డచ్ వాణిజ్య అద్దె చట్టంలో రెండు విధానాలు ఉన్నాయి: రిటైల్, హాస్పిటాలిటీ మరియు ఇలాంటి ప్రాంగణాలు (290 వ్యాపార స్థలం) కాలపరిమితి, రద్దు మరియు అద్దె విషయంలో బలమైన రక్షణను పొందుతాయి, అయితే కార్యాలయాలు మరియు గిడ్డంగులు (230a స్థలం) వంటి మిగతా అన్ని వ్యాపార స్థలాలకు ఖాళీ చేయించడం నుండి పరిమిత రక్షణ మాత్రమే ఉంటుంది. అత్యంత ముఖ్యమైన మినహాయింపు ఏమిటంటే: వర్గీకరణ అనేది లీజులోని లేబుల్‌ను కాకుండా, పార్టీలు అంగీకరించిన వినియోగాన్ని అనుసరిస్తుంది.
లీజు చట్టం మీకు మరియు మీ ఇంటి యజమానికి మధ్య ఉన్న సంబంధాన్ని నియంత్రిస్తుంది. మునిసిపాలిటీ యొక్క పర్యావరణ ప్రణాళిక (omgevingsplan) వంటి ఆస్తి మరియు ప్రణాళిక నియమాలు, భవనాన్ని దేనికి ఉపయోగించవచ్చో నిర్ణయిస్తాయి. ఈ రెండూ ఒకే సమయంలో వర్తిస్తాయి, మరియు చెల్లుబాటులో ఉన్న లీజు, నిషేధించబడిన వినియోగాన్ని చట్టబద్ధం చేయదు.
విషయ సూచిక
మీ వాణిజ్య ప్రాంగణానికి ఏ నియమావళి వర్తిస్తుంది?
డచ్ సివిల్ కోడ్ (BW)లోని ఆర్టికల్ 7:290 దీనిని నిర్ధారిస్తుంది. వస్తువులు లేదా సేవల ప్రత్యక్ష అమ్మకం కోసం ప్రజలకు అందుబాటులో ఉండే స్థలం ఉన్న ప్రాంగణాలు, రిటైల్, రెస్టారెంట్ లేదా కేఫ్, టేక్‌అవే లేదా డెలివరీ సేవ లేదా హస్తకళల వ్యాపారం కోసం ఉపయోగించేవి, హోటళ్లు మరియు క్యాంప్‌సైట్‌ల వలెనే వ్యాపార స్థలంగా పరిగణించబడతాయి.
ఇల్లు కాని, నిర్మించిన ఆస్తి అయిన మిగతా అంతా, ఉదాహరణకు కార్యాలయాలు, పారిశ్రామిక యూనిట్లు, గిడ్డంగులు మరియు పబ్లిక్ కౌంటర్ లేని షోరూమ్‌లు 230a స్థలం కిందకు వస్తాయి. దీనికి వర్తించే ఏకైక రక్షణ నిబంధన అయిన ఆర్టికల్ 7:230a BW పేరు మీదుగా దీనికి ఆ పేరు వచ్చింది. దీనిలోని చాలా నిబంధనలు ఒప్పందానికే వదిలివేయబడతాయి.
లీజులో అంగీకరించిన వినియోగాన్ని, ఆ ప్రాంగణాన్ని వాస్తవానికి ఎలా ఉపయోగించాలనుకున్నారో దానితో కలిపి చదవడమే ఇక్కడ పరీక్ష. ఒక దుకాణాన్ని "కార్యాలయం" అని పిలిచే నిబంధన దానిని 290 నియమావళి నుండి మినహాయించదు. వర్గీకరణకు సంబంధించిన వివాదాలు ఉపజిల్లా న్యాయస్థానానికి (కాంటన్‌రెక్టర్) వెళ్తాయి, ఇది డచ్ సివిల్ ప్రొసీజర్ కోడ్ (Rv)లోని ఆర్టికల్ 93 ప్రకారం, అద్దె మొత్తంతో సంబంధం లేకుండా అన్ని అద్దె కేసులను విచారిస్తుంది.
290 వ్యాపార స్థలాల లీజు ఎంత కాలం ఉంటుంది?
290 లీజు కనీసం ఐదు సంవత్సరాల పాటు కొనసాగుతుంది మరియు ఆ తర్వాత చట్ట ప్రకారం మరో ఐదు సంవత్సరాలకు పొడిగించబడుతుంది (ఆర్టికల్ 7:292 BW). ఐదు నుండి పది సంవత్సరాల మధ్య ఉన్న లీజుకు రెండవ గడువు లభిస్తుంది, దానితో మొత్తం పది సంవత్సరాలకు చేరుతుంది.
ఏదైనా పక్షం మొదటి లేదా రెండవ గడువు ముగింపులో మాత్రమే, బెయిలిఫ్ నోటీసు లేదా రిజిస్టర్డ్ లేఖ ద్వారా, కనీసం ఒక సంవత్సరం ముందుగా నోటీసు ఇచ్చి లీజును ముగించవచ్చు (ఆర్టికల్ 7:293 BW). భూస్వామి ఇచ్చే నోటీసులో కారణాలను తప్పనిసరిగా పేర్కొనాలి; అవి లేకుండా ఆ నోటీసు చెల్లదు (ఆర్టికల్ 7:294 BW).
అద్దెదారు ఆరు వారాలలోపు రాతపూర్వకంగా అంగీకరించకపోతే, లీజును ముగించాలన్న భూస్వామి వాదనపై కోర్టు తీర్పు ఇచ్చే వరకు లీజు కొనసాగుతుంది (ఆర్టికల్ 7:295 BW). మొదటి ఐదు సంవత్సరాల చివరలో, అద్దెదారు యొక్క పేలవమైన వ్యాపార నిర్వహణ కారణంగా లేదా భూస్వామికి సొంత ఉపయోగం కోసం అత్యవసర అవసరం ఉన్నప్పుడు మాత్రమే కోర్టు లీజును ముగించగలదు (ఆర్టికల్ 7:296(1) BW). పది సంవత్సరాల తర్వాత, కోర్టు ఇరు పక్షాల ప్రయోజనాలను బేరీజు వేస్తుంది.
రెండు సంవత్సరాలు లేదా అంతకంటే తక్కువ కాలపరిమితి గల లీజు ఈ రక్షణ పరిధిలోకి రాదు (ఆర్టికల్ 7:301 BW). అద్దెదారు రెండు సంవత్సరాల కంటే ఎక్కువ కాలం నివసిస్తే, చట్టప్రకారం ఐదు సంవత్సరాల లీజు ఏర్పడుతుంది, అందులో అప్పటికే ఉపయోగించిన రెండు సంవత్సరాలను కూడా లెక్కిస్తారు.
పార్టీలు 290 నిబంధనల నుండి విచలనం చెందవచ్చా?
కోర్టు ముందుగా విచలనం కలిగించే నిబంధనను ఆమోదిస్తే తప్ప, కౌలుదారుకు నష్టం జరగదు (ఆర్టికల్ 7:291 BW). ఆమోదం లేకుండా, కౌలుదారు ఆ నిబంధనను రద్దు చేయించుకోవచ్చు.
ఒకవేళ అది కౌలుదారు యొక్క చట్టబద్ధమైన హక్కులను గణనీయంగా ప్రభావితం చేయకపోతే, లేదా యజమానితో పోల్చినప్పుడు కౌలుదారు యొక్క స్థితికి ఆ రక్షణ సహేతుకంగా అవసరం లేదని సూచిస్తే మాత్రమే న్యాయస్థానం విచలనాన్ని ఆమోదిస్తుంది. నిబంధనల యొక్క ఖచ్చితమైన పాఠాన్ని కలిగి ఉన్న వినతి పత్రం ద్వారా ఆమోదం కోరబడుతుంది.
290 వ్యాపార స్థలాల అద్దెను ఎలా సమీక్షిస్తారు?
ఇరు పక్షాలు ఆ ప్రాంతంలోని పోల్చదగిన వ్యాపార ప్రాంగణాల స్థాయికి అద్దెను నిర్ణయించమని కోర్టును కోరవచ్చు (ఆర్టికల్ 7:303 BW). నిర్ణీత-కాల లీజు విషయంలో, అంగీకరించిన గడువు ముగిసిన తర్వాత ఇది సాధ్యమవుతుంది; లేకపోతే, చివరిసారి అద్దెను నిర్ణయించినప్పటి నుండి కనీసం ఐదు సంవత్సరాలు గడిచిన తర్వాత మాత్రమే ఇది సాధ్యమవుతుంది.
దావాకు ముందు ఐదేళ్ల కాలంలో, ద్రవ్యోల్బణానికి అనుగుణంగా సర్దుబాటు చేసిన, పోల్చదగిన ప్రాంగణాల సగటు అద్దెను కోర్టు పరిశీలిస్తుంది. స్టాటిస్టిక్స్ నెదర్లాండ్స్ (CBS) ప్రచురించిన వినియోగదారుల ధరల సూచిక (CPI) ఆధారంగా వార్షిక సూచీకరణ నిబంధనలు సర్వసాధారణం మరియు ఈ సమీక్షతో పాటుగా పనిచేస్తాయి.
230a స్థలం యొక్క కౌలుదారుకు ఎలాంటి రక్షణ ఉంటుంది?
ఖాళీ చేయించకుండా మాత్రమే రక్షణ ఉంటుంది. లీజు గడువు ముగిసిన తర్వాత, అద్దెదారు తాను ఖాళీ చేయవలసిన కాలాన్ని పొడిగించమని కోర్టును కోరవచ్చు, కానీ లీజు ముగిసిపోకుండా నిరోధించలేరు.
యజమాని ఖాళీ చేయమని వ్రాతపూర్వక నోటీసు ఇచ్చిన రెండు నెలలలోపు అభ్యర్థనను దాఖలు చేయాలి (ఆర్టికల్ 7:230a(1) BW). దీనిని దాఖలు చేయడం వలన కోర్టు నిర్ణయం తీసుకునే వరకు ఖాళీ చేయవలసిన బాధ్యత తాత్కాలికంగా నిలిపివేయబడుతుంది. లీజు ముగిసిన తర్వాత కోర్టు గరిష్టంగా ఒక సంవత్సరం వరకు గడువు ఇవ్వగలదు, మరియు కౌలుదారు గరిష్టంగా ఒక్కో సంవత్సరం చొప్పున మరో రెండుసార్లు పొడిగింపు కోసం అభ్యర్థించవచ్చు (ఆర్టికల్ 7:230a(5) BW).
యజమాని నిరంతర ఉపయోగం వల్ల కలిగే నష్టం కంటే, ఖాళీ చేయడం వల్ల అద్దెదారుడి ప్రయోజనాలకు మరింత తీవ్రంగా నష్టం వాటిల్లినప్పుడు మాత్రమే కోర్టు అభ్యర్థనను మంజూరు చేస్తుంది. అద్దెదారు స్వయంగా నోటీసు ఇచ్చినా, రద్దుకు స్పష్టంగా అంగీకరించినా, లేదా ఒప్పంద ఉల్లంఘన కారణంగా ఖాళీ చేయమని ఆదేశించబడినా ఈ రక్షణ వర్తించదు (ఆర్టికల్ 7:230a(2) BW).
నిర్ణీత కాల 230a లీజు గడువు ముగిసిన వెంటనే స్వయంచాలకంగా ముగుస్తుంది (ఆర్టికల్ 7:228(1) BW). నిరవధిక కాల లీజు నోటీసు ద్వారా ముగుస్తుంది, ఈ నోటీసును ఆర్టికల్ 7:228(2) BW ప్రకారం అద్దె చెల్లింపు తేదీకి కనీసం ఒక నెల ముందుగా ఇవ్వాలి.
భవనాన్ని అమ్మినప్పుడు లీజుకు ఏమవుతుంది?
లీజు కొనసాగుతుంది. ఆర్టికల్ 7:226 BW ప్రకారం, ఆస్తి బదిలీ అయినప్పుడు భూస్వామి యొక్క హక్కులు మరియు బాధ్యతలు కొనుగోలుదారునికి సంక్రమిస్తాయి; అమ్మకం లీజును రద్దు చేయదు.
అద్దెకు బదులుగా ఆస్తి వినియోగానికి నేరుగా సంబంధించిన లీజు నిబంధనలకు మాత్రమే కొనుగోలుదారు కట్టుబడి ఉంటాడు. కొనుగోలు చేసే అవకాశం వంటి అనుబంధ ఏర్పాట్లు కొనుగోలుదారుని కట్టుబడి ఉండేలా చేయకపోవచ్చు. భవనాలకు ఈ నియమం తప్పనిసరి (ఆర్టికల్ 7:226(4) BW). అందువల్ల పునరాభివృద్ధి చేయాలనుకునే కొత్త యజమాని పైన పేర్కొన్న చట్టబద్ధమైన రద్దు మార్గాలను తప్పనిసరిగా ఉపయోగించాలి.
ప్రణాళిక మరియు ఆస్తి నియమాలు మీ లీజును ఎలా ప్రభావితం చేస్తాయి?
పర్యావరణ మరియు ప్రణాళిక చట్టం (ఓమ్గేవింగ్స్‌వెట్) కింద ఉన్న పురపాలక సంఘం యొక్క పర్యావరణ ప్రణాళిక (ఓమ్గేవింగ్స్‌ప్లాన్), ఒక భవనంలో ఏ కార్యకలాపాలు అనుమతించబడతాయో నిర్ణయిస్తుంది. ఒక లీజు దానిని అధిగమించలేదు.
మీరు సంతకం చేసే ముందు, ప్రణాళికాబద్ధమైన ఉపయోగం పర్యావరణ ప్రణాళికకు అనుగుణంగా ఉందో లేదో మరియు మార్పులు లేదా వినియోగ మార్పు కోసం మీకు పర్యావరణ అనుమతి (omgevingsvergunning) అవసరమా కాదా అని తనిఖీ చేసుకోండి. అనుమతి నిరాకరించబడితే నష్టభయం ఎవరు భరిస్తారో అడగండి. జాబితా చేయబడిన భవనాలు (monumenten) మరియు కలుషిత ప్రదేశాలకు అదనపు అనుమతి అవసరాలు ఉంటాయి.
ఆస్తి చట్టం (పుస్తకం 5 BW) భూమి మరియు భవనం ఎవరికి చెందినవో, మరియు దాని స్వంత వినియోగ పరిమితులతో కూడిన భూమి లీజు (ఎర్ఫ్‌పాచ్ట్) లేదా ఉపరితల హక్కు (ఆప్‌స్టాల్‌రెక్ట్) ఉందో లేదో నిర్ణయిస్తుంది. లీజు అనుమతించినప్పటికీ, మీ కార్యకలాపాన్ని నిషేధించే భూమి లీజు నిబంధన మీ వ్యాపారాన్ని అడ్డుకోగలదు. మీరు ఒప్పందం కుదుర్చుకునే ముందు భూమి రిజిస్ట్రీ (కాడస్టర్)ని తనిఖీ చేయండి.
మార్పులు మరియు పునరాభివృద్ధి విషయంలోనే ఎక్కువగా వివాదాలు తలెత్తుతాయి. కౌలుదారు ఏమి మార్చవచ్చో లీజు ఒప్పందం చెబుతుంది; ఆ మార్పు అసలు అనుమతించబడుతుందో లేదో అనుమతి నిబంధనలు చెబుతాయి. అనుమతుల కోసం ఎవరు దరఖాస్తు చేస్తారు, ఎవరు చెల్లిస్తారు, మరియు లీజు ముగిసినప్పుడు మార్పులకు ఏమవుతుంది అనే విషయాలను లీజులోనే అంగీకరించండి.
అద్దెదారుగా మీరు ఏమి తనిఖీ చేయాలి?
సంతకం చేయడానికి ముందే చాలా సమస్యలను నివారించవచ్చు. సరిచూసుకోండి:
- అంగీకరించిన వినియోగాన్ని బట్టి, ఆ ప్రాంగణం 290 వ్యాపార స్థలమైనా లేదా 230a స్థలమైనా.
- ఈ చిరునామాలో మీ కార్యకలాపానికి పర్యావరణ ప్రణాళిక అనుమతిస్తుందో లేదో.
- ఆర్టికల్ 7:291 BW ప్రకారం కోర్టు ఆమోదం లేకుండా ఏదైనా నిబంధన 290 నియమాల నుండి విచలనం చెందుతుందా.
- కాలపరిమితి, నోటీసు వ్యవధులు మరియు అద్దె సూచీకరణ నిబంధన.
- నిర్వహణ, మార్పులు మరియు అనుమతులకు ఎవరు బాధ్యత వహిస్తారు, మరియు మీరు వెళ్ళేటప్పుడు ఏమి పునరుద్ధరించాలి.
- 230a స్థలం కోసం: ఖాళీ చేస్తున్నట్లు రాతపూర్వక నోటీసు ఇచ్చిన తర్వాత, గడువు పొడిగింపు కోరడానికి రెండు నెలల గడువు ఉంటుంది.
ఇంటి యజమానిగా మీరు ఏమి తనిఖీ చేయాలి?
లీజును ముగించడానికి లేదా మార్చడానికి మీకున్న ఎంపికలు పాలనపై ఆధారపడి ఉంటాయి. తనిఖీ చేయండి:
- అంగీకరించిన ఉపయోగం మరియు ఆవరణ యొక్క వాస్తవ అమరిక ఆధారంగా ఏ నియమావళి వర్తిస్తుంది.
- 290 లీజులోని విచలనం చెందే నిబంధనలకు లీజు ప్రారంభమయ్యే ముందు కోర్టు ఆమోదం అవసరమా కాదా.
- 290 లీజులకు మొదటి మరియు రెండవ కాలపరిమితుల ముగింపు తేదీలు, మరియు ఒక సంవత్సరం నోటీసు కాలం.
- రద్దు నోటీసు దాని కారణాలను పేర్కొంటుంది (ఆర్టికల్ 7:294 BW).
- ఆర్టికల్ 7:303 BW ప్రకారం అద్దెను సమీక్షించమని మీరు కోర్టును అడగవచ్చు.
- మీరు అద్దెకు ఇచ్చిన భవనాన్ని కొనుగోలు చేసినప్పుడు: ఆర్టికల్ 7:226 BW ప్రకారం ఏ లీజు నిబంధనలు మీకు సంక్రమిస్తాయి.
వాణిజ్య లీజు విషయంలో మేము మీకు ఎలా సహాయపడగలం?
మా అద్దె న్యాయవాదులు అద్దెదారులకు, భూస్వాములకు మరియు పెట్టుబడిదారులకు వాణిజ్య లీజులపై సలహా ఇస్తారు:
- మేము ముసాయిదా లీజును సమీక్షించి, ఏ నియమావళి వర్తిస్తుందో మరియు ఏ నిబంధనలు ప్రమాదాన్ని కలిగి ఉన్నాయో మీకు తెలియజేస్తాము.
- మీరు ఉద్దేశించిన వినియోగానికి సంబంధించిన పర్యావరణ ప్రణాళిక మరియు అనుమతి స్థితిని మేము తనిఖీ చేస్తాము.
- ఆర్టికల్ 7:291 BW కింద విచలనం చెందే నిబంధనల కోసం మేము కోర్టు ఆమోదం కోరుతున్నాము.
- మేము పేర్కొన్న కారణాలతో సహా, తొలగింపు నోటీసును రూపొందిస్తాము లేదా సమీక్షిస్తాము.
- 230a స్థలాన్ని ఖాళీ చేసే గడువును పొడిగించాలనే అభ్యర్థనను మేము దాఖలు చేస్తాము లేదా వ్యతిరేకిస్తాము.
- మీరు కొనాలనుకుంటున్న భవనంలోని లీజులను మేము సమీక్షిస్తాము.
సారాంశం
- రిటైల్ మరియు హాస్పిటాలిటీ ప్రాంగణాలకు (290 వ్యాపార స్థలాలు) 5+5 సంవత్సరాల కాలపరిమితి, పరిమిత రద్దు కారణాలు మరియు కోర్టు అద్దె సమీక్ష ఉంటాయి.
- ఇతర వ్యాపార స్థలాలకు (230a స్థలం) ఖాళీ చేయించడం నుండి రక్షణ కేవలం ఒక సంవత్సరం వరకు మాత్రమే ఉంటుంది, దీనిని రెండుసార్లు పొడిగించుకోవచ్చు.
- కౌలుదారునికి నష్టం కలిగించే 290 నిబంధనల ఉల్లంఘనలకు కోర్టు ఆమోదం అవసరం (ఆర్టికల్ 7:291 BW).
- భవనం అమ్మకం లీజును రద్దు చేయదు (ఆర్టికల్ 7:226 BW).
- లీజులో ఏమున్నప్పటికీ, భవనాన్ని దేనికి ఉపయోగించవచ్చో ప్రణాళిక నియమాలు నిర్ణయిస్తాయి.
తరచుగా అడుగు ప్రశ్నలు
ఆఫీస్ 290 అనేది వ్యాపార స్థలమా లేక 230a స్థలమా?
వస్తువులు లేదా సేవల ప్రత్యక్ష అమ్మకం కోసం ప్రజలకు అందుబాటులో ఉండే స్థలం లేని కార్యాలయాన్ని 230a స్పేస్ అంటారు. దీనికి ఆర్టికల్ 7:230a BW ప్రకారం తొలగింపు నుండి రక్షణ ఉంటుంది, కానీ చట్టబద్ధమైన కనీస కాలపరిమితి లేదా అద్దె సమీక్ష ఉండదు.
ఇంటి యజమాని ఐదు సంవత్సరాల తర్వాత 290 లీజును రద్దు చేయవచ్చా?
కనీసం ఒక సంవత్సరం ముందుగా కారణాలు పేర్కొంటూ నోటీసు ఇవ్వడం ద్వారా మాత్రమే, మరియు కౌలుదారు అంగీకరించకపోతే, కోర్టు ఉత్తర్వు ద్వారా. మొదటి ఐదు సంవత్సరాల చివరలో, పేలవమైన వ్యాపార నిర్వహణ లేదా అత్యవసర సొంత ఉపయోగం కోసం మాత్రమే కోర్టు లీజును ముగించగలదు (ఆర్టికల్ 7:296(1) BW).
లీజు ముగిసిన తర్వాత 230a కౌలుదారు ఎంతకాలం ఉండగలరు?
లీజు ముగిసిన తర్వాత ఖాళీ చేసే గడువును కోర్టు గరిష్టంగా ఒక సంవత్సరం వరకు పొడిగించవచ్చు, మరియు కౌలుదారు అభ్యర్థన మేరకు మరో రెండుసార్లు, ప్రతిసారి గరిష్టంగా ఒక సంవత్సరం చొప్పున పొడిగించవచ్చు (ఆర్టికల్ 7:230a(5) BW). ఖాళీ చేయమని వ్రాతపూర్వక నోటీసు ఇచ్చిన రెండు నెలలలోపు మొదటి అభ్యర్థనను దాఖలు చేయాలి.
కొత్త యజమాని నా లీజును గౌరవించాలా?
అవును. ఆర్టికల్ 7:226 BW ప్రకారం, ఇంటి యజమాని యొక్క హక్కులు మరియు బాధ్యతలు కొనుగోలుదారునికి సంక్రమిస్తాయి. ఆస్తిని అద్దెకు ఉపయోగించడంతో నేరుగా ముడిపడి ఉన్న నిబంధనలకు కొనుగోలుదారు కట్టుబడి ఉంటాడు.
