నెదర్లాండ్స్‌లో వాణిజ్య లీజు: అంతర్జాతీయ అద్దెదారుల కోసం ROZ మోడల్ లీజు

నెదర్లాండ్స్‌లో దాదాపు ప్రతి వాణిజ్య లీజు ROZ నమూనాపై సంతకం చేయబడుతుంది: ఇది మార్కెట్ ప్రమాణంగా ప్రదర్శించబడే, అనేక సాధారణ నిబంధనలతో కూడిన ఒక చిన్న ఒప్పందం. ఇది తటస్థమైనది కాదు. ఇది యజమాని యొక్క పత్రం, మరియు అద్దెదారులు ఊహించిన దానికంటే ఇందులో చాలా ఎక్కువ విషయాలు చర్చనీయాంశంగా ఉంటాయి. ఈ గైడ్ దాని వెనుక ఉన్న చట్టాన్ని మరియు చర్చించదగిన నిబంధనలను వివరిస్తుంది.

ప్రతి లీజులో మొదటి ప్రశ్న: ఏ చట్టబద్ధమైన నిబంధన వర్తిస్తుంది?

డచ్ అద్దె చట్టంలో వాణిజ్య ఆస్తుల కోసం రెండు విధానాలు ఉన్నాయి, మరియు అవి సమానమైనవి కావు. ఏది వర్తిస్తుందో చట్టం నిర్ణయిస్తుంది, అంతేగానీ పక్షాలు మొదటి పేజీలో ఏమి వ్రాస్తాయో అది కాదు. తప్పుడు వర్గీకరణ అనేది ఖరీదైన ఆశ్చర్యాలకు సర్వసాధారణమైన మూలం, మరియు సాధారణంగా వివాదంలో మొదటి సమస్య కూడా ఇదే అవుతుంది.

రిటైల్ మరియు హాస్పిటాలిటీ స్థలం: కళ. 7:290 నలుపు తెలుపు

రక్షిత పాలన డచ్ న్యాయవాదులు 290-స్పేస్ అని పిలిచే దానిని కవర్ చేస్తుంది. ఆర్టికల్ 7:290 BW, రిటైల్ వ్యాపారం, రెస్టారెంట్ లేదా కేఫ్, టేక్‌అవే లేదా డెలివరీ వ్యాపారం, హస్తకళల వ్యాపారం, హోటల్ లేదా క్యాంప్‌సైట్ కోసం అద్దెకు ఇచ్చిన నిర్మిత ప్రాంగణాలకు వర్తిస్తుంది, ఇక్కడ కదిలే వస్తువులు లేదా సేవలను నేరుగా సరఫరా చేయడానికి ఒక స్థలం ప్రజలకు అందుబాటులో ఉంటుంది. దానిపై ఆధారపడిన నివాస వసతి మరియు దానితో పాటు అద్దెకు ఇచ్చిన భూమి కూడా ఇదే పాలనను అనుసరిస్తాయి.

రెండు అంశాలు ఈ పనిని చేస్తాయి: ప్రజలకు అందుబాటులో ఉండటం, మరియు అక్కడి వినియోగదారులకు నేరుగా సరఫరా చేయడం. కేవలం అపాయింట్‌మెంట్ ద్వారా మాత్రమే తెరిచే షోరూమ్, ప్రధాన కార్యాలయం లేదా పంపిణీ గిడ్డంగి అర్హత పొందవు; ఒక ఫ్లాగ్‌షిప్ స్టోర్, వాక్-ఇన్ బ్రాండ్ ఎక్స్‌పీరియన్స్ సెంటర్ లేదా హోటల్ అర్హత పొందుతాయి.

కార్యాలయాలు, పారిశ్రామిక మరియు మిగతావన్నీ: కళ. 7:230a నలుపు తెలుపు

వ్యాపార అవసరాల కోసం నిర్మించి, అద్దెకు ఇచ్చినవన్నీ, మరియు 290-స్థలాలవి గానీ లేదా నివాసయోగ్యమైనవి గానీ ఆర్ట్. 7:230a BW పరిధిలోకి రావు: కార్యాలయాలు, ప్రయోగశాలలు, క్లీన్‌రూమ్‌లు, ఉత్పత్తి హాళ్లు, పంపిణీ కేంద్రాలు మరియు నిల్వ కేంద్రాలు. చాలా మంది అంతర్జాతీయ అద్దెదారులు Eindhoven మరియు బ్రెయిన్‌పోర్ట్, వారు గ్రహించినా గ్రహించకపోయినా, 230a కౌలుదారులుగా ఉన్నారు.

మిశ్రమ వినియోగం మరియు వర్గీకరణ ప్రశ్న

చాలా భవనాలలో ఈ రెండు రకాల పనులు ఉంటాయి: ఫ్యాక్టరీ అవుట్‌లెట్‌తో కూడిన ప్రొడక్షన్ హాల్, పబ్లిక్ కౌంటర్‌తో కూడిన ఆఫీస్. అద్దెకు ఇవ్వడం మిశ్రమంగా ఉన్నప్పుడు, ఆ స్థలాన్ని ప్రధానంగా ఏ ప్రయోజనం కోసం ఉపయోగిస్తున్నారనే దాని ఆధారంగా నియమావళి నిర్ణయించబడుతుంది. ఇది వాస్తవ వినియోగంపై ఆధారపడి ఉంటుందని, పార్టీలు తమ ఒప్పందానికి ఇచ్చిన పేరుపై కాదని హోగే రాడ్ 6 మార్చి 2026న (ECLI:NL:HR:2026:356) ధృవీకరించింది, కాబట్టి ఒప్పందం ఆర్టికల్ 7:290 BW కిందకు వస్తుందని పేర్కొనే శీర్షికకు స్వతంత్ర బరువు ఉండదు. కేసులోని అన్ని పరిస్థితులు సంబంధితమైనవి: పార్టీలు ఒప్పందం చేసుకున్నప్పుడు వారి మనస్సులో ఉన్న వినియోగం, ప్రస్తుతం ఆ ప్రాంగణాన్ని ఉపయోగిస్తున్న విధానం, మరియు ఆ వినియోగానికి అనుగుణంగా ప్రాంగణాన్ని అమర్చిన విధానం. వినియోగం యొక్క గురుత్వాకర్షణ కేంద్రం ఎక్కడ ఉందనేది ముఖ్యం, మరియు అద్దెదారు తన టర్నోవర్‌లో ఎక్కువ భాగాన్ని సంపాదించే కార్యాచరణను తూకం వేయవచ్చు. అందువల్ల, ఒక భూస్వామి మీ ముందు 230a నమూనాను ఉంచడం ద్వారా ఆర్టికల్ 7:290 BW నుండి తప్పించుకోలేరు. అయితే, పార్టీలు ఆర్టికల్ 7:290 BW పరిధిలోకి రాని లీజుకు, 290 నిబంధన (అఫ్డెలింగ్ 7.4.6 BW) స్వతంత్రంగా వర్తిస్తుందని ప్రకటించవచ్చు.

ఆర్టికల్ 7:301 BW వేరొక ప్రశ్నకు సమాధానమిస్తుంది మరియు దీనిని వినియోగ పరీక్షతో గందరగోళపడకూడదు. ఇది వినియోగ వ్యవధికి సంబంధించినది: ఆ ప్రాంగణాన్ని దేని కోసం ఉపయోగించినప్పటికీ, రెండు సంవత్సరాలు లేదా అంతకంటే తక్కువ లీజు ఆర్టికల్ 7:291 నుండి ఆర్టికల్ 7:300 BW పరిధిలోకి రాదు.

రెండు పాలనలు పక్కపక్కనే

290 అద్దెదారుకు రక్షణ అంటే ఏమిటి

290 స్థలాల లీజు ఐదు సంవత్సరాల పాటు ఉంటుంది; తక్కువ కాలపరిమితిని చట్టం ద్వారా సరిదిద్దవచ్చు, మరియు పది సంవత్సరాల కంటే తక్కువ కాలపరిమితి ఉన్న లీజు, ఆ పది సంవత్సరాలు పూర్తయ్యే వరకు కొనసాగుతుంది. అందుకే మనకు తెలిసిన రెండు-ప్లస్-మూడు-ప్లస్-ఐదు అనే సూత్రం వాడుకలో ఉంది: రెండు సంవత్సరాల లీజును కొనసాగనిస్తే, అది ఐదు సంవత్సరాల లీజుగా మారి, ఆపై మరో ఐదు సంవత్సరాలు పొడిగించబడుతుంది. నిజానికి రెండు సంవత్సరాలు లేదా అంతకంటే తక్కువ కాలం ఉండాలని ఉద్దేశించిన లీజు చాలా రక్షణాత్మక నిబంధనల పరిధిలోకి రాదు, అందుకే ఇంటి యజమానులు అటువంటి లీజును ప్రతిపాదిస్తారు.

యజమాని కనీసం ఒక సంవత్సరం ముందుగా, బెయిలిఫ్ రిట్ లేదా రిజిస్టర్డ్ లేఖ ద్వారా, కారణాలను పేర్కొంటూ నోటీసు ఇవ్వాలి; కారణాలు లేని నోటీసు చెల్లదు. కేవలం నోటీసు ఇవ్వడం వల్ల లీజు ముగిసిపోదు: ఆర్టికల్ 7:295 BW ప్రకారం, లీజు ముగింపు తేదీని నిర్ణయించాలన్న యజమాని వాదనపై సబ్-డిస్ట్రిక్ట్ కోర్టు తీర్పు ఇచ్చేంత వరకు, కౌలుదారు రాతపూర్వకంగా అంగీకరించకపోతే అది చట్టప్రకారం కొనసాగుతుంది. కౌలుదారు కొన్నిసార్లు సంవత్సరాల తరబడి అద్దె చెల్లిస్తూ అక్కడే ఉండిపోతాడు.

మొదటి ఐదేళ్ల గడువు ముగిసిన తర్వాత, ఆర్టికల్ 7:296 BW ప్రకారం భూస్వామి కేవలం రెండు కారణాలపై మాత్రమే విజయం సాధించగలరు: అద్దెదారు మంచి అద్దెదారుగా ప్రవర్తించకపోవడం, లేదా లీజును ముగించకుండా అసాధ్యమైన పునరాభివృద్ధితో సహా, భూస్వామికి ఆ ప్రాంగణం తన సొంత ఉపయోగం కోసం అత్యవసరంగా అవసరం కావడం. పదేళ్ల తర్వాత, న్యాయస్థానం సాధారణంగా పార్టీల ప్రయోజనాలను కూడా బేరీజు వేస్తుంది, మరియు అద్దెదారు ఖాళీ చేయవలసి వస్తే, పునరావాస ఖర్చులకు కొంత మొత్తాన్ని చెల్లించమని ఆదేశించవచ్చు.

230a కౌలుదారుకు రక్షణ అంటే ఏమిటి: చాలా తక్కువ

ఒప్పందంలో పేర్కొన్నప్పుడే 230a లీజు ముగుస్తుంది: దీనికి ఎలాంటి చట్టబద్ధమైన కారణాలు, నిర్దేశిత నోటీసు కాలం, లేదా కోర్టు అనుమతి అవసరం లేదు. కౌలుదారుకు ఉన్న ఏకైక చట్టబద్ధమైన పరిష్కారం, ఖాళీ చేయించకుండా రక్షణ పొందడం. ఒకసారి ఖాళీ చేయించాలని డిమాండ్ చేసిన తర్వాత, కౌలుదారు ఖాళీ చేసే కాలాన్ని పొడిగించమని రెండు నెలల్లోపు ఉప-జిల్లా కోర్టుకు దరఖాస్తు చేసుకోవచ్చు; కోర్టు ఇరుపక్షాల ప్రయోజనాలను బేరీజు వేసి, ఒకేసారి ఒక సంవత్సరం వరకు, గరిష్టంగా మూడు సంవత్సరాల వరకు పొడిగింపును మంజూరు చేయగలదు.

అది తాత్కాలిక విరామం మాత్రమే, అద్దె ఒప్పందం కాదు: కొత్త లీజుకు హక్కు ఉండదు, మరియు పొడిగింపు ముగిసిన తర్వాత యజమాని వేరొకరికి అద్దెకు ఇవ్వవచ్చు. ఆర్టికల్ 7:230a BW ప్రకారం ఫిట్-అవుట్ లేదా క్లీన్‌రూమ్‌లలో పెట్టిన పెట్టుబడిని తిరిగి పొందలేరు; దానిని ఒప్పంద కాల వ్యవధి, పొడిగింపు ఎంపికలు మరియు రద్దు హక్కుల ద్వారా భద్రపరచాలి.

ROZ మోడల్: దీనిని ఎవరు రాస్తారు, మరియు సంవత్సరం ఎందుకు ముఖ్యమైనది

ROZ అంటే రాడ్ వూర్ ఒన్రోయెరెండే జాకెన్, ఇది ఆస్తి యజమానులు, పెట్టుబడిదారులు మరియు ఏజెంట్ల యొక్క ఒక డచ్ గొడుగు సంస్థ. 1990ల నుండి దీని నమూనా లీజులు వాస్తవ మార్కెట్ పత్రాలుగా మారాయి. ఏ శాసనం వాటిని తప్పనిసరి చేయదు, ఏ నియంత్రణ సంస్థ వాటిని ఆమోదించదు, ఏ కౌలుదారుల సంస్థ వాటిపై సహి సంతకం చేయదు. అవి భూస్వామి పక్షం చేత మరియు వారి కోసమే రూపొందించబడతాయి, మరియు అవి అలాగే చదవబడతాయి.

ప్రతి పాలనకూ ప్రత్యేక నమూనాలు ఉన్నాయి, మరియు వాటిని కలపకూడదు: ఆర్టికల్ 7:290 BW కింద రిటైల్ మరియు హాస్పిటాలిటీ స్థలం కోసం ఒకటి, ఆర్టికల్ 7:230a BW కింద కార్యాలయ మరియు ఇతర వ్యాపార స్థలం కోసం ఒకటి, నివాస వసతి కోసం ఒకటి, మరియు పార్కింగ్ కోసం అనుబంధ నమూనాలు ఉన్నాయి. ప్రతిదానికీ ఒక సంవత్సరం మరియు దాని స్వంత సాధారణ నిబంధనలు ఉంటాయి. ప్రస్తుత ఎడిషన్‌లు: రిటైల్ మరియు హాస్పిటాలిటీ స్థలం కోసం 2022 నాటి 290 నమూనా, కార్యాలయ మరియు ఇతర వ్యాపార స్థలం కోసం 2023లో సవరించబడిన 2015 నాటి 230a నమూనా, మరియు 2017 నాటి నివాస నమూనా.

సంవత్సరం ముఖ్యం. వివిధ ఎడిషన్లు గణనీయంగా విభిన్నంగా ఉంటాయి, తర్వాతి వెర్షన్లు నిర్వహణ, నష్టభయం మరియు ఖర్చును ఎక్కువగా అద్దెదారుపైకి మారుస్తాయి, మరియు సాధారణ నిబంధనలు అదే సంవత్సరం మోడల్‌కు మాత్రమే వర్తిస్తాయి: 2003 నిబంధనలతో కూడిన 2015 లీజు, ఎవరూ వ్యాజ్యానికి దిగడానికి ఇష్టపడని వైరుధ్యాలను సృష్టిస్తుంది. ఏజెంట్లు కొన్నిసార్లు పాత సెట్‌ను లేదా యజమాని రహస్యంగా సవరించిన దానిని జతచేస్తారు. జతచేయబడిన దానితో పేర్కొన్న సంవత్సరాన్ని సరిపోల్చి చూసుకోండి.

ప్రమాదం ఎక్కడ ఉంది: సాధారణ నిబంధనలు

లీజు ఒప్పందం సంక్షిప్తంగా ఉంటుంది: పార్టీలు, ప్రాంగణం, వినియోగం, కాలపరిమితి, అద్దె, సెక్యూరిటీ, ఏజెంట్. సాధారణ నిబంధనలు డజన్ల కొద్దీ ఆర్టికల్స్‌తో కూడి ఉంటాయి మరియు ముఖ్యమైన దాదాపు అన్ని విషయాలను కలిగి ఉంటాయి: నిర్వహణ ఖర్చుల విభజన, సెట్-ఆఫ్ మినహాయింపు, జరిమానాలు, నష్టపరిహారాలు. అవి కూడా చర్చనీయాంశమే: సవరణలు లీజు ఒప్పందంలో లేదా అనుబంధ పత్రంలో చేర్చబడతాయి, అప్పుడు అనుబంధ పత్రమే చెల్లుబాటు అవుతుంది, మరియు ప్రాధాన్యతా క్రమాన్ని స్పష్టంగా పేర్కొనాలి.

అంతర్జాతీయ కౌలుదారు ఎల్లప్పుడూ చర్చించాల్సిన నిబంధనలు

లీజుకు తీసుకున్న ప్రాంతం మరియు కొలత

మోడల్ ఒక ఫ్లోర్ ఏరియాను పేర్కొంటుంది; సాధారణ నిబంధనలు సాధారణంగా అది కేవలం సూచిక మాత్రమేనని, మరియు విచలనం అద్దె సర్దుబాటు, సెట్-ఆఫ్ లేదా రద్దుకు హక్కును ఇవ్వదని జతచేస్తాయి. చదరపు మీటరుకు చెల్లించే కౌలుదారుకు, అది కొలవగల ప్రమాదానికి సంబంధించిన ఏకపక్ష కేటాయింపు అవుతుంది. NEN 2580 ప్రకారం కొలతను కోరండి, సంతకం చేయడానికి ముందు సర్టిఫికేట్ పొందండి, మరియు అంగీకరించిన సహనానికి మించి సర్దుబాటు కోసం చర్చించండి.

డెలివరీ షరతు మరియు వాపసు బాధ్యత

డెలివరీ నివేదికలో నమోదు చేయబడిన స్థితిలోనే ఆవరణలను తిరిగి ఇవ్వాలి. అటువంటి నివేదిక లేని పక్షంలో, ఆర్టికల్ 7:224 BW ప్రకారం, కౌలుదారు వాటిని ఏ స్థితిలో తిరిగి ఇవ్వాలో, అదే స్థితిలో స్వీకరించినట్లుగా భావించబడుతుంది, దీనిని సంవత్సరాల తర్వాత ఖండించడం కష్టం. ఇరు పక్షాలు సంతకం చేసిన, తేదీ వేసి, ఫోటోలు తీసిన నివేదిక కోసం పట్టుబట్టండి మరియు దానిని సూచనగా తీసుకుని తిరిగి ఇచ్చే ప్రమాణాన్ని నిర్వచించండి.

నిర్వహణ: అపఖ్యాతి పాలైన చీలిక

చట్టబద్ధమైన డిఫాల్ట్ నిబంధన ప్రకారం, ఇంటి యజమాని లోపాలను సరిచేస్తారు మరియు అద్దెదారు కేవలం చిన్నపాటి రోజువారీ నిర్వహణ మాత్రమే చేస్తారు. ROZ సాధారణ నిబంధనలు దీనిలో చాలా వరకు తారుమారు చేస్తాయి: ఇంటి యజమాని నిర్మాణం, బయటి గోడలు, పైకప్పు మరియు పునాదులను తన వద్దే ఉంచుకుంటారు; ఇన్‌స్టాలేషన్‌లు, హీటింగ్ మరియు కూలింగ్, సర్వీసింగ్, గ్లాస్ మరియు అంతర్గత ఫినిషింగ్‌లతో సహా దాదాపు మిగతావన్నీ అద్దెదారు తీసుకుంటారు, ఇది ఒక ప్రయోగశాల లేదా క్లీన్‌రూమ్‌కు గణనీయమైన, పునరావృతమయ్యే ఖర్చు. ఒక విభజన జాబితా, అద్దెదారు వైపు నుండి చేసే భర్తీపై ఒక పరిమితి, మరియు ఆ భర్తీ బాధ్యత ఇంటి యజమానిదేనని నిర్ధారణ కోసం చర్చలు జరపండి.

బ్యాంకు హామీ

భద్రత అనేది సాధారణంగా అద్దె, సేవా రుసుములు, వ్యాట్, వడ్డీ మరియు ఖర్చులను కవర్ చేస్తూ, మొదటి డిమాండ్‌పై చెల్లించబడే షరతులు లేని బ్యాంక్ గ్యారెంటీ. ROZ నమూనాలు ప్రామాణిక డిపాజిట్ లేదా బ్యాంక్ గ్యారెంటీని, సేవా రుసుములు మరియు వ్యాట్‌తో సహా మూడు నెలల స్థూల అద్దె బాధ్యతగా నిర్దేశిస్తాయి; కొత్త డచ్ అనుబంధ సంస్థ కోసం ఇంకా ఎక్కువ అడుగుతారు. దీనికి పరిమితి విధించండి, సకాలంలో చెల్లింపు తర్వాత తగ్గింపునకు అంగీకరించండి, మరియు దానిపై మాతృ సంస్థ గ్యారెంటీని నిరోధించండి.

అద్దె, సూచికీకరణ మరియు సమీక్ష

నెదర్లాండ్స్ గణాంకాల సంస్థ ప్రచురించిన వినియోగదారుల ధరల సూచికకు అనుగుణంగా అద్దెను ప్రతి సంవత్సరం అనుసంధానిస్తారు, మరియు ఈ నిబంధన ఏకదిశాత్మకమైనది: అద్దె ఎప్పుడూ గత సంవత్సరం స్థాయి కంటే తక్కువకు పడిపోదు. ప్రారంభంలోనే ఒక గరిష్ట పరిమితి (క్యాప్), ఒక నియంత్రణ పరిమితి (కలర్), లేదా అనుసంధాన విరామం (ఇండెక్సేషన్ హాలిడే) కోసం చర్చించండి. 230a-స్పేస్ కోసం చట్టబద్ధమైన సమీక్ష ఏదీ లేదు, కాబట్టి పొడిగింపు సమయంలో చేసే ఏ పునఃస్థాపన అయినా ఒప్పందపరంగానే ఉండాలి.

సేవా రుసుములు

ఈ నమూనా ముందస్తు చెల్లింపులు, వార్షిక పరిష్కారం, అనుబంధంలో సరఫరాలు మరియు సేవల జాబితా, మరియు పరిపాలనా సర్‌చార్జ్‌తో పనిచేస్తుంది. ఈ జాబితాను తరచుగా విస్తృతంగా రూపొందిస్తారు మరియు సర్‌చార్జ్‌పై చర్చించుకోవచ్చు. ఒక సంపూర్ణ జాబితా, వార్షిక నివేదికకు ఒక గడువు, ఆడిట్ హక్కు, మరియు మూలధన వ్యయం మరియు ఖాళీ యూనిట్ల ఖర్చుల మినహాయింపు కోసం అడగండి.

అనుమతించబడిన ఉపయోగం మరియు నిర్వహణ బాధ్యత

290 మోడల్‌లో కౌలుదారు తప్పనిసరిగా అంగీకరించిన వ్యాపారాన్ని నిర్వహించాలి, ఆవరణను సాధారణ పనివేళల్లో తెరిచి ఉంచాలి మరియు దానిని ఉపయోగించకుండా వదిలివేయకూడదు. దీనికి జరిమానా కూడా ఉంటుంది: ఇది పునర్నిర్మాణం, మూసివేత లేదా స్వరూప మార్పుపై ఒక నిజమైన నియంత్రణ. సహేతుకమైన వ్యాపార పరిణామం కోసం తగినంత విస్తృతమైన వినియోగ నిబంధనను, అలాగే పునరుద్ధరణ మరియు పునర్వ్యవస్థీకరణల కోసం ఉపశమనాన్ని చర్చించి ఖరారు చేసుకోండి.

ఉప-అద్దెకు ఇవ్వడం, అప్పగించడం మరియు నియంత్రణ మార్పు

సాధారణ నిబంధనలు ముందస్తు వ్రాతపూర్వక అనుమతి లేకుండా ఆవరణను ఉప-అద్దెకు ఇవ్వడాన్ని లేదా మూడవ పక్షాలకు అందుబాటులో ఉంచడాన్ని నిషేధిస్తాయి, మరియు అప్పగింతను కూడా నిషేధిస్తాయి. ఒక గ్రూప్ కంపెనీకి ఇది ఇబ్బంది కలిగిస్తుంది: గ్రూప్‌లోని అంతర్గత బదిలీకి లేదా ఒక వ్యాపార విభాగాన్ని అమ్మడానికి అనుమతి అవసరం కావచ్చు, కాబట్టి గ్రూప్ కంపెనీల కోసం మినహాయింపు కోసం చర్చలు జరపండి. ఇంటి యజమానులు ఎక్కువగా నియంత్రణ మార్పు నిబంధనలను చేరుస్తున్నారు, దీనివల్ల అద్దెదారు వాటాలో మార్పు అనేది ఒప్పందాన్ని రద్దు చేయడానికి లేదా అదనపు భద్రతకు ఒక కారణంగా మారుతుంది. 290 అద్దెదారుకు ఒక ప్రత్యామ్నాయం ఉంది: ఆర్టికల్ 7:307 BW ప్రకారం, కోర్టు వ్యాపారాన్ని కొనుగోలు చేసిన వ్యక్తిని అద్దెదారుగా ప్రతిస్థాపించగలదు. 230a అద్దెదారుకు అలాంటి ప్రత్యామ్నాయం ఏదీ లేదు.

చివరిలో అమర్చడం మరియు తొలగించడం

మార్పులకు ముందుగా వ్రాతపూర్వక అనుమతి అవసరం, మరియు సాధారణ నిబంధనల ప్రకారం లీజు గడువు ముగిసిన తర్వాత సాధారణంగా తొలగింపు మరియు పునరుద్ధరణ చేయాల్సి ఉంటుంది. ఒక ప్రయోగశాల, వంటగది లేదా ప్రత్యేక ఉత్పత్తి ప్రదేశానికి ఇది చాలా ఖరీదైనది. దీనిని ప్రారంభంలోనే పరిష్కరించండి: ఫిట్-అవుట్ కోసం అనుమతిని పొందండి మరియు అదే పత్రంలో, ఏ అంశాలు అలాగే ఉండవచ్చో నిర్ధారణను కూడా పొందండి.

జరిమానాలు, సర్దుబాటు మరియు సస్పెన్షన్

సాధారణ నిబంధనలు, నష్టానికి రుజువు అవసరం లేకుండా, పలు ఉల్లంఘనలకు తక్షణమే చెల్లించవలసిన జరిమానాలను విధిస్తాయి మరియు సాధారణంగా పూర్తి నష్టపరిహారాన్ని క్లెయిమ్ చేసే హక్కును కూడా కల్పిస్తాయి. ఒక కోర్టు జరిమానాను తగ్గించగలదు, కానీ అది వ్యాజ్యం అవుతుంది కానీ ప్రణాళిక కాదు. దానిని తగ్గించడానికి చర్చలు జరపండి, నోటీసు మరియు పరిష్కార గడువును తప్పనిసరి చేయండి, మరియు జరిమానాల సంచితాన్ని తొలగించండి.

ఈ నమూనా అద్దె సర్దుబాటు మరియు నిలిపివేతను కూడా మినహాయిస్తుంది, కాబట్టి లోపాలు, సేవా రుసుములు లేదా చట్టవిరుద్ధమైన పనుల గురించిన వివాదాలు తలెత్తితే, పూర్తి మొత్తాన్ని చెల్లిస్తూ ఉండి, తర్వాత దావా వేయాల్సిన బాధ్యత ఏర్పడుతుంది. యజమానికి ప్రారంభంలోనే తెలిసిన లోపాల కోసం పరిహారాలను మినహాయించడంపై చట్టబద్ధమైన పరిమితులు ఉన్నాయి, కానీ వివాదరహితమైన క్లెయిమ్‌ల కోసం సర్దుబాటును అనుమతించే ఒక మినహాయింపు ఉండటమే సురక్షితమైన మార్గం.

తప్పనిసరి చట్టం నుండి విచలనం: కోర్టు ఆమోదం అవసరం

290-స్థలాల విషయంలో రక్షణ నిబంధనలు పాక్షికంగా తప్పనిసరి. ఆర్టికల్ 7:291 BW ప్రకారం, ఉప-జిల్లా న్యాయస్థానం విచలనం చెందే నిబంధనను ఆమోదించనంత వరకు, పక్షాలు కౌలుదారునికి నష్టం కలిగే విధంగా వాటి నుండి వైదొలగకూడదు. ఆ నిబంధన కౌలుదారుని హక్కులను గణనీయంగా ప్రభావితం చేయనప్పుడు, లేదా కౌలుదారునికి సహేతుకంగా రక్షణ అవసరం లేనప్పుడు ఆమోదం లభిస్తుంది.

ఆమోదం పొందని నిబంధనను కౌలుదారు సంవత్సరాల తర్వాత రద్దు చేయవచ్చు, కాబట్టి ఒప్పందాన్ని రద్దు చేయడానికి యజమాని ఆధారపడే నిబంధన, అసలు ఆమోదం పొందనిది కావచ్చు. సంతకం చేయడానికి ముందు లేదా సంతకం చేసిన వెంటనే ఉమ్మడిగా దరఖాస్తు చేసుకోండి. 230ఎ-స్పేస్‌కు అటువంటి అవసరం ఏదీ లేదు, అందుకే అక్కడ ముసాయిదా రూపకల్పనకు ఎక్కువ ప్రాధాన్యత ఉంటుంది.

ఐదు సంవత్సరాల తర్వాత అద్దె సమీక్ష మరియు నిపుణుల విధానం

290 కౌలుదారుడు మార్కెట్ నుండి మారిన అద్దెతో ఇరుక్కుపోడు. ఆర్టికల్ 7:303 BW ప్రకారం, సూత్రప్రాయంగా ఒక నిర్ణీత గడువు ముగిసిన తర్వాత మరియు ఏదేమైనా, అద్దె చివరిసారిగా నిర్ణయించినప్పటి నుండి ఐదు సంవత్సరాలు గడిచిన ప్రతిసారీ, ఏ పక్షమైనా దానిని తిరిగి నిర్ణయించమని కోర్టును అభ్యర్థించవచ్చు. దీనికి ప్రామాణికం (బెంచ్‌మార్క్), గత ఐదు సంవత్సరాలలో పోల్చదగిన స్థానిక ప్రాంగణాల సగటు అద్దె, కాబట్టి ఇది ప్రస్తుత ప్రధాన స్థాయిలను కాకుండా, గడిచిన సగటును అనుసరిస్తుంది.

ఇందులో ఒక చిక్కు ఉంది. ఆర్టికల్ 7:304 BW ప్రకారం, ఉమ్మడిగా నియమించబడిన నిపుణుడి సలహాతో పాటుగా దాఖలు చేయకపోతే, లేదా ఒక పక్షం యొక్క దరఖాస్తుపై కోర్టు ఒకరిని నియమించకపోతే, ఆ దావా స్వీకరించబడదు; ఆ దరఖాస్తు తేదీయే కొత్త అద్దె అమలులోకి వచ్చే తేదీని నిర్ధారిస్తుంది, కాబట్టి ఆలస్యం చేస్తే డబ్బు ఖర్చవుతుంది. 230ఎ-స్పేస్ విషయంలో, లీజు ఒప్పందంలో సమీక్షకు అవకాశం ఉంటేనే ఆ అవకాశం ఉంటుంది.

రద్దు, నోటీసు కాలాలు మరియు ఫారం

290-స్పేస్ కోసం, కారణాలను పేర్కొంటూ, బెయిలిఫ్ రిట్ లేదా రిజిస్టర్డ్ లెటర్ ద్వారా కనీసం ఒక సంవత్సరం ముందుగా నోటీసు ఇవ్వాలి; ఫారంలో పొరపాట్లు జరిగితే అది తీవ్రమైన పరిణామం. 230a-స్పేస్ కోసం, ఒప్పందం కాలపరిమితిని మరియు ఫారమ్‌ను నిర్దేశిస్తుంది, మరియు మోడల్ కూడా అవే మార్గాలను సూచిస్తుంది. గడువు తేదీని డైరీలో నమోదు చేసుకోండి: గడువును తప్పితే, సాధారణంగా గడువు స్వయంచాలకంగా పొడిగించబడుతుంది. ఒకవేళ కౌలుదారు డిఫాల్ట్‌లో ఉంటే, ఆర్టికల్ 7:231 BW ప్రకారం, నిర్మించిన ఆవరణల లీజును సాధారణంగా కోర్టు మాత్రమే రద్దు చేయగలదు.

కౌలుదారు లేదా యజమాని దివాలా

అద్దెదారు దివాలా తీసినట్లు ప్రకటించబడితే, డచ్ దివాలా చట్టంలోని ఆర్టికల్ 39 ప్రకారం, ట్రస్టీ మరియు భూస్వామి ఇద్దరూ ఒప్పంద లేదా ఆచారబద్ధమైన నోటీసు వ్యవధిలో ఒప్పందాన్ని రద్దు చేయవచ్చు, అయితే ఈ వ్యవధి మూడు నెలలకు మించకూడదు. దివాలా తేదీ నుండి చెల్లించవలసిన అద్దె ఎస్టేట్ రుణంగా పరిగణించబడుతుంది, మరియు మిగిలిన కాలంలో కోల్పోయిన అద్దెకు భూస్వామికి అద్దెదారు పరిహారం చెల్లించాలని కోరే నిబంధన, స్థిరపడిన డచ్ కేసు చట్టం ప్రకారం, ఎస్టేట్‌పై అమలు చేయబడదు. దీనికి ప్రధాన ఆధారం Aukema qq/Uni-Invest , సుప్రీం కోర్ట్ 14 జనవరి 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534. అందువల్లనే బ్యాంక్ గ్యారెంటీ, మరియు అది దేనిని కవర్ చేస్తుందో తనిఖీ చేయవలసిన అవసరం ఉంది.

భూస్వామి దివాలా తీస్తే, సూత్రప్రాయంగా లీజు కొనసాగుతుంది మరియు ట్రస్టీ దానికి కట్టుబడి ఉంటాడు, మరియు సాధారణ అమ్మకంపై అది ఆర్టికల్ 7:226 BW ప్రకారం కొనుగోలుదారునికి సంక్రమిస్తుంది. అసలైన ప్రమాదం వేరే చోట ఉంది: తనఖా పత్రాలలో సాధారణంగా అద్దెకు ఇచ్చే నిబంధన ఉంటుంది, మరియు బలవంతపు అమ్మకంపై తనఖాదారుడు కోర్టు అనుమతితో ఆర్టికల్ 3:264 BW ప్రకారం లీజును రద్దు చేయడానికి దానిని ఉపయోగించుకోవచ్చు. ఆస్తి తనఖా పెట్టబడిందా మరియు తనఖాదారుడు అంగీకరించాడా అని అడగండి, మరియు అంతరాయం కలిగించబోమని హామీ పత్రం కోసం చర్చలు జరపండి.

ఆచరణలో చర్చలు

ROZ నమూనా అనేది ఒక ప్రారంభ స్థానం మాత్రమే, అద్దెదారు అంగీకరించాల్సిన ప్రమాణం కాదు: ఇంటి యజమానులు దానిని తమకు అనుకూలంగా సవరించుకోవచ్చు, మరియు అద్దెదారు దానిని వ్యతిరేక దిశలో సవరించవచ్చు.

• ముందుగా పాలనను నిర్ధారించండి. అధికార సమతుల్యత దానిపై ఆధారపడి ఉంటుంది, మరియు Eindhoven మరియు బ్రెయిన్‌పోర్ట్‌లోని చాలా టెక్నాలజీ మరియు లాజిస్టిక్స్ సంస్థలు బలహీనమైన పాలనలో ఉన్నాయి.
• పత్రాలను డచ్ భాషతో పాటు ఇంగ్లీషులో కూడా అడగండి, కానీ ఏ అనువాదమో అంగీకరించండి: సాధారణంగా డచ్ మూలపాఠమే ప్రామాణికం, మరియు అనువాదాలు ఎల్లప్పుడూ ఖచ్చితంగా ఉండవు.
• నిబంధనలకు బదులుగా నిబంధనలు: దీర్ఘకాలిక ఒప్పందం ద్వారా అద్దె రహిత కాలం, ఫిట్-అవుట్ సహకారం, నిర్వహణ పరిమితి లేదా విరామ ఎంపిక వంటివి లభిస్తాయి.
• వ్యాట్ (VAT) పరిస్థితిని గమనించండి. వెట్ ఆప్ డి ఓమ్జెట్‌బెలాస్టింగ్ 1968 (Wet op de omzetbelasting 1968) లోని ఆర్టికల్ 11 ప్రకారం, ఇన్‌పుట్ వ్యాట్‌ను మినహాయించుకునే హక్కు ఉన్న కార్యకలాపాల కోసం అద్దెదారు ఆ ప్రాంగణాన్ని పూర్తిగా లేదా దాదాపు పూర్తిగా ఉపయోగించినప్పుడు మాత్రమే వ్యాట్‌తో అద్దెకు ఇచ్చే అవకాశం ఉంటుంది. ఈ ఆర్టికల్ ఉయిట్‌వోరింగ్స్‌బెషిక్కింగ్ ఓమ్జెట్‌బెలాస్టింగ్ 1968 (Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting 1968) లోని ఆర్టికల్ 6a లో వివరించబడింది. పన్నుల పరిపాలన విభాగం "దాదాపు పూర్తిగా" అనే పదాన్ని కనీసం 90 శాతం వినియోగంగా పరిగణిస్తుంది మరియు యజమానుల సంస్థలు, ఎస్టేట్ ఏజెంట్లు, ట్రావెల్ ఏజెంట్లు, వృత్తిపరమైన ఆరోగ్య సేవలు మరియు పోస్టల్ ఆపరేటర్లు వంటి కొద్దిమంది అద్దెదారులకు మాత్రమే 70 శాతాన్ని అంగీకరిస్తుంది. ఈ నమూనాలో ఒక నష్టపరిహార నిబంధన ఉంది: ఒకవేళ ఈ నిబంధన నెరవేరకపోతే, వ్యాట్ పరిణామాలకు గాను అద్దెదారు యజమానికి పూర్తి పరిహారం చెల్లించాలి. ఆర్థిక, బీమా, ఆరోగ్య సంరక్షణ మరియు విద్యా వ్యాపారాలు దీనిని తనిఖీ చేసుకోవాలి, ఎందుకంటే అవి 90 శాతాన్ని సాధించడం చాలా అరుదు.
• కేవలం ముఖపత్రాన్నే కాకుండా, సాధారణ నిబంధనలను కూడా సమీక్షించండి. అసలు డబ్బు అక్కడే ఉంది.