నెదర్లాండ్స్‌లో ఆస్తి చట్టం మరియు వాణిజ్య అద్దెను పోల్చడం

డచ్ ఆస్తి చట్టం భవనంలోని యాజమాన్యం, దీర్ఘకాలిక లీజు మరియు తనఖా వంటి హక్కులను నియంత్రిస్తుంది; అద్దె చట్టం దాని వినియోగానికి సంబంధించిన ఒప్పందాన్ని నియంత్రిస్తుంది. వాటి మధ్య ఉన్న ముఖ్యమైన సంబంధం: అమ్మకం లీజును రద్దు చేయదు, కాబట్టి కొనుగోలుదారు చట్ట ప్రకారం ఇప్పటికే ఉన్న లీజులను స్వీకరిస్తాడు (డచ్ సివిల్ కోడ్, BW లోని ఆర్టికల్ 7:226).

నోటరీ దస్తావేజు మరియు భూమి రిజిస్ట్రీ (కడస్టర్) యొక్క పబ్లిక్ రిజిస్టర్లలో నమోదు ద్వారా ఆస్తి హక్కులు పొందబడతాయి. లీజుకు నోటరీ అవసరం లేదు మరియు ఇది చాలావరకు కౌలుదారునికి అనుకూలంగా ఉండే తప్పనిసరి చట్టం, ముఖ్యంగా రిటైల్ స్థలం విషయంలో. అందుకే, లీజులు నివాస, రిటైల్ లేదా ఇతర వ్యాపార స్థలాలకు సంబంధించినవైనా, ఏ కొనుగోలుకైనా ముందు చేసే సమగ్ర పరిశీలనలో భాగంగా ఉంటాయి.

డచ్ స్థిరాస్తి యాజమాన్యాన్ని ఎలా పొందాలి?

పబ్లిక్ రిజిస్టర్లలో నమోదు చేయబడిన నోటరీ బదిలీ పత్రం ద్వారా మాత్రమే స్థిరాస్తి యాజమాన్యం సంక్రమిస్తుంది (ఆర్టికల్ 3:89 BW). కొనుగోలు ఒప్పందం (koopovereenkomst) పై సంతకం చేయడం బాధ్యతలను సృష్టిస్తుంది కానీ యాజమాన్యాన్ని ఇంకా బదిలీ చేయదు.

అందువల్ల ఈ ప్రక్రియలో రెండు దశలు ఉంటాయి: కొనుగోలు ఒప్పందం మరియు, సాధారణంగా కొన్ని వారాల తర్వాత, సివిల్-లా నోటరీ వద్ద బదిలీ. వినియోగదారుడైన గృహ కొనుగోలుదారుకు, సంతకం చేసిన ఒప్పందాన్ని స్వీకరించిన తర్వాత మూడు రోజుల కూలింగ్-ఆఫ్ పీరియడ్ ఉంటుంది (ఆర్టికల్ 7:2 BW); వ్యాపార కొనుగోలుదారుకు ఇది ఉండదు. నెదర్లాండ్స్‌లో ఇల్లు కొనడంపై మా పేజీ నివాస ఆస్తికి సంబంధించిన దశలను వివరిస్తుంది.

కొనుగోలుదారు బదిలీ పన్ను (ఓవర్‌డ్రాచ్ట్స్‌బెలాస్టింగ్) చెల్లిస్తారు. బెలాస్టింగ్‌డీన్స్ట్ ప్రకారం, 2026లో మీరు స్వయంగా నివసించే ఇంటికి 2%, అద్దె ఆస్తుల వంటి ఇతర గృహాలకు 8%, మరియు కార్యాలయాలు, దుకాణాల వంటి నివాసేతర ఆస్తులకు 10.4% రేటు ఉంటుంది. 35 ఏళ్లలోపు మొదటిసారి కొనుగోలు చేసేవారు కొన్ని షరతులకు లోబడి 0% రేటుకు అర్హత పొందవచ్చు.

డచ్ చట్టం ప్రకారం ఏ ఆస్తి హక్కులు ఉన్నాయి?

డచ్ చట్టం ఆస్తి హక్కుల విషయంలో ఒక పరిమిత వ్యవస్థను కలిగి ఉంది: చట్టం అందించే హక్కులను మాత్రమే మీరు సృష్టించుకోగలరు. వాటిలో అత్యంత ముఖ్యమైనవి క్రింద ఇవ్వబడ్డాయి.

ఈ హక్కులన్నీ నోటరీ దస్తావేజు ద్వారా సృష్టించబడి, కడస్టర్‌లో నమోదు చేయబడతాయి. కొనుగోలు చేసే ముందు, తాకట్టులు, జప్తులు, సుఖభోగపు హక్కులు మరియు లీజు షరతుల కోసం కడస్టర్ సారాంశాన్ని తనిఖీ చేయండి, అలాగే భూమి అద్దెను తదుపరి ఎప్పుడు సవరిస్తారో కూడా చూడండి.

వాణిజ్య లీజులకు ఏ నియమాలు వర్తిస్తాయి?

డచ్ చట్టం రెండు రకాల వ్యాపార ప్రాంగణాలను వేరు చేస్తుంది. రిటైల్ స్థలం (ఆర్టికల్ 7:290 BW తర్వాత దీనిని 290-bedrijfsruimte అని కూడా పిలుస్తారు) అద్దెదారులకు బలమైన రక్షణను కలిగి ఉంటుంది; కార్యాలయాలు మరియు గిడ్డంగుల వంటి ఇతర వ్యాపార స్థలాలకు (230a-bedrijfsruimte) చాలా పరిమిత రక్షణ ఉంటుంది.

రిటైల్ స్థలం అనేది దుకాణాలు, రెస్టారెంట్లు మరియు క్షౌరశాలల వంటి, ప్రజలకు అందుబాటులో ఉండి వస్తువులు అమ్మే లేదా సేవలు అందించే ప్రాంగణాలను సూచిస్తుంది. రిటైల్ స్థలం యొక్క లీజు కనీసం ఐదు సంవత్సరాల పాటు ఉంటుంది, ఇది స్వయంచాలకంగా మరో ఐదు సంవత్సరాలు పొడిగించబడుతుంది (ఆర్టికల్ 7:292 BW). రక్షణ లేకుండా రెండు సంవత్సరాల వరకు తక్కువ కాలపరిమితులు సాధ్యమవుతాయి. ఆ తర్వాత, భూస్వామి చట్టబద్ధమైన కారణాలపై మాత్రమే లీజును రద్దు చేయగలరు, మరియు కౌలుదారు అంగీకరిస్తే లేదా ఉపజిల్లా న్యాయస్థానం (కాంటన్‌రెక్టర్) అనుమతిస్తేనే లీజు ముగుస్తుంది (ఆర్టికల్ 7:295 మరియు 7:296 BW).

ఒప్పందం కుదిరిన గడువు ముగిసిన తర్వాత మరియు ఆపై ప్రతి ఐదు సంవత్సరాలకు ఒకసారి, ఆ ప్రాంతంలోని పోల్చదగిన ప్రాంగణాల స్థాయికి అద్దెను నిర్ణయించమని ఏ పక్షమైనా కోర్టును కోరవచ్చు (ఆర్టికల్ 7:303 BW). తన వ్యాపారాన్ని విక్రయించే కౌలుదారు, లీజును కొనుగోలుదారుకు బదిలీ చేయడానికి కోర్టు అనుమతిని కోరవచ్చు (ఇండెప్లాట్స్‌స్టెల్లింగ్, ఆర్టికల్ 7:307 BW).

ఇతర వ్యాపార స్థలాల విషయంలో, కాలపరిమితి, నోటీసు మరియు అద్దె సమీక్షపై అంగీకరించడానికి ఇరుపక్షాలకు చాలా వరకు స్వేచ్ఛ ఉంటుంది. అంగీకరించిన ప్రకారం లీజు ముగుస్తుంది. లీజు ముగిసిన తర్వాత పరిమిత కాలం పాటు ఖాళీ చేయించడాన్ని వాయిదా వేయమని కోర్టును అభ్యర్థించే హక్కు మాత్రమే కౌలుదారుకు ఉన్న ఏకైక చట్టపరమైన రక్షణ (ఆర్టికల్ 7:230a BW), మరియు ఈ అభ్యర్థనను ఖాళీ చేయించే తేదీ నుండి రెండు నెలలలోపు దాఖలు చేయాలి. అనేక లీజులు ROZ మోడల్ లీజుపై ఆధారపడి ఉంటాయి , ఇందులో నిర్వహణ, సేవా ఛార్జీలు మరియు సాధారణంగా మూడు నెలల అద్దె ఉండే బ్యాంక్ గ్యారెంటీ లేదా డిపాజిట్‌కు సంబంధించిన సాధారణ నిబంధనలు కూడా ఉంటాయి.

ఆస్తిని అమ్మినప్పుడు లీజుకు ఏమవుతుంది?

లీజు కొనసాగుతుంది. ఆర్టికల్ 7:226 BW ప్రకారం, బదిలీ జరిగినప్పుడు భూస్వామి యొక్క హక్కులు మరియు బాధ్యతలు కొనుగోలుదారునికి సంక్రమిస్తాయి, కాబట్టి కౌలుదారు అదే నిబంధనల ప్రకారం ఆ ప్రాంగణాన్ని తన వద్ద ఉంచుకుంటాడు.

ఇది నివాస, రిటైల్ మరియు ఇతర వ్యాపార స్థలాలకు సమానంగా వర్తిస్తుంది. అందువల్ల, ఖాళీగా స్వాధీనం కోరుకునే కొనుగోలుదారు చట్టం అనుమతించే కారణాలతో లీజును రద్దు చేయాలి, అయితే రిటైల్ స్థలం మరియు గృహాల విషయంలో ఇది తరచుగా కష్టంగా ఉంటుంది.

అద్దెకు ఇచ్చిన ఆస్తిని కొనుగోలు చేసేవారు, కొనుగోలు ఒప్పందంపై సంతకం చేసే ముందు ప్రతి లీజును సమీక్షించుకోవాలి: దాని కాలపరిమితి, అద్దె మరియు సూచీకరణ, స్థలం యొక్క వర్గీకరణ, హామీలు, అనుబంధ పత్రాలు మరియు ఏవైనా అద్దె సమీక్షలు. సాధారణంగా అమ్మకందారుడు అద్దె పట్టికపై హామీలు ఇస్తాడు, కానీ ఇవి కేవలం అమ్మకందారుడిపై మాత్రమే హక్కును కల్పిస్తాయి, అద్దెదారుడిపై కాదు.

వ్యాపారం తన ప్రాంగణాన్ని కొనుగోలు చేయాలా లేక లీజుకు తీసుకోవాలా?

కొనుగోలు చేయడం వల్ల నియంత్రణ లభిస్తుంది, కానీ మూలధనం నిలిచిపోతుంది మరియు వ్యాపార ప్రాంగణాలపై 10.4% బదిలీ పన్ను చెల్లించాల్సి వస్తుంది. లీజుకు తీసుకోవడం వల్ల మూలధనం స్వేచ్ఛగా ఉంటుంది, కానీ అది మిమ్మల్ని లీజు నిబంధనలపై మరియు కార్యాలయాలు, గిడ్డంగుల విషయంలో, లీజును పునరుద్ధరించడానికి యజమాని సుముఖతపై ఆధారపడేలా చేస్తుంది.

యజమానిగా, మీరు మునిసిపల్ పర్యావరణ ప్రణాళిక (omgevingsplan) పరిధిలో మార్పులు మరియు పర్యావరణ మరియు ప్రణాళిక చట్టం (Omgevingswet) కింద అనుమతులపై నిర్ణయం తీసుకుంటారు. అద్దెదారుగా, నిర్మాణ మార్పులకు ఇంటి యజమాని సమ్మతి అవసరం, మరియు మీరు ఖాళీ చేసేటప్పుడు ఆ ప్రాంగణాన్ని పునరుద్ధరించాల్సి రావచ్చు. మీరు కొనుగోలు చేయడానికి లేదా సంతకం చేయడానికి ముందు, మునిసిపల్ పర్యావరణ ప్రణాళికలో అనుమతించబడిన వినియోగాన్ని తనిఖీ చేయండి, ఎందుకంటే ఆ ప్రణాళిక నిషేధించిన వినియోగాన్ని యాజమాన్యం గానీ లేదా లీజు గానీ అనుమతించదు.

అద్దె ఆస్తిని కొనుగోలు చేసే వ్యక్తిగా మీరు ఏమి తనిఖీ చేయాలి?

మీరు యజమానిగా అమ్మకందారుడి స్థానంలోకి వస్తారు. కొనుగోలు ఒప్పందంపై సంతకం చేసే ముందు ఈ అంశాలను తనిఖీ చేయండి.

• ఏయే లీజులు ఉన్నాయి, మరియు వాటిలో ప్రతి ఒక్కటి రిటైల్ స్థలమా, ఇతర వ్యాపార స్థలమా లేక నివాస స్థలమా?
• ప్రతి లీజు ఎప్పుడు ముగుస్తుంది మరియు ఏ కారణాల వల్ల దానిని రద్దు చేయవచ్చు?
• ఆర్టికల్ 7:303 BW ప్రకారం అద్దె సమీక్షలు పెండింగ్‌లో ఉన్నాయా లేదా సాధ్యమా?
• ఏ బ్యాంకు హామీలు లేదా డిపాజిట్లు ఉన్నాయి మరియు అవి మీకు బదిలీ చేయబడతాయా?
• కడస్టర్ సారం కౌలు హక్కు, సుఖభోగపు హక్కులు మరియు తనఖాల గురించి ఏమి చూపిస్తుంది?

వాణిజ్య అద్దెదారుగా మీరు ఏమి తనిఖీ చేయాలి?

మీ భద్రత ఆ స్థలం యొక్క వర్గీకరణపై ఆధారపడి ఉంటుంది. మీరు సంతకం చేసే ముందు ఈ అంశాలను తనిఖీ చేయండి.

• ఈ స్థలం రిటైల్ (ఆర్టికల్ 7:290 BW) లేదా ఇతర వ్యాపార స్థలమా (ఆర్టికల్ 7:230a BW)?
• కాలపరిమితి మరియు నోటీసు వ్యవధి మీ వ్యాపార ప్రణాళికకు సరిపోతున్నాయా, మరియు పునరుద్ధరణ అవకాశం ఉందా?
• లీజులో అనుమతించబడిన ఉపయోగం ఓమ్‌గెవింగ్స్‌ప్లాన్‌తో సరిపోలుతుందా?
• సాధారణ నిబంధనల ప్రకారం మీ ఖాతాకు వర్తించే నిర్వహణ మరియు సేవా ఛార్జీలు ఏవి?
• మీరు వ్యాపారాన్ని అమ్మినా లేదా పునర్‌వ్యవస్థీకరించినా, లీజును ఉప-లీజుకు ఇవ్వవచ్చా లేదా బదిలీ చేయవచ్చా?

ఆస్తి మరియు లీజుకు సంబంధించిన ప్రశ్నల విషయంలో మేము మీకు ఎలా సహాయపడగలం?

మా అద్దె న్యాయవాదులు మరియు రియల్ ఎస్టేట్ న్యాయవాదులు కొనుగోలుదారులు, భూస్వాములు మరియు అద్దెదారుల తరపున వ్యవహరిస్తారు.

• మీరు కొనుగోలు చేసే ముందు, మేము చట్టపరమైన పరిశీలనలో భాగంగా లీజులను మరియు కాడస్టర్ డేటాను సమీక్షిస్తాము.
• మేము ROZ నమూనా ఆధారంగా వాణిజ్య లీజును రూపొందిస్తాము లేదా సమీక్షిస్తాము.
• ఆవరణ రిటైల్ స్థలమా లేక ఇతర వ్యాపార స్థలమా అని మేము నిర్ధారిస్తాము.
• మేము ఆర్టికల్ 7:303 BW కింద అద్దె సమీక్షా విచారణలను నిర్వహిస్తాము.
• మేము కాంటన్‌రెక్టర్ ముందు రద్దు మరియు తొలగింపు చర్యలను నిర్వహిస్తాము.

సారాంశం

• స్థిరాస్తి యాజమాన్యం నోటరీ దస్తావేజు మరియు కడాస్టర్ వద్ద నమోదు ద్వారా మాత్రమే సంక్రమిస్తుంది (ఆర్టికల్ 3:89 BW).
• అమ్మకం లీజును రద్దు చేయదు: చట్టం ప్రకారం కొనుగోలుదారు యజమాని అవుతాడు (ఆర్టికల్ 7:226 BW).
• రిటైల్ స్థలానికి 5+5 సంవత్సరాల కనీస కాలపరిమితి మరియు బలమైన రక్షణ ఉంటుంది; ఇతర వ్యాపార స్థలాలకు చాలా తక్కువ రక్షణ ఉంటుంది.
• 2026లో బదిలీ పన్ను ఆస్తి రకం మరియు దాని వినియోగాన్ని బట్టి 2%, 8% లేదా 10.4%గా ఉంటుంది.

తరచుగా అడుగు ప్రశ్నలు