నెదర్లాండ్స్‌లో కొత్తగా నిర్మించిన ఇళ్లలో లోపాలు: బాధ్యత, గడువులు మరియు నివారణలు

కొత్తగా నిర్మించిన డచ్ ఇంట్లో, నిర్మాణ లోపాలకు ప్లాట్ అమ్మకందారుడు కాకుండా, నిర్మాణ కాంట్రాక్టరే బాధ్యత వహించాలి. మరియు 1 జనవరి 2024 నుండి, కాంట్రాక్టర్ ఆ లోపాలు తన వల్ల జరగలేదని నిరూపించగలిగితే తప్ప, డెలివరీ సమయంలో మీరు గమనించని లోపాలకు కూడా ఆ బాధ్యత వర్తిస్తుంది. ఆచరణలో మీ పరిస్థితిని నిర్ణయించే అంశాలు: డెలివరీ నివేదిక, మీరు ఎంత త్వరగా రాతపూర్వకంగా ఫిర్యాదు చేస్తారు, మరియు ఆ ఇల్లు వోనింగ్‌బోర్గ్ లేదా SWK వంటి గ్యారెంటీ పథకం కింద కవర్ చేయబడిందా లేదా అనేవి. డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 7:761 గరిష్ట పరిమితులను నిర్దేశిస్తుంది: మీరు నిరసన తెలిపిన రెండు సంవత్సరాల తర్వాత మరియు ఒక భవనం విషయంలో, డెలివరీ జరిగిన ఇరవై సంవత్సరాల తర్వాత క్లెయిమ్ గడువు ముగుస్తుంది.

ఈ వ్యాసం, డచ్ నిర్మాణ చట్టం ప్రకారం కొత్తగా నిర్మించిన ఇళ్లలోని లోపాలకు బాధ్యత ఎలా ఏర్పాటు చేయబడింది , గడువులు ఏవి, నిర్మాణ నిబంధనల చట్టం (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) ఏమి మార్చింది, మరియు లోపం కనిపించినప్పుడు మీరు ఏమి చేయాలి అనే విషయాలను వివరిస్తుంది .

కొత్తగా నిర్మించిన ఇంటి కొనుగోలు ఎలా రూపొందించబడుతుంది

కొత్తగా కట్టిన ఇంటిని దాదాపు ఎల్లప్పుడూ 'కూప్-ఎన్ ఆన్నెమింగ్సోవెరీన్కోమ్స్ట్' కింద కొనుగోలు చేస్తారు: ఇది రెండు వేర్వేరు ఒప్పందాలను కలిగి ఉన్న ఒకే పత్రం. స్థలం కొనుగోలు అనేది స్థిరాస్తి అమ్మకం, ఇది తరువాత నోటరీ డీడ్ ద్వారా బదిలీ చేయబడుతుంది, మరియు ఇంటి నిర్మాణం అనేది డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్స్ 7:750 మరియు తదుపరి వాటిచే నియంత్రించబడే ఒక పని ఒప్పందం. ఈ విభజన ముఖ్యమైనది, ఎందుకంటే ఈ రెండు భాగాలు వేర్వేరు నియమాలను మరియు వేర్వేరు ప్రతిపక్షాలను కలిగి ఉంటాయి. భూమి, యాజమాన్య హక్కు మరియు సరిహద్దులకు సంబంధించిన ప్రశ్నలు అమ్మకందారునికి మరియు రియల్ ఎస్టేట్ చట్టానికి సంబంధించినవి ; ఇంటికి సంబంధించిన ప్రశ్నలు నిర్మాణ కాంట్రాక్టర్‌కు సంబంధించినవి.

అమ్మకంలో సగం భాగం వినియోగదారుడు కొనుగోలు చేసిన నివాసానికి సంబంధించినది కాబట్టి, అది తప్పనిసరిగా వ్రాతపూర్వకంగా ఉండాలి మరియు డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 7:2, సంతకం చేసిన ఒప్పందం యొక్క కాపీని స్వీకరించిన తర్వాత కొనుగోలుదారునికి మూడు రోజుల చట్టబద్ధమైన ఆలోచనా కాలాన్ని ఇస్తుంది. కొత్త నిర్మాణాల కోసం ఉపయోగించే చాలా నమూనా ఒప్పందాలు ఆ కాలాన్ని పొడిగిస్తాయి. దానిని ఉపయోగించుకోండి: ఆలోచనా కాలం ముగిసిన తర్వాత, సాంకేతిక వివరణ, డ్రాయింగ్‌లు మరియు చెల్లింపుల షెడ్యూల్ ఖరారు చేయబడతాయి, మరియు ఆ తర్వాత వచ్చే ప్రతి ఫిర్యాదును అంచనా వేయడానికి అవే కొలమానంగా ఉంటాయి. మీరు సంతకం చేయడానికి ముందు చేసే సమీక్ష, ఆ తర్వాత చేసే వివాదం కంటే చాలా ఎక్కువ విలువైనది.

పత్రాల విషయంలో ఒక హెచ్చరిక. ఇప్పటికే ఉన్న ఇంటి అమ్మకానికి సంబంధించిన నిబంధనలు, ఉదాహరణకు వయస్సు సంబంధిత అరుగుదల వల్ల కలిగే బాధ్యతను పరిమితం చేసే 'ఔడర్‌డమ్స్‌క్లాజుల్' లేదా ఆ ఆస్తిలో ఎప్పుడూ నివసించని విక్రేత ఉపయోగించే 'నీట్-జెల్ఫ్‌బెవోనింగ్స్‌క్లాజుల్' వంటివి, కొత్తగా నిర్మించే ఇంటి ఒప్పందంలో ఉండకూడదు మరియు దానిలోకి కాపీ చేయకూడదు. ఇంకా నిర్మించని ఇంటికి సంబంధించిన ప్రాథమిక కొనుగోలు ఒప్పందంలో మీరు వాటిని చూసినట్లయితే, అవి అక్కడ ఎందుకు ఉన్నాయో అడగండి.

కొత్తగా కట్టిన ఇంట్లో లోపంగా దేనిని పరిగణిస్తారు?

వర్తించే భవన నిర్మాణ నియమాలకు అనుగుణంగా, ఒప్పందం ప్రకారం మీరు ఆశించాల్సిన దానికంటే, అప్పగించిన పని ఏ విషయంలోనైనా తక్కువగా ఉన్నట్లయితే, దానిని లోపం అంటారు. కొత్త నిర్మాణాలకు సంబంధించి లోపాల కోసం ప్రత్యేక చట్టబద్ధమైన జాబితా ఏదీ లేదు; ఒప్పందమే ప్రామాణికం, ముఖ్యంగా సాంకేతిక వివరణ మరియు డ్రాయింగ్‌లు, వీటికి ప్రజా చట్ట భవన నిర్మాణ అవసరాలు అనుబంధంగా ఉంటాయి. ఆ అవసరాలు ఇప్పుడు Besluit bouwwerken leefomgevingలో పొందుపరచబడ్డాయి, ఇది Omgevingswet అమల్లోకి వచ్చినప్పుడు, 1 జనవరి 2024న Bouwbesluit 2012 స్థానంలోకి వచ్చింది. డ్రాయింగ్‌లకు అనుగుణంగా ఉండి, భవన నిర్మాణ నియమాలకు అనుగుణంగా లేని ఇల్లు కూడా లోపభూయిష్టంగానే పరిగణించబడుతుంది.

కనిపించే మరియు కనిపించని లోపాల మధ్య ఒక ప్రామాణికమైన వ్యత్యాసం ఉంటుంది, మరియు ఈ వ్యత్యాసం సమస్య యొక్క తీవ్రతకు సంబంధించింది కాకుండా, ఇంటిని అప్పగించే సమయానికి సంబంధించినది. పగిలిన టైల్, సరిగ్గా అమర్చని తలుపు, కిటికీ ఫ్రేమ్‌పై గీత: ఇవి ఇంట్లో నడుస్తున్నప్పుడు, కాస్త శ్రద్ధగా ఉండే కొనుగోలుదారు గమనించగల విషయాలు. ప్లాస్టర్‌బోర్డ్ వెనుక లోపభూయిష్టమైన వైరింగ్, ఫ్లోర్ స్క్రీడ్‌లో కారుతున్న పైపు, పునాదిలో తగినంత బలోపేతం లేకపోవడం: ఇవి కనిపించని లోపాలు , ఇవి చాలా కాలం తర్వాత, కొన్నిసార్లు సంవత్సరాల తర్వాత మాత్రమే బయటపడతాయి. ఒక నిర్దిష్ట సందర్భంలో ఈ గీత ఎక్కడ ఉంటుందనేది వాస్తవాల ప్రశ్న, మరియు ఇది చాలావరకు డెలివరీ రిపోర్ట్‌లో నమోదు చేయబడిన దాని ద్వారానే నిర్ణయించబడుతుంది.

ప్రతి అసంపూర్ణత మీకు పరిష్కారం ఇచ్చే లోపం కాదు. ఆ నిర్మాణం ఒక నివాసంగా సాధారణ వినియోగానికి అనువుగా ఉండాలి మరియు అంగీకరించిన దానికి సరిపోలాలి, కానీ వినియోగం, విలువ లేదా భద్రతను ప్రభావితం చేయని చిన్నపాటి వ్యత్యాసాలు మరమ్మత్తు కంటే ఎక్కువ సమర్థనీయం కావు. మరోవైపు తీవ్రమైన లోపాలు ఉంటాయి : భూమి కుంగిపోవడం మరియు పునాది కదలడం, సరిగ్గా పనిచేయని బరువు మోసే భాగాలు, ప్రమాదంలో ఉన్న పైకప్పు నిర్మాణాలు, విఫలమైన డిటైలింగ్ లేదా మెంబ్రేన్‌ల ద్వారా నీరు లోపలికి రావడం, మరియు అసురక్షితమైన ఇన్‌స్టాలేషన్‌లు. ఇటువంటి సందర్భాలలోనే దీర్ఘకాలిక నిలుపుదల కాలాలు మరియు గ్యారెంటీ పథకాలు ప్రాముఖ్యతను సంతరించుకుంటాయి.

ప్లాట్ విషయానికొస్తే, అనుగుణ్యతే పరీక్ష: డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 7:17 ప్రకారం, అప్పగించబడిన స్థిరాస్తి కొనుగోలుదారు ఆశించిన లక్షణాలను కలిగి ఉండాలి. కలుషితమైన నేల లేదా యాజమాన్యపు హక్కుపై పరిమితి వంటి సమస్యలకు ఇది వర్తిస్తుంది, కానీ కారుతున్న పైకప్పుకు కాదు. డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 7:23లోని రెండు నెలల ఫిర్యాదు నిబంధన, చరాస్తుల వినియోగదారు కొనుగోళ్లకు వర్తిస్తుందని, ఇంటి కొనుగోలుకు కాదని గమనించండి; ఇంటి విషయానికొస్తే, మీరు సహేతుకమైన సమయంలోపు ఫిర్యాదు చేయాలనేది ప్రమాణం.

వెట్ క్వాలిటీట్స్‌బోర్జింగ్ వూర్ హెట్ బౌవెన్ ఏమి మార్చబడింది

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) 1 జనవరి 2024న అమల్లోకి వచ్చింది మరియు ఇటీవలి సంవత్సరాలలో కొత్తగా నిర్మించిన ఇళ్ల కొనుగోలుదారులకు ఇది అత్యంత ముఖ్యమైన మార్పు. దీనిలో ప్రజా చట్టం కింద ఒక భాగం, ప్రైవేట్ చట్టం కింద ఒక భాగం ఉన్నాయి మరియు వాటి పరిధులు వేర్వేరుగా ఉంటాయి.

ప్రజా చట్టం స్వతంత్ర నాణ్యత హామీని ప్రవేశపెట్టింది. సాధారణ ఏక కుటుంబ గృహాలు మరియు చిన్న వాణిజ్య ప్రాంగణాలను కలిగి ఉన్న క్లాస్ 1 భవనాల కోసం, మునిసిపల్ సాంకేతిక భవన మదింపు స్థానంలో ఒక స్వతంత్ర 'క్వాలిటీబోర్గర్'ను నియమించారు. ఈయన నిర్మాణం జరుగుతున్నప్పుడు తనిఖీ చేసి, పూర్తయిన తర్వాత ఒక నివేదికను జారీ చేస్తారు. పునరుద్ధరణ పనులకు ఈ విధానాన్ని విస్తరించడం వాయిదా పడింది మరియు దీనికి ఇంకా తేదీని నిర్ణయించలేదు; 2027లో ఈ వ్యవస్థపై మూల్యాంకనం చేయాలని ప్రణాళిక వేస్తున్నారు. అప్పటి వరకు, పునరుద్ధరణ పనులు మునుపటి మునిసిపల్ విధానం ప్రకారమే కొనసాగుతాయి.

ప్రైవేట్ చట్టంలోని భాగం మీ హక్కులను మారుస్తుంది మరియు ఇది కేవలం కాన్సీక్వెన్స్ క్లాస్ 1కి మాత్రమే కాకుండా సాధారణంగా నిర్మాణ ఒప్పందాలకు వర్తిస్తుంది. కొనుగోలుదారుకు నాలుగు మార్పులు ముఖ్యమైనవి.

• డెలివరీ సమయంలో కనుగొనబడని లోపాలకు బాధ్యత. డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 7:758 పేరా 4 ప్రకారం, డెలివరీ సమయంలో కనుగొనబడని లోపాలకు కాంట్రాక్టర్ బాధ్యత వహించాల్సి ఉంటుంది, అయితే ఆ లోపాలు అతనికి ఆపాదించలేని పక్షంలో తప్ప. అందువల్ల బాధ్యత కాంట్రాక్టర్‌పై ఉంటుంది, మరియు వినియోగదారునికి ఈ నియమం తప్పనిసరి: దీనిని ఒప్పందం ద్వారా తప్పించుకోలేరు.
• అప్పగింత ఫైల్. ఆర్టికల్ 7:757a ప్రకారం, పని పూర్తయిన తర్వాత, అది అంగీకరించిన అవసరాలకు అనుగుణంగా ఉందని చూపే ఒక దస్తావేజును కాంట్రాక్టర్ క్లయింట్‌కు ఇవ్వాలి. ఈ దస్తావేజులో డ్రాయింగ్‌లు, లెక్కలు, అలాగే మెటీరియల్స్ మరియు ఇన్‌స్టాలేషన్‌ల గురించిన సమాచారం ఉండాలి.
• లిఖితపూర్వక హెచ్చరిక విధి. ఆర్టికల్ 7:757b ప్రకారం కాంట్రాక్టర్ అసైన్‌మెంట్‌లోని తప్పుల గురించి స్పష్టంగా మరియు సకాలంలో వ్రాతపూర్వకంగా హెచ్చరించాలి మరియు దాని పర్యవసానాలను కూడా తెలియజేయాలి.
• భద్రత గురించిన సమాచారం. ఆర్టికల్ 7:765a ప్రకారం, కాంట్రాక్టర్ తాను చేసిన పనికి లోపాలు మరియు దివాలా నుండి బీమా చేయబడిందా లేదా మరే విధంగానైనా భద్రత కల్పించబడిందా అనే విషయాన్ని మరియు ఆ విషయాన్ని వినియోగదారు క్లయింట్‌కు వ్రాతపూర్వకంగా తెలియజేయాలి.

Wkb నిలుపుదల సొమ్ముపై నియమాన్ని కూడా కఠినతరం చేసింది. డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 7:768 ప్రకారం, ఇల్లు కట్టుకుంటున్న వినియోగదారుడు ఒప్పంద ధరలో చివరి ఐదు శాతాన్ని నోటరీ వద్ద ఎస్క్రోలో ఉంచుకోవచ్చు; కొనుగోలుదారు అభ్యంతరం చెప్పకపోతేనే ఈ మొత్తం విడుదల చేయబడుతుందని కాంట్రాక్టర్ ఇప్పుడు కొనుగోలుదారుకు వ్రాతపూర్వకంగా తెలియజేయాలి, మరియు దానితో ఏమి చేయాలో నోటరీ కొనుగోలుదారుని అడగాలి. డెలివరీ రోజునే ఆ ఐదు శాతాన్ని అప్పగించడం వలన మీకున్న అత్యంత బలమైన ఆచరణాత్మక సాధనాన్ని కోల్పోతారు, కాబట్టి ఈ ప్రశ్నను తీవ్రంగా పరిగణించండి.

డెలివరీ: మీ స్థానాన్ని నిర్ధారించే క్షణం

డెలివరీ, డచ్ భాషలో ఒప్లెవరింగ్, అంటే కాంట్రాక్టర్ పని సిద్ధంగా ఉందని చెప్పి, క్లయింట్ దానిని అంగీకరించే క్షణం. డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 7:758 అంగీకారానికి రెండు పరిణామాలను నిర్దేశిస్తుంది: పనిలోని రిస్క్ క్లయింట్‌కు బదిలీ అవుతుంది, మరియు ఆ క్షణంలో క్లయింట్ సహేతుకంగా కనుగొనవలసిన లోపాల విషయంలో కాంట్రాక్టర్‌కు బాధ్యత నుండి విముక్తి లభిస్తుంది. 1 జనవరి 2024 నుండి, కనుగొనబడని లోపాలకు ఆ విముక్తి ఇకపై వర్తించదు, కానీ మీరు చూడగలిగే ప్రతిదాన్ని నమోదు చేయడం మీ బాధ్యత అనే విషయం మాత్రం అలాగే ఉంటుంది.

తనిఖీని శ్రద్ధగా చేయండి మరియు దానిని ఒంటరిగా చేయవద్దు. మీతో పాటు ఇంటిని పరిశీలించే స్వతంత్ర భవన తనిఖీదారు, మొదటిసారి కొనుగోలు చేసేవారు చూడలేని విషయాలను గమనిస్తారు. అంతేకాక, ఆ తనిఖీ ఖర్చు చట్టం ప్రకారం కాకుండా మార్కెట్ ప్రకారం నిర్ణయించబడుతుంది, కాబట్టి ధరల అంచనాలను పోల్చి చూసుకోవడం మంచిది. అమరికలను పరీక్షించండి, కుళాయిలను తెరిచి ఉంచండి, ప్రతి కిటికీ మరియు తలుపును తెరిచి చూడండి, సాంకేతిక వివరణతో ఫినిషింగ్‌లను మరియు లెవెల్స్‌ను సరిపోల్చి తనిఖీ చేయండి, మరియు ప్రతిదీ ఫోటో తీయండి. ఒకవేళ ఇల్లు ఇంకా పూర్తి కానట్లయితే, గోడలు కట్టకముందే చేసే తనిఖీ, ఆ తర్వాత చేసే దానికంటే చాలా ఎక్కువ సమాచారాన్ని అందిస్తుంది.

మీరు కనుగొన్న ప్రతి అంశం డెలివరీ నివేదికలో, అంటే 'ప్రొసెస్-వెర్బాల్ వాన్ ఓప్లెవరింగ్'లో నమోదు చేయబడుతుంది, దీనిపై ఇరు పక్షాలు సంతకం చేస్తాయి. ఆ పత్రమే భవిష్యత్తులో తలెత్తే ఏ వివాదానికైనా సాక్ష్యాధారమైన వెన్నెముకగా ఉంటుంది: కంటికి కనిపించినవి ఏమిటో, చేయవలసిన పనిగా అంగీకరించినవి ఏమిటో, మరియు వాటిని ఎప్పటిలోగా పూర్తి చేయాలో అది నిర్ధారిస్తుంది. కాంట్రాక్టర్ అనధికారికంగా విషయాలను పరిష్కరిస్తానని వాగ్దానం చేశాడన్న కారణంతో క్లీన్ రిపోర్ట్‌పై సంతకం చేయవద్దు, అలాగే లోపాలను అస్పష్టంగా వివరించే నివేదికను అంగీకరించవద్దు. లోపాలు ఎంత తీవ్రంగా ఉన్నాయంటే, ఆ ఇంటిని సహేతుకంగా ఉపయోగించలేని పక్షంలో, మీరు డెలివరీని పూర్తిగా తిరస్కరించవచ్చు, కానీ అది ఆర్థిక పరిణామాలతో కూడిన నిర్ణయం మరియు దానిని సలహా లేకుండా తీసుకోకూడదు.

డచ్ కొత్త నిర్మాణ మార్కెట్‌లో ఉపయోగించే నమూనా ఒప్పందాల ప్రకారం, డెలివరీ తర్వాత మూడు నెలల నిర్వహణ కాలం ఉంటుంది. ఆ కాలంలో కాంట్రాక్టర్, డెలివరీ నివేదికలో పేర్కొన్న అంశాలను మరియు వెలుగులోకి వచ్చే ఏవైనా ఇతర లోపాలను తప్పనిసరిగా సరిదిద్దాలి. ఈ నిర్వహణ కాలం ఒక ఒప్పంద సౌలభ్యం మాత్రమే, కాలపరిమితి కాదు: ఇది ముగిసిన తర్వాత, మీ చట్టబద్ధమైన హక్కులు మరియు ఏదైనా గ్యారెంటీ కవరేజ్ కొనసాగుతాయి. ఈ దశలోనే క్షుణ్ణమైన పరిశీలన యొక్క విలువ తెలుస్తుంది, మరియు డెవలపర్ మరియు కాంట్రాక్టర్ల మధ్య ఉన్న ఒప్పందాలు, మీరు వాస్తవానికి ఎవరిని సంప్రదించాలో నిర్ధారిస్తాయి.

కాంట్రాక్టర్ ఎంతకాలం బాధ్యత వహిస్తాడు

రెండు వేర్వేరు గడియారాలు నడుస్తాయి, వాటిని తికమక పడటమే ఒక మంచి క్లెయిమ్ విఫలమవడానికి అత్యంత సాధారణ కారణం.

మొదటిది ఫిర్యాదు చేయవలసిన బాధ్యత. డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 6:89 ప్రకారం, మీరు లోపాన్ని కనుగొన్న తర్వాత లేదా సహేతుకంగా కనుగొని ఉండవలసిన తర్వాత, సహేతుకమైన సమయంలోగా మీరు నిరసన తెలియజేయాలి. ఇక్కడ రెండు నెలల నిర్దిష్ట కాలపరిమితి లేదు; ఏది సహేతుకమైనదనేది లోపం యొక్క స్వభావం, దానికి అవసరమైన దర్యాప్తు మరియు కాంట్రాక్టర్ యొక్క వైఖరిపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఖచ్చితంగా చెప్పగలిగేది ఏమిటంటే, మౌనం ప్రాణాంతకం: రెండు సంవత్సరాల పాటు లీక్‌తో సర్దుకుపోయి, ఆ తర్వాత దానిని లేవనెత్తిన కొనుగోలుదారు, దానిలోని యోగ్యతలు ఏమైనప్పటికీ, ఇబ్బంది పడతాడు.

రెండవది కాలపరిమితి. డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 7:761 ప్రకారం, డెలివరీ చేయబడిన పనిలోని లోపానికి సంబంధించిన ఏదైనా క్లెయిమ్, క్లయింట్ నిరసన తెలిపిన రెండు సంవత్సరాల తర్వాత ముగిసిపోతుంది. మీరు లోపాన్ని సరిచేయడానికి కాంట్రాక్టర్‌కు ఒక గడువును నిర్దేశిస్తే, ఆ రెండు సంవత్సరాల గడువు, ఆ గడువు ముగిసినప్పుడు లేదా కాంట్రాక్టర్ తాను మరమ్మత్తు చేయనని స్పష్టం చేసినప్పుడు మాత్రమే ప్రారంభమవుతుంది. దీనికి తోడు ఒక పెద్ద అడ్డంకి ఉంది: ఒక భవనం విషయంలో డెలివరీ జరిగిన ఇరవై సంవత్సరాల తర్వాత, మరియు మిగతా అన్ని సందర్భాలలో డెలివరీ జరిగిన పది సంవత్సరాల తర్వాత క్లెయిమ్ ఏ సందర్భంలోనైనా ముగిసిపోతుంది. డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 3:317 ప్రకారం, కొనసాగుతున్న కాలపరిమితిని వ్రాతపూర్వక డిమాండ్ ద్వారా అంతరాయం కలిగించవచ్చు, మరియు తేదీ గురించి ఏదైనా సందేహం ఉంటే, అంతరాయం కలిగించడం చవకైనది మరియు క్లెయిమ్‌ను కోల్పోవడం మాత్రం కాదు.

ఈ కాలపరిమితులు ఏమి కావో గమనించండి. ఇరవై సంవత్సరాల పాటు కాంట్రాక్టర్ దేనికైనా బాధ్యత వహిస్తాడని ఇవి హామీ ఇవ్వవు; ఉన్న దావాను ఇంకా దాఖలు చేయగల గరిష్ట పరిధిని మాత్రమే ఇవి సూచిస్తాయి. అసలు దావా ఉందా లేదా అనేది, పనిలో లోపం జరిగిందా మరియు ఆ లోపాన్ని కాంట్రాక్టర్‌కు ఆపాదించవచ్చా అనే దానిపై ఆధారపడి ఉంటుంది.

Woningborg మరియు SWK హామీ పథకాలు

నెదర్లాండ్స్‌లో చాలా కొత్తగా నిర్మించిన ఇళ్లు, ఆచరణలో వోనింగ్‌బోర్గ్ లేదా SWK వంటి ఒక గ్యారెంటీ సంస్థ నుండి కవరేజీతో అమ్మబడతాయి. ఇది చట్టబద్ధమైన నిబంధనలతో పాటుగా ఉండే ఒక ఒప్పందపరమైన రక్షణ మాత్రమే, వాటికి ప్రత్యామ్నాయం కాదు, మరియు ఇది దానంతట అదే లభించేది కాదు: ఇల్లు రిజిస్టర్ చేయబడిందో లేదో చూడటానికి ఒప్పందాన్ని తనిఖీ చేయండి మరియు సర్టిఫికేట్ కోసం అడగండి.

ఈ రకమైన పథకం రెండు పనులు చేస్తుంది. ఇల్లు పూర్తికాకముందే కాంట్రాక్టర్ దివాలా తీస్తే, వార్‌బోర్గ్ దానిని పూర్తి చేయించడం ద్వారా లేదా నష్టాన్ని భర్తీ చేయడం ద్వారా మిమ్మల్ని రక్షిస్తుంది. పూర్తయిన ఇంటిలోని లోపాలను గ్యారంటీ కవర్ చేస్తుంది. వోనింగ్‌బోర్గ్ కొత్త నిర్మాణ నిబంధన ప్రకారం, నిర్వహణ కాలం ముగిసిన తర్వాత, డెలివరీ జరిగిన మూడు నెలల తర్వాత నాణ్యతా గ్యారంటీ ప్రారంభమై, చాలా అంశాలకు ఆరు సంవత్సరాల పాటు కొనసాగుతుంది. తీవ్రమైన లోపాల కోసం, అంటే నిర్మాణం యొక్క పటిష్టతను ప్రభావితం చేసే లేదా నివాసాన్ని నివాసయోగ్యం కానిదిగా చేసే లోపాల కోసం, గ్యారంటీ పది సంవత్సరాల పాటు కొనసాగుతుంది. ఆ కాలంలోపు ఇల్లు అమ్మబడితే, కవరేజ్ తదుపరి యజమానికి బదిలీ అవుతుంది.

రెండు ఆచరణాత్మక విషయాలు. మొదటిది, గ్యారెంటీకి దాని స్వంత నోటిఫికేషన్ విధానం మరియు గడువులు ఉంటాయి, ఇవి చట్టబద్ధమైన వాటికి స్వతంత్రంగా ఉంటాయి, కాబట్టి ఈ పథకం కింద చేసే ఫిర్యాదు మాత్రమే కాంట్రాక్టర్‌పై మీ క్లెయిమ్‌ను నిలబెట్టదు మరియు దీనికి విరుద్ధంగా కూడా అంతే నిజం. రెండవది, ఈ పథకాలు చాలా వాటిని మినహాయిస్తాయి: సాధారణ అరుగుదల, మీరు లేదా మూడవ పక్షం స్వయంగా చేసిన పని, మరియు పర్యవసాన నష్టం సాధారణంగా కవరేజీ పరిధిలోకి రావు. మీ సర్టిఫికేట్ యొక్క సాధారణ సారాంశాన్ని కాకుండా, దానికి వర్తించే నిబంధనను చదవండి.

లోపాన్ని నివేదించడం మరియు మీ దావాను అమలు చేయడం

రాతపూర్వకంగా, మరియు వీలైనంత త్వరగా ప్రారంభించండి. లోపాన్ని, అది ఎప్పుడు మరియు ఎలా కనిపించిందో వివరించండి, అది ఏ సాంకేతిక వివరణకు లేదా డ్రాయింగ్‌కు భిన్నంగా ఉందో సూచించండి, మరియు మరమ్మత్తు కోసం ఒక నిర్దిష్టమైన మరియు సహేతుకమైన కాలపరిమితిని నిర్దేశించండి. డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 6:82 ప్రకారం, అటువంటి లేఖ ఒక డిఫాల్ట్ నోటీసుగా పరిగణించబడుతుంది, మరియు ఆ కాలపరిమితి దాటినా ఎటువంటి చర్య తీసుకోకపోతే, అదే కాంట్రాక్టర్‌ను డిఫాల్ట్‌లో ఉంచుతుంది. దానిని రిజిస్టర్డ్ పోస్ట్ ద్వారా లేదా డెలివరీ నిర్ధారణతో కూడిన ఈమెయిల్ ద్వారా పంపండి, మరియు మొత్తం ఫైల్‌ను భద్రపరచండి: తేదీలతో కూడిన ఫోటోగ్రాఫ్‌లు, ఉత్తర ప్రత్యుత్తరాలు, డెలివరీ నివేదిక మరియు అప్పగింత పత్రాల దస్తావేజు.

కాంట్రాక్టర్ కారణాన్ని వివాదాస్పదం చేస్తే, ఒక స్వతంత్ర నిపుణుల నివేదిక సాధారణంగా నిర్ణయాత్మకంగా ఉంటుంది, ఎందుకంటే చాలా నిర్మాణ వివాదాలు చట్టం కంటే కారణంపైనే ఆధారపడి ఉంటాయి. ఒక పక్షం పొందిన నివేదిక ఆమోదించబడే అవకాశం లేనప్పుడు, తాత్కాలిక నిపుణుల పరీక్ష కోసం కోర్టుకు దరఖాస్తు చేసుకోవడానికి డచ్ విధానం మిమ్మల్ని అనుమతిస్తుంది, మరియు వాస్తవాలు సైట్‌లో ఏమి చెప్పబడింది లేదా చేయబడింది అనే దానిపై ఆధారపడి ఉన్నప్పుడు, విచారణ ప్రారంభమయ్యే ముందు ప్రాథమిక సాక్షి పరీక్ష ద్వారా సాక్ష్యాలను సేకరించవచ్చు.

ఒకసారి డిఫాల్ట్ జరిగిన తర్వాత, మీరు మరమ్మత్తు చేయమని డిమాండ్ చేయవచ్చు, పనిని మీరే స్వయంగా చేసి, డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 6:74 ప్రకారం ఆ ఖర్చును నష్టపరిహారంగా క్లెయిమ్ చేయవచ్చు , లేదా తీవ్రమైన సందర్భాల్లో ఆర్టికల్ 6:265 ప్రకారం ఒప్పందాన్ని రద్దు చేసుకోవచ్చు. ఇంకా చెల్లించవలసి ఉన్న వాయిదాల చెల్లింపును కూడా మీరు నిలిపివేయవచ్చు, ఇది కొత్త నిర్మాణ ప్రాజెక్ట్‌లో తరచుగా అందుబాటులో ఉన్న అత్యంత ప్రభావవంతమైన ఒత్తిడిగా ఉంటుంది.

వివాదం ఎక్కడికి వెళ్తుందనేది ఒప్పందంపై ఆధారపడి ఉంటుంది. కొత్త నిర్మాణ ఒప్పందాలు సాధారణంగా నిర్మాణ మధ్యవర్తిత్వ సంస్థ అయిన 'రాడ్ వాన్ ఆర్బిట్రేజ్ ఇన్ బౌగెషిల్లెన్'ను లేదా గ్యారెంటీ పథకం కింద 'గెషిల్లెన్‌కమిస్సీ'ని నియమిస్తాయి. వినియోగదారుడు కేవలం అటువంటి నిబంధనకు కట్టుబడి ఉండడు: డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క n కింద ఉన్న ఆర్టికల్ 6:236 ప్రకారం, బదులుగా సాధారణ న్యాయస్థానాలను ఎంచుకోవడానికి వినియోగదారునికి కనీసం ఒక నెల సమయం ఇవ్వాలి. ఉదాహరణకు, నీరు చురుకుగా లోపలికి వస్తున్నప్పుడు వేగం ముఖ్యమైతే, ఏదైనా మధ్యవర్తిత్వ మార్గంతో పాటు సివిల్ కోర్టు ముందు మధ్యంతర ఉపశమన విచారణలు అందుబాటులో ఉంటాయి. ఎంపికల గురించి మరింత విస్తృతమైన అవగాహన కోసం, నెదర్లాండ్స్‌లో వివాద పరిష్కారంపై మా అవలోకనాన్ని మరియు డచ్ నిర్మాణ చట్టం అంతర్జాతీయ ప్రమాణాలతో ఎలా పోల్చబడుతుందో చూడండి.

కొనుగోలుదారుల క్లెయిమ్‌ను కోల్పోయేలా చేసే తప్పులు

పునరావృతమయ్యే తప్పులు సాంకేతికమైనవి కాకుండా విధానపరమైనవి. కేవలం మౌఖిక వాగ్దానం ఆధారంగా క్లీన్ డెలివరీ రిపోర్ట్‌పై సంతకం చేయడం మొదటిది, ఎందుకంటే ఏమీ తప్పు జరగలేదనే వాదనను అది కాంట్రాక్టర్‌కు అందిస్తుంది. డెలివరీ రోజే ఐదు శాతం రిటెన్షన్‌ను విడుదల చేయడం రెండవది. రెండు నెలల నిబంధన వర్తిస్తుందని, లేదా దానికి విరుద్ధంగా ఇరవై సంవత్సరాల బేషరతు రక్షణ వర్తిస్తుందని భావించడం మూడవది; మీ నిరసన తర్వాత అసలైన గడువు రెండు సంవత్సరాలు.

పత్రాలకు సంబంధించి మరో రెండు పొరపాట్లు జరుగుతాయి. నిర్మాణ బాధ్యత కాంట్రాక్టర్‌పై ఉన్నప్పుడు కొనుగోలుదారులు సాధారణంగా డెవలపర్‌ను సంప్రదిస్తారు, లేదా దీనికి విరుద్ధంగా జరిగినప్పుడు, అలా చేయడం వల్ల నెలల సమయం కోల్పోతారు; ఏది సరైనదో, ఏది కాదో 'కూప్-ఎన్ ఆన్నెమింగ్సోవెరీన్‌కోమ్స్ట్' మీకు తెలియజేస్తుంది. అలాగే, ఆస్తిని అప్పగించిన వెంటనే అద్దెకు ఇచ్చే కొనుగోలుదారులు, అద్దెదారు ఉండటం వల్ల మరమ్మతుల కోసం రాకపోకలు సంక్లిష్టంగా మారాయని, మరియు అద్దెదారుల హక్కులు ఏమి చేయవచ్చో, ఎప్పుడు చేయవచ్చో పరిమితం చేస్తున్నాయని కనుగొంటారు. అద్దెకు ఇవ్వాలనేది ప్రణాళిక అయితే, అద్దె కాలం ప్రారంభం కాకముందే లోపాలను సరిచేయడానికి ఏర్పాట్లు చేసుకోండి.

చివరగా, ఒప్పందాన్ని ఒక మూస పత్రంలా భావించవద్దు. బాధ్యత పరిమితులు, పర్యవసాన నష్టానికి మినహాయింపులు మరియు భూమి పరిస్థితుల ప్రమాదాన్ని బదిలీ చేసే నిబంధనలు సర్వసాధారణం, మరియు ఆర్టికల్ 7:758 పేరా 4లోని తప్పనిసరి రక్షణను వినియోగదారుడికి దూరం చేయలేనప్పటికీ, మిగతా చాలా విషయాలు చర్చనీయాంశమే. మా డచ్ ఒప్పంద చట్ట మార్గదర్శిలో వివరించిన విధంగా ఒప్పందాలలో వినియోగదారుల రక్షణపై నియమాలు మరియు సాధారణ ఒప్పంద సమీక్ష, వాణిజ్య ఒప్పందాలకు వర్తించినట్లే ఇక్కడ కూడా వర్తిస్తాయి , మరియు సంతకం చేయడానికి ముందు లక్షిత ఒప్పంద సమీక్ష వ్యాజ్యం కంటే చాలా చౌకైనది.

లోపం కనిపించినప్పుడు ఏమి చేయాలి

మీరు దాన్ని గమనించిన రోజే చర్య తీసుకోండి. లోపాన్ని ఫోటో తీయండి, తేదీని నమోదు చేయండి, మరియు ఏమి తప్పు జరిగిందో, మీరు ఏమి చేయించాలనుకుంటున్నారో వివరిస్తూ, సహేతుకమైన గడువుతో కాంట్రాక్టర్‌కు ఒక వ్రాతపూర్వక ఫిర్యాదును పంపండి. ఈ విషయం ఇంకా తేలని సమయంలో నిలుపుదల డబ్బును విడుదల చేయవద్దు, మరియు ఒక అనధికారిక వాగ్దానం వ్రాతపూర్వక అంగీకారం స్థానాన్ని తీసుకోనివ్వవద్దు. కాంట్రాక్టర్ కారణాన్ని కాదంటే, దర్యాప్తు చల్లారిపోకముందే ఒక నిపుణుడిని నియమించండి.

మీరు ఆస్తిని ఉమ్మడిగా కొనుగోలు చేసినా లేదా నెదర్లాండ్స్‌కు కొత్తగా వచ్చినవారైనా పరిస్థితి భిన్నంగా ఉండదు. కలిసి ఇల్లు కొనడంపైనా , ప్రవాసిగా నెదర్లాండ్స్‌లో ఇల్లు కొనడంపైనా మా మార్గదర్శకత్వం , కొనుగోలుదారులను తరచుగా ఇబ్బంది పెట్టే అంశాలను వివరిస్తుంది. అంతేకాకుండా, ఒక రియల్ ఎస్టేట్ న్యాయవాది ఒకే సమావేశంలో, ఏదైనా లోపంపై చర్య తీసుకోవడం అవసరమా కాదా మరియు ఎవరిపై తీసుకోవాలి అనే విషయాన్ని మీకు చెప్పగలరు. ఒకవేళ చర్యలు తీసుకోవడం అనివార్యమైతే, రియల్ ఎస్టేట్ న్యాయవాది ఆ దావాను డిఫాల్ట్ నోటీసు నుండి మధ్యవర్తిత్వం లేదా కోర్టు వరకు నడిపిస్తారు.

తరచుగా అడుగు ప్రశ్నలు

నెదర్లాండ్స్‌లో కొత్తగా నిర్మించిన ఇళ్లను కొనుగోలు చేసేవారికి, లోపాలు కనిపించినప్పుడు నిర్దిష్ట చట్టబద్ధమైన రక్షణలు మరియు ఒప్పంద హామీలు ఉంటాయి. ఆచరణలో తరచుగా తలెత్తే అంశాలను క్రింది ప్రశ్నలు వివరిస్తాయి.