలను అడగండి: విభజన దస్తావేజు, నియమావళి, ఇటీవలి సమావేశ నిమిషాలు, దీర్ఘకాలిక నిర్వహణ ప్రణాళిక మరియు రిజర్వ్ ఫండ్ పరిమాణం. ఆర్టికల్ 5:126 BW ప్రకారం, భవిష్యత్ నిర్వహణ కోసం సంఘం తప్పనిసరిగా ఒక రిజర్వ్ ఫండ్‌ను నిర్వహించాలి. తక్కువ ఫండ్ ఉండి, దానితో పాటుగా పెద్ద పనులు చేయాలని ప్రణాళిక వేసి ఉంటే, భవిష్యత్తులో అదనపు చెల్లింపులు చేయవలసి రావచ్చు.

లోపాల వల్ల కలిగే నష్టాన్ని ఎవరు భరిస్తారు?

కొనుగోలుదారుగా మీరు విచారణ చేయవలసిన బాధ్యతను కలిగి ఉంటారు, మరియు విక్రేత తనకు తెలిసిన విషయాలను వెల్లడించవలసిన బాధ్యతను కలిగి ఉంటారు. ఆ బాధ్యతలు కలిసిన చోట, సాధారణంగా విచారణ చేయవలసిన కొనుగోలుదారు బాధ్యతపై, విషయాలను వెల్లడించవలసిన విక్రేత బాధ్యతకే ప్రాధాన్యత ఉంటుంది.

ఆర్టికల్ 7:17 BW ప్రకారం, ఆస్తి ఒక నివాసంగా సాధారణ వినియోగానికి అనువుగా ఉండాలి. పైకప్పు కారడం లేదా పునాది సమస్యల వంటి తీవ్రమైన లోపం గురించి తెలిసిన విక్రేత, మీరు దానిని స్వయంగా కనుగొనగలిగినప్పటికీ, మీకు తప్పనిసరిగా చెప్పాలి. మరోవైపు, స్పష్టంగా కనిపించే లేదా సాధారణ తనిఖీలో బయటపడే లోపంపై మీరు ఆధారపడలేరు. మీరు సంతకం చేయడానికి ముందు ఒక భవన తనిఖీదారుచే నిర్వహించబడే నిర్మాణ సర్వే ఆ ప్రమాదాన్ని గణనీయంగా తగ్గిస్తుంది.

కొనుగోలు ఒప్పందంలో ఏముంటుంది?

కొనుగోలు ఒప్పందం ధర, బదిలీ తేదీ, అమ్మకంలో చేర్చబడిన అంశాలు మరియు మీరు వైదొలగగల షరతులను నిర్దేశిస్తుంది. ఒకసారి సంతకం చేసిన తర్వాత, ప్రైవేట్ కొనుగోలుదారులకు వర్తించే కూలింగ్-ఆఫ్ పీరియడ్‌కు లోబడి, ఇది ఇరు పక్షాలను బంధిస్తుంది.

ఆర్టికల్ 7:2 BW ప్రకారం, ఒక ప్రైవేట్ కొనుగోలుదారు ఇంటిని కొనుగోలు చేయడం తప్పనిసరిగా వ్రాతపూర్వకంగా ఉండాలి. సంతకం చేసిన ఒప్పందం లేదా దాని కాపీ మీకు అందజేయబడిన మరుసటి రోజు నుండి మూడు రోజుల కూలింగ్-ఆఫ్ పీరియడ్ ప్రారంభమవుతుంది. మీరు wetten.overheid.nl లో ఈ నిబంధనను చదవవచ్చు . కూలింగ్-ఆఫ్ పీరియడ్ వ్యాపార కొనుగోలుదారులకు లేదా వాణిజ్య ఆస్తులకు వర్తించదు.

చాలా ఒప్పందాలలో రద్దు చేసే షరతులు (ontbindende voorwaarden) ఉంటాయి. వీటిలో బాగా తెలిసినవి ఫైనాన్సింగ్ షరతు, ఇది మీరు తనఖా పొందలేకపోతే ఒప్పందం నుండి వైదొలగడానికి అనుమతిస్తుంది, మరియు సంతృప్తికరమైన భవన తనిఖీకి సంబంధించిన షరతు. ఆ షరతులలోని గడువులు వాస్తవికంగా ఉన్నాయో లేదో చూసుకోండి, ఎందుకంటే అవి దాటిపోతే మీరు కట్టుబడి ఉండవలసి వస్తుంది. ఒప్పందంలో సాధారణంగా డిపాజిట్ లేదా బ్యాంక్ గ్యారెంటీ కూడా అవసరం అవుతుంది మరియు ఒక పక్షం తమ బాధ్యతలను నిర్వర్తించడంలో విఫలమైతే జరిమానా కూడా విధిస్తుంది.

గృహాల విషయంలో, నోటరీ కొనుగోలు ఒప్పందాన్ని పబ్లిక్ రిజిస్టర్లలో నమోదు చేయవచ్చు (ఆర్టికల్ 7:3 BW). ఇది, ఉదాహరణకు, రెండవ అమ్మకం లేదా బదిలీకి ముందు విక్రేత రుణదాతల జప్తు నుండి ఆరు నెలల పాటు మీకు రక్షణ కల్పిస్తుంది.

సివిల్-లా నోటరీ ఏమి చేస్తారు?

సివిల్-లా నోటరీ (నోటారిస్) బదిలీ దస్తావేజును తయారు చేసి, అమలు చేసి, దానిని రిజిస్టర్ చేస్తారు. నోటరీ నిష్పక్షపాతంగా ఉంటారు మరియు ఇరు పక్షాల పట్ల శ్రద్ధ వహించాల్సిన బాధ్యతను కలిగి ఉంటారు.

బదిలీకి ముందు, నోటరీ రిజిస్టర్లను తనిఖీ చేస్తారు, అమ్మకందారునికి అమ్మే హక్కు ఉందని మరియు ఆస్తిపై తెలియజేయని తనఖాలు, జప్తులు ఏవీ లేవని ధృవీకరిస్తారు. కొనుగోలు ధరను నోటరీ యొక్క మూడవ పక్షం ఖాతాలోకి (derdengeldenrekening) జమ చేస్తారు మరియు బదిలీ రిజిస్టర్ అయిన తర్వాత మాత్రమే ఆ మొత్తాన్ని అమ్మకందారునికి విడుదల చేస్తారు. నోటరీ ఏ ఒక్క పక్షం తరఫున వ్యవహరించరు కాబట్టి, వాణిజ్య లేదా అధిక విలువ గల ఆస్తిని కొనుగోలు చేసేవారు, ఒప్పందంపై సంతకం చేసే ముందు తరచుగా దానిని తమ సొంత న్యాయవాదితో సమీక్ష చేయించుకుంటారు.

ధరతో పాటు అదనంగా ఏ ఖర్చులు ఉంటాయని మీరు ఆశించాలి?

కొనుగోలుదారుగా మీరు సాధారణంగా బదిలీ పన్ను (ఓవర్‌డ్రాచ్ట్స్‌బెలాస్టింగ్), నోటరీ ఫీజులు మరియు భూమి రిజిస్ట్రీ ఫీజులు చెల్లిస్తారు. 2026లో, మీరు స్వయంగా నివసించే ఇంటికి రేటు 2%, అద్దెకు ఇచ్చే ఆస్తి వంటి ఇతర గృహాలకు 8%, మరియు ఇతర రియల్ ఎస్టేట్‌కు 10.4%గా ఉంటుంది.

కొత్తగా నిర్మించిన ఆస్తికి, బదిలీ పన్నుకు బదులుగా సాధారణంగా వ్యాట్ (VAT) వసూలు చేస్తారు. 2026లో ఆస్తి విలువ €555,000 మించకపోతే, ఆ ఇంట్లో నివసించే 35 ఏళ్లలోపు కొనుగోలుదారులు స్టార్టర్ మినహాయింపు (startersvrijstelling)కు అర్హత పొందవచ్చు; ఆ పరిమితి దాటితే మినహాయింపు అస్సలు వర్తించదు. ప్రస్తుత రేట్లు మరియు షరతులు ప్రభుత్వ business.gov.nl పేజీలో ఉన్నాయి. అంతర్జాతీయ కొనుగోలుదారులకు, పన్ను నివాసం మరియు వారసత్వానికి సంబంధించిన ప్రశ్నలు కూడా తలెత్తవచ్చు; వాటి కోసం మేము పన్ను సలహాదారుని సంప్రదించమని సూచిస్తాము.

కొనుగోలు తర్వాత మీ బాధ్యతలు ఏమిటి?

ఆర్టికల్ 6:174 BW ప్రకారం, భవనం పొరుగువారికి లేదా బాటసారులకు ప్రమాదం కలిగించినట్లయితే యజమానిగా మీరే బాధ్యత వహించాలి. ఒక అపార్ట్‌మెంట్ భవనంలో, యజమానుల సంఘం ఉమ్మడి భాగాలను నిర్వహిస్తుంది. ఆర్టికల్ 5:37 BW ప్రకారం, మీరు మీ పొరుగువారికి అసమంజసమైన ఇబ్బందిని కలిగించకూడదు, మరియు మీరు ఆస్తిని అద్దెకు ఇచ్చినట్లయితే, ఆర్టికల్ 7:206 BW ప్రకారం మీరు మరమ్మతులు చేయవలసి ఉంటుంది.

ఆస్తి వివాదాలను ఎలా పరిష్కరిస్తారు?

చాలా వివాదాలు చర్చలు లేదా మధ్యవర్తిత్వం ద్వారా పరిష్కరించబడతాయి. అది విఫలమైతే, జిల్లా కోర్టు నిర్ణయిస్తుంది, లేదా €25,000 వరకు ఉన్న క్లెయిమ్‌ల కోసం ఉప-జిల్లా కోర్టు నిర్ణయిస్తుంది, మరియు కఠినమైన గడువులు వర్తిస్తాయి.

బదిలీ తర్వాత మీరు ఒక లోపాన్ని కనుగొంటే, ఆర్టికల్ 7:23 BW ప్రకారం, మీరు దానిని కనుగొన్న తర్వాత సహేతుకమైన సమయంలోగా విక్రేతకు వ్రాతపూర్వకంగా తెలియజేయాలి. మీరు చాలా ఆలస్యం చేస్తే, మీరు మీ హక్కులను కోల్పోవచ్చు. ఆ నోటీసు తర్వాత, రెండు సంవత్సరాల తర్వాత మీ క్లెయిమ్ కాలపరిమితి ముగిసిపోతుంది. ఆర్టికల్ 5:130 BW ప్రకారం, యజమానుల సంఘం యొక్క నిర్ణయం గురించి మీకు తెలిసిన లేదా తెలుసుకోగలిగిన ఒక నెలలోపు, ఆ నిర్ణయాన్ని రద్దు చేయమని మీరు ఉపజిల్లా న్యాయస్థానాన్ని (kantonrechter) అభ్యర్థించవచ్చు. అనుమతులకు సంబంధించి పురపాలక సంఘంతో తలెత్తే వివాదాలు, అభ్యంతరం మరియు అప్పీల్ అనే పరిపాలనా మార్గాన్ని అనుసరిస్తాయి.

విక్రేతకు దాగివున్న లోపం గురించి తెలిసి, దానిని ప్రస్తావించకపోతే, మీరు ఆర్టికల్ 6:74 BW ప్రకారం నష్టపరిహారం కోరవచ్చు లేదా, తీవ్రమైన సందర్భాల్లో, ఆర్టికల్ 6:265 BW ప్రకారం కొనుగోలును రద్దు చేసుకోవచ్చు. ఫలితం అనేది విక్రేతకు ఏమి తెలుసు, ఏమి కనిపించింది మరియు దాగివున్న లోపాల గురించి ఒప్పందంలో ఏమి చెప్పబడింది అనే అంశాలపై ఆధారపడి ఉంటుంది. తెలిసిన లోపాన్ని దాచిపెట్టిన విక్రేతకు మినహాయింపు నిబంధన రక్షణ కల్పించదు.

కొనుగోలుదారుగా మీరు ఏమి తనిఖీ చేయాలి?

• కాడస్టర్ ఎక్స్‌ట్రాక్ట్ మరియు మునుపటి బదిలీ దస్తావేజును అభ్యర్థించండి, మరియు లీజ్‌హోల్డ్, ఈజ్‌మెంట్స్ మరియు చైన్ క్లాజుల కోసం చూడండి.
• మీరు ఆస్తిని మార్చాలనుకుంటే, విస్తరించాలనుకుంటే లేదా అద్దెకు ఇవ్వాలనుకుంటే, పురపాలక పర్యావరణ ప్రణాళికను తనిఖీ చేయండి.
• తనిఖీ షరతు గడువు ముగియక ముందే నిర్మాణ సర్వేను చేయించండి.
• ఫైనాన్సింగ్ షరతు మీకు కచ్చితమైన తనఖా ఆఫర్‌ను పొందడానికి తగినంత సమయం ఇస్తుందో లేదో సరిచూసుకోండి.
• అపార్ట్‌మెంట్ కోసం, VvE మినిట్స్, మెయింటెనెన్స్ ప్లాన్ మరియు రిజర్వ్ ఫండ్ బ్యాలెన్స్‌ను చదవండి.

విక్రేతగా మీరు ఏమి తనిఖీ చేయాలి?

• విక్రేత ప్రశ్నావళిని పూర్తిగా నింపండి మరియు గతంలో జరిగిన లీకులు లేదా పునాది పనులతో సహా మీకు తెలిసిన ప్రతి లోపాన్ని పేర్కొనండి.
• దాగివున్న లోపాలకు బాధ్యత నుండి మినహాయింపునిచ్చే ఏదైనా నిబంధనను ఖచ్చితంగా రూపొందించుకోండి.
• వాస్తవికమైన బదిలీ తేదీని మరియు సాధారణంగా ధరలో 10% డిపాజిట్ లేదా బ్యాంక్ గ్యారెంటీని అంగీకరించండి.
• కొనుగోలు ధర నుండి ఇప్పటికే ఉన్న తనఖాలు మరియు జప్తులను నోటరీ వద్ద రద్దు చేయవచ్చని నిర్ధారించుకోండి.

నెదర్లాండ్స్‌లో ఆస్తి కొనుగోలు విషయంలో మేము మీకు ఎలా సహాయపడగలం?

మా రియల్ ఎస్టేట్ న్యాయవాదులు లావాదేవీలోని ప్రతి దశలోనూ కొనుగోలుదారులకు మరియు అమ్మకందారులకు ఇంగ్లీష్ మరియు డచ్ భాషలలో సలహాలు ఇస్తారు.

• మీరు సంతకం చేసే ముందు మేము ముసాయిదా కొనుగోలు ఒప్పందాన్ని మరియు దాని పరిష్కార షరతులను సమీక్షిస్తాము.
• మేము ఆంక్షల కోసం కడస్టర్ ఎక్స్‌ట్రాక్ట్, మునుపటి డీడ్ మరియు VvE పత్రాలను తనిఖీ చేస్తాము.
• మేము ఆర్టికల్ 7:23 BW కాలపరిమితిలోపు విక్రేతకు లోపం గురించి వ్రాతపూర్వక నోటీసును రూపొందిస్తాము.
• మేము నష్టపరిహారం లేదా విడాకుల రద్దు కోసం వచ్చిన దావాను అంచనా వేసి, అవతలి పక్షంతో సంప్రదింపులు జరుపుతాము.
• మేము ఒక నెల గడువులోగా VvE నిర్ణయాన్ని రద్దు చేయమని కోరుతూ సబ్‌డిస్ట్రిక్ట్ కోర్టులో అభ్యర్థనను దాఖలు చేస్తాము.

సారాంశం

• ప్రైవేట్ కొనుగోలుదారు ఇంటిని కొనుగోలు చేయడం తప్పనిసరిగా వ్రాతపూర్వకంగా ఉండాలి, మరియు మూడు రోజుల కూలింగ్-ఆఫ్ వ్యవధి ఉండాలి (ఆర్టికల్ 7:2 BW).
• నోటరీ బదిలీ దస్తావేజును నమోదు చేసినప్పుడు మాత్రమే యాజమాన్యం సంక్రమిస్తుంది (ఆర్టికల్ 3:89 BW).
• మీరు సంతకం చేసే ముందు కడస్టర్, పరిమిత హక్కులు, పర్యావరణ ప్రణాళిక మరియు అపార్ట్‌మెంట్ల విషయంలో యజమానుల సంఘాన్ని తనిఖీ చేయండి.
• సాధారణంగా, మీరు విచారణ చేయవలసిన బాధ్యత కంటే, అమ్మకందారుడు వెల్లడించవలసిన బాధ్యతకే ప్రాధాన్యత ఉంటుంది.
• మీరు లోపాన్ని కనుగొన్న తర్వాత, సహేతుకమైన సమయంలోగా దానిని వ్రాతపూర్వకంగా తెలియజేయండి.