సరసమైన అద్దె చట్టం (వెట్ బేతాల్బరే హూర్)

1 జూలై 2024 నుండి నెదర్లాండ్స్ గతంలో కంటే తన అద్దె మార్కెట్‌ను చాలా ఎక్కువగా నియంత్రించడం ప్రారంభించింది. సరసమైన అద్దె చట్టం — సరసమైన అద్దె చట్టం — సామాజిక గృహాల నుండి మధ్య-శ్రేణి మార్కెట్ విభాగానికి అద్దె నియంత్రణను విస్తరించింది, పాయింట్ల వ్యవస్థను కొలమానంగా కాకుండా తప్పనిసరి చేసింది, మరియు అమలు బాధ్యతను మునిసిపాలిటీలకు అప్పగించింది. మీరు అద్దెకు తీసుకుంటే Amsterdam or Eindhovenలేదా మీరు అక్కడ ఆస్తిని అద్దెకు ఇస్తే, మీ అద్దె చట్టబద్ధంగా ఎంత ఉండవచ్చో కింద ఉన్న నియమాలు నిర్ణయిస్తాయి.

సరసమైన అద్దె చట్టం ఏమి చేస్తుంది

చట్టం ఒక స్వతంత్ర కోడ్ కాదు కానీ సవరణ శాసనం, డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క బుక్ 7 యొక్క భాగాలను తిరిగి వ్రాయడం, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte మరియు వెట్ గోడ్ verhuurderschap. ఇది 1 జూలై 2024 నుండి అమల్లోకి వచ్చింది. మూడు మార్పులు చాలా ముఖ్యమైనవి.

• నిబంధనను మిడ్డెన్‌హూర్‌లోకి పొడిగించారు. జూలై 2024కు ముందు, 143 పాయింట్ల వరకు స్కోర్ చేసిన గృహాలు మాత్రమే అద్దె నియంత్రణలో ఉండేవి; అంతకంటే ఎక్కువ ఉన్నవన్నీ "సరళీకరించబడ్డాయి" మరియు మార్కెట్ అనుమతించినంత ధరకు అద్దెకు ఇవ్వవచ్చు. ఈ చట్టం 144 నుండి 186 పాయింట్ల వరకు నియంత్రిత మధ్య-మార్కెట్ శ్రేణిని సృష్టించింది.
• పాయింట్ల విధానం తప్పనిసరి అయింది. గతంలో, ఇంటి యజమాని గరిష్ట పాయింట్ల పరిమితి కంటే ఎక్కువ అడిగినా, అద్దెదారుడు సకాలంలో అభ్యంతరం తెలిపితే తప్ప అద్దె మారదు. ఇప్పుడు ఆ గరిష్ట పరిమితి తప్పనిసరి చట్టం: అద్దెదారుడు ఫిర్యాదు చేసినా చేయకపోయినా, అంతకంటే ఎక్కువ వసూలు చేయడం స్వతహాగా చట్టవిరుద్ధం.
• పాయింట్ల విధానం ఆధునీకరించబడింది. WOZ విభాగానికి పరిమితి విధించబడింది, ఎనర్జీ లేబుల్స్‌కు మరింత ప్రాధాన్యత ఇవ్వబడింది, బహిరంగ ప్రదేశాలకు మెరుగైన ప్రతిఫలం లభించింది, మరియు కొత్తగా నిర్మించిన మరియు జాబితాలో ఉన్న భవనాలపై అదనపు రుసుములు ప్రవేశపెట్టబడ్డాయి.

ఆ సమయంలో ప్రభుత్వం అంచనా వేసిన దాని ప్రకారం, సుమారు 300,000 ఇళ్లలో అద్దెలు చివరికి నెలకు సగటున €190 తగ్గుతాయి, వాటిలో సుమారు 157,000 మధ్య-శ్రేణి గృహాలలో సగటున €240 తగ్గుతాయి. ఇవి ముందుగా చేసిన అంచనాలు మాత్రమే, వాస్తవంగా కొలిచిన ఫలితాలు కావు.

హౌసింగ్ వాల్యుయేషన్ సిస్టమ్ (వోనింగ్‌వార్డెరింగ్‌స్టెల్సెల్)

Woningwaarderingsstelsel, లేదా WWS, కొలవగల లక్షణాలపై నివాసం స్కోర్ చేస్తుంది మరియు మొత్తం గరిష్ట నెలవారీ ప్రాథమిక అద్దెగా మారుస్తుంది ( సేవా ఛార్జీలు మినహా కాలే హూర్ ). ఇది Besluit huurprijzen woonruimte యొక్క ఆర్టికల్ 5లో ఉంది, దాని అనుబంధాలలో స్కోరింగ్ పట్టికలు ఉన్నాయి.

స్వయం సమృద్ధి గృహాలు

సొంత ముఖద్వారం, వంటగది మరియు స్నానాలగది ఉన్న స్వతంత్ర నివాసానికి ఈ క్రింది వాటికి పాయింట్లు కేటాయించబడతాయి:

• ప్రతి గది మరియు ఏదైనా నిల్వ స్థలం యొక్క ఉపరితల వైశాల్యం;
• వంటగది మరియు పారిశుధ్య అమరికలు, వర్క్‌టాప్ పొడవు మరియు రెండవ టాయిలెట్ లేదా స్నానాల తొట్టితో సహా;
• ఆధునికీకరణ తర్వాత చాలా ఎక్కువ ప్రాధాన్యతను సంతరించుకున్న ఎనర్జీ లేబుల్ — మంచి లేబుల్ అనేక పాయింట్లను జోడిస్తుంది, అయితే E, F మరియు G లేబుల్‌లు కోతకు గురవుతాయి;
• తోట, బాల్కనీ లేదా రూఫ్ టెర్రస్ వంటి బహిరంగ ప్రదేశం, మినహాయింపు లేని చోట మినహాయింపుతో;
• WOZ విలువ (మునిసిపల్ ఆస్తి విలువ), అధిక విలువ గల ప్రాంతాలలో స్థానం స్కోరును శాసించకుండా ఉండేలా ఒక పరిమితికి లోబడి ఉంటుంది;
• జాబితా చేయబడిన భవన హోదా, సంరక్షణ సౌకర్యాలు మరియు చిన్న అంశాలు.

ప్రతి పాయింట్ ప్రచురించబడిన పట్టికలోని ఒక మొత్తానికి అనుగుణంగా ఉంటుంది, కాబట్టి 143 మరియు 186 పాయింట్లు ఒక్కొక్కటి ఒక ఖచ్చితమైన యూరో మొత్తంగా అనువదించబడతాయి. ఆ అంకెలు ప్రతి సంవత్సరం జనవరి 1న, 'బెట్ ఆప్ డి హుర్టోస్లాగ్'లోని ఆర్టికల్ 27లోని పద్ధతిని అనుసరించి, 'బెస్లూయిట్ హుర్ప్రైజెన్ వూన్రూయిమ్టే'లోని ఆర్టికల్ 12 ప్రకారం సూచీకరించబడతాయి. అందువల్ల మీరు చదివే ఏ అంకె అయినా పేర్కొన్న సంవత్సరానికి మాత్రమే చెల్లుబాటు అవుతుంది.

గదులు మరియు ఇతర స్వయం సమృద్ధి లేని వసతి

గదులు, మరియు మీరు వంటగది లేదా స్నానాలగదిని పంచుకునే ఇతర వసతులు, 1 జూలై 2024న ఆధునీకరించబడి, తప్పనిసరి చేయబడిన WWSO అనే ప్రత్యేక వ్యవస్థ కింద విలువ కట్టబడతాయి. విద్యార్థులు మరియు యువ నిపుణుల కోసం ఆచరణాత్మక విషయం ఏమిటంటే, గదుల కోసం ఉచిత విభాగం ఏదీ లేదు : స్కోరు ఎంత ఎక్కువగా ఉన్నప్పటికీ, ఒక గదికి గరిష్ట అద్దె ఉంటుంది.

అదనపు రుసుములు: కొత్త నిర్మాణాలు, స్మారక చిహ్నాలు మరియు ఇంధనం

Besluit huurprijzen woonruimte యొక్క ఆర్టికల్ 8a గరిష్ట అద్దెపై అనేక పెంపులను అనుమతిస్తుంది:

• కొత్త నిర్మాణ సర్‌చార్జ్ మధ్యశ్రేణి మార్కెట్ అభివృద్ధిని ఆచరణీయంగా ఉంచడానికి, 1 జనవరి 2028కి ముందు నిర్మాణం ప్రారంభమైన మధ్యశ్రేణి గృహాలకు, మొదటి నివాసం నుండి ఇరవై సంవత్సరాల పాటు వర్తించే విధంగా 10% రాయితీ.
• జాతీయ స్మారక చిహ్నం (రిజ్క్స్ మాన్యుమెంట్)35% అదనపు రుసుము.
• ప్రాంతీయ లేదా పురపాలక స్మారక చిహ్నం15% అదనపు రుసుము.
• సంరక్షిత పట్టణ దృశ్యంరక్షిత పట్టణ ప్రాంతంలో ఉండి, జాబితాలో చేర్చబడని 1965కు ముందు నిర్మించిన నివాసాలపై 5% అదనపు రుసుము.

జాబితాలో ఉన్న భవనాలు ఎనర్జీ-లేబుల్ తగ్గింపు నుండి కూడా రక్షించబడతాయి: పేలవమైన లేబుల్ కారణంగా పాయింట్లు కోల్పోవడానికి బదులుగా, ఒక స్మారక చిహ్నం ఆ అంశానికి సున్నా స్కోరు పొందుతుంది. ప్రత్యేక పునరుద్ధరణ మినహాయింపు ఏదీ లేదు; పునరుద్ధరణ సాధారణ మార్గం ద్వారానే జరుగుతుంది, కాబట్టి ఒక ఆస్తిని — ముఖ్యంగా దాని ఎనర్జీ లేబుల్‌ను — నిజంగా మెరుగుపరిచే యజమాని చట్టబద్ధమైన గరిష్ట అద్దెను పెంచాల్సి ఉంటుంది.

మూడు విభాగాలు

సరిహద్దులు పాయింట్లలో సూచించబడతాయి. ఈ రెండు సరిహద్దు స్కోర్‌లలో ప్రతి ఒక్కటి, సేవా ఛార్జీలు మినహాయించి, కొత్త అద్దె ఒప్పందం ప్రారంభంలో ప్రాథమిక ప్రారంభ అద్దెకు యూరో గరిష్ట మొత్తంగా మారుతుంది. ఆ యూరో అంకెలు ప్రతి జనవరి 1న ‘బెస్లూయిట్ హుర్‌ప్రైజెన్ వూన్రూయిమ్టే’లోని ఆర్టికల్ 12 ప్రకారం సూచిక చేయబడతాయి మరియు రైక్సోవెర్హీడ్ మరియు హుర్‌కమిస్సీ ద్వారా ప్రచురించబడతాయి , కాబట్టి అద్దె ఒప్పందం ప్రారంభమయ్యే సంవత్సరానికి సంబంధించిన మొత్తాన్ని ఉపయోగించండి.

అడిగిన అద్దె కాదు, పాయింట్ల స్కోరే ప్రామాణికం: ఒక ఇంటిని €1,600కు ప్రకటన చేసినప్పటికీ, 160 పాయింట్లు సాధించిన ఇల్లు మధ్య-శ్రేణి గృహంగానే పరిగణించబడుతుంది మరియు ఆ అదనపు మొత్తం చట్టవిరుద్ధం.

ప్రస్తుత ఒప్పందాలు: పరివర్తన పాలన

ఈ చట్టం 1 జూలై 2024న లేదా ఆ తర్వాత కుదిరిన ప్రతి అద్దె ఒప్పందానికి పూర్తిగా వర్తిస్తుంది. ఆ తేదీకి ముందు సంతకం చేసిన ఒప్పందాల విషయంలో, పాయింట్ల స్కోరును బట్టి పరివర్తన నియమాలు భిన్నంగా ఉంటాయి:

• 143 పాయింట్ల వరకు, ప్రారంభంలో సరళీకరణ పరిమితి కంటే తక్కువకు అనుమతించబడింది. ఇప్పటికే నియంత్రించబడింది; ఆధునీకరించిన WWS మరియు కొత్త గరిష్ట పరిమితి 1 జూలై 2024 నుండి అమలులోకి వచ్చాయి.
• 143 పాయింట్ల వరకు, కానీ ప్రారంభంలో సరళీకరణ పరిమితి కంటే ఎక్కువ అనుమతించబడింది — వాస్తవానికి తక్కువ స్కోరు సాధించే ఇంటిపై “సరళీకృత” ఒప్పందం. ఈ చట్టం వీటిని పట్టుకుంది 1 జూలై 2025యజమానులు స్వచ్ఛందంగా సర్దుబాటు చేసుకోవడానికి అనుమతించే ఒక సంవత్సరం పరివర్తన కాలం తర్వాత. ఆ తేదీ నుండి ప్రస్తుత కౌలుదారు అద్దెను పాయింట్ల గరిష్ట స్థాయికి తగ్గించమని కోరవచ్చు.
• 144 నుండి 186 పాయింట్లు. ప్రస్తుత ఒప్పందాలు కాదు ప్రభావితం. మధ్య-శ్రేణి గరిష్ట పరిమితి అద్దెదారు మారినప్పుడు, అంటే ఇంటిని తదుపరిసారి అద్దెకు ఇచ్చినప్పుడు మాత్రమే వర్తిస్తుంది.
• 187 పాయింట్లు మరియు అంతకంటే ఎక్కువ. నియమావళి వెలుపల; గరిష్ట ప్రారంభ అద్దె లేదు.

ఈ చట్టంలో అత్యంత అపార్థం చేసుకున్న భాగం ఇదే. చాలా మంది అద్దెదారులు మధ్య-శ్రేణి మార్కెట్ నిబంధనలు తమకు వెంటనే వర్తిస్తాయని భావిస్తారు; కానీ ప్రస్తుతం మధ్య-శ్రేణిలో నివసిస్తున్న చాలా మంది అద్దెదారులకు ఇది వర్తించదు. అయినప్పటికీ, పాయింట్లను లెక్కించడం ప్రయోజనకరమే: పేలవమైన ఎనర్జీ లేబుల్ మరియు పరిమిత WOZ విలువను పరిగణనలోకి తీసుకున్న తర్వాత, మధ్య-శ్రేణిగా కనిపించే ఫ్లాట్ కూడా 143 కంటే తక్కువ స్కోర్ చేయగలదు — మరియు ఆ ఫ్లాట్‌కు ఈ నిబంధనలు వర్తిస్తాయి.

ఇంటి యజమాని మీకు ఇవ్వవలసిన పాయింట్ల ప్రకటన

నియంత్రిత లేదా మధ్య-శ్రేణి గృహాన్ని అద్దెకు ఇచ్చే ఇంటి యజమాని, అద్దె ఒప్పందం ప్రారంభంలో, WWS లేదా WWSO కింద పాయింట్ల సంఖ్యను, దానికి సంబంధించిన గరిష్ట అద్దెతో పాటు అద్దెదారుకు తప్పనిసరిగా ఇవ్వాలి. సరసమైన అద్దె చట్టం (అఫర్డబుల్ రెంట్ యాక్ట్) అమల్లోకి వచ్చిన 1 జూలై 2024 నుండి కొత్త అద్దె ఒప్పందాలకు ఈ విధి వర్తిస్తుంది; అద్దె సంఘం (హుర్‌కమిస్సీ) యొక్క అమలు అధికారాలు మరియు సాధనాలు 1 జనవరి 2025 నుండి పూర్తిగా అమలులోకి వచ్చాయి. ఇది 'వెట్ గూడ్ వెర్హుర్డర్‌షాప్' (Wet goed verhuurderschap) యొక్క ఆర్టికల్ 2లోని మంచి ఇంటి యజమానిత్వపు సాధారణ నియమాలలో ఒకటిగా ఉంది, కాబట్టి పురపాలక సంఘం దీనిని అమలు చేయగలదు. ఇది అద్దెదారుకు ఉత్తమమైన ప్రారంభ స్థానం: దానిని వ్రాతపూర్వకంగా అడగండి, మరియు ఏదీ రాకపోతే, అది కూడా నివేదించదగిన ఉల్లంఘనగా పరిగణించబడుతుంది.

అమలు: కౌలుదారు చొరవ నుండి పురపాలక సంఘం వరకు

ఈ చట్టానికి ముందు, అధిక అద్దె అనేది కౌలుదారు సమస్యగా ఉండేది: కౌలుదారు అద్దె ఒప్పందం ప్రారంభమైన ఆరు నెలలలోపు అద్దె కమిటీకి (Huurcommissie) దరఖాస్తు చేసుకోవలసి వచ్చేది, మరియు ఒప్పందాన్ని పునరుద్ధరించరేమోనని భయపడిన తాత్కాలిక కౌలుదారు తరచుగా ఏమీ చేయకుండా ఉండేవాడు. ఈ చట్టం గరిష్ట అద్దెను మంచి భూస్వామ్య నియమాల సాధారణ నిబంధనలలో పొందుపరిచింది, మరియు 1 జనవరి 2025 నుండి , మునిసిపాలిటీలు Wet goed verhuurderschap యొక్క ఎస్కలేషన్ లాడర్‌ను ఉపయోగించి, ఆ నిబంధనలను తమంతట తామే అమలు చేయగలవు:

• ఒక హెచ్చరిక;
• పరిపాలనా బలవంతం కింద జారీ చేసిన ఉత్తర్వు (చివరి ఓండర్ బెస్టుర్స్డ్వాంగ్) లేదా జరిమానా ఉత్తర్వు (చివరి ఆర్డర్ డ్వాంగ్సోమ్);
• పరిపాలనా జరిమానా (bestuurlijke boete), ఇది పునరావృతం అయినప్పుడు పెరుగుతుంది;
• పదేపదే ఉల్లంఘనలు జరిగే అత్యంత తీవ్రమైన సందర్భాలలో, యాజమాన్య స్వాధీనం (బీహీరోవర్నేమ్), ఆస్తిని మూడవ పక్షం నిర్వహణ కింద ఉంచడం.

డచ్ క్రిమినల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 23లోని చట్టబద్ధమైన జరిమానా వర్గాలను సూచనగా తీసుకుని గరిష్ట పరిపాలనా జరిమానాను నిర్ణయిస్తారు మరియు చట్టం నిర్దేశించిన కాలపరిమితిలో (వెట్ గూడ్ వెర్హూర్డర్‌షాప్ యొక్క ఆర్టికల్ 19) అదే ఇంటి యజమాని మళ్లీ నిబంధనలను ఉల్లంఘిస్తే ఈ జరిమానా పెరుగుతుంది. ఆ వర్గాల మొత్తాలను ప్రతి రెండు సంవత్సరాలకు ఒకసారి సర్దుబాటు చేస్తారు, కాబట్టి ఉల్లంఘన జరిగిన సమయంలో అమలులో ఉన్నదే పరిగణనలోకి తీసుకునే గరిష్ట పరిమితి; మునిసిపాలిటీలు దీనిలో భాగంగా తమ సొంత జరిమానా పట్టికలను ప్రచురిస్తాయి. ప్రతి మునిసిపాలిటీ తప్పనిసరిగా ఒక రిపోర్టింగ్ పాయింట్ ( మెల్డ్‌పంట్ )ను కూడా నిర్వహించాలి, ఇక్కడ అద్దెదారులు చెడు అద్దె పద్ధతుల గురించి, వారు కోరుకుంటే అనామకంగా కూడా నివేదించవచ్చు.

పురపాలక సంస్థ అమలు అనేది కౌలుదారు యొక్క సొంత పరిష్కారాలకు ప్రత్యామ్నాయం కాదు; అది వాటితో పాటే కొనసాగుతుంది.

• అద్దె ఒప్పందం ప్రారంభమైన ఆరు నెలలలోపు, డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 7:249 ప్రకారం ప్రారంభ అద్దెను సమీక్షించమని కౌలుదారు హుర్‌కమిస్సీని కోరవచ్చు. అప్పుడు, అధికంగా ఉన్న అద్దె ప్రారంభ తేదీ నుండి వర్తించే విధంగా తగ్గించబడుతుంది.
• ఆ గడువు ముగిసిన తర్వాత, నియంత్రిత లేదా మధ్య-శ్రేణి గృహంలోని కౌలుదారు ఇంటి యజమానికి తగ్గింపును ప్రతిపాదించవచ్చు మరియు, ఒకవేళ తిరస్కరించబడితే, డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 7:254 ప్రకారం ఆ విషయాన్ని హుర్‌కమిస్సీ దృష్టికి తీసుకువెళ్లవచ్చు. అటువంటి తగ్గింపు సాధారణంగా భవిష్యత్తుకు మాత్రమే వర్తిస్తుంది.
• చట్టబద్ధమైన కాలపరిమితిలోగా వివాదాన్ని ఉపజిల్లా న్యాయస్థానానికి నివేదించడాన్ని బట్టి, హుర్‌కమిస్సీ నిర్ణయాలు పక్షాలను కట్టుబడి ఉండేలా చేస్తాయి.

ప్రతి సంవత్సరం అద్దె ఎంత పెరగవచ్చు?

ప్రారంభ అద్దెతో సంబంధం లేకుండా అద్దె పెంపుపై విడిగా గరిష్ట పరిమితి విధించబడుతుంది, మరియు ఈ గరిష్ట పరిమితులు ప్రతి సంవత్సరం పునఃసమీక్షించబడతాయి.

• నియంత్రిత గృహాలు (143 పాయింట్ల వరకు). ప్రాథమిక అద్దె చాలా తక్కువగా ఉన్నచోట, ప్రతి సంవత్సరం జూలై 1 నుండి శాతం పరిమితి వర్తిస్తుంది, దానికి బదులుగా స్థిరమైన యూరో గరిష్ట పరిమితి ఉంటుంది. ఇదే పరిమితి గదులు, కారవాన్‌లు మరియు పిచ్‌లకు వర్తిస్తుంది.
• మధ్యశ్రేణి గృహాలు (144–186 పాయింట్లు). విడిగా, కొంచెం ఎక్కువ శాతం గరిష్ట పరిమితి వర్తిస్తుంది. ఒప్పందంలోనే తక్కువ శాతాన్ని పేర్కొన్నట్లయితే, ఒప్పందంలోని శాతమే వర్తిస్తుంది; ఒకవేళ ఎక్కువ శాతాన్ని పేర్కొన్నట్లయితే, ఇంటి యజమాని దానిని వర్తింపజేయకూడదు.

రెండు పరిమితులు ఒకే చట్టబద్ధమైన సూత్రాన్ని అనుసరిస్తాయి: ద్రవ్యోల్బణం మరియు సమిష్టిగా అంగీకరించిన వేతన పెరుగుదల, ఈ రెండింటిలో తక్కువ మొత్తానికి ఒక శాతం పాయింట్ కలపడం. వీటిని ప్రతి సంవత్సరం గృహనిర్మాణ మరియు ప్రాదేశిక ప్రణాళికల మంత్రి ప్రకటిస్తారు మరియు అవి అమల్లోకి రాకముందే rijksoverheid.nlలో ప్రచురిస్తారు, కాబట్టి మీరు గత సంవత్సరం చదివిన సంఖ్యను కాకుండా, పెరుగుదల ఉన్న సంవత్సరం నాటి సంఖ్యను తీసుకోండి. పెరుగుదల అధికంగా ఉందని భావించే కౌలుదారు ఆ ప్రతిపాదనను అద్దె కమిటీ (Huurcommissie)కి సమర్పించవచ్చు, కానీ అది కూడా అద్దె కమిటీ ఆ సంవత్సరానికి ప్రచురించే కాలపరిమితిలో మాత్రమే. జూలై 1న అమల్లోకి వచ్చే పెరుగుదలకు సంబంధించి ఈ కాలపరిమితి తదుపరి శరదృతువులో వస్తుంది. ఈ గడువును కోల్పోతే, పెరుగుదల అలాగే నిలిచిపోతుంది. వార్షిక అద్దె పెంపునకు సంబంధించిన మా మార్గదర్శినిలో దీనికి సంబంధించిన దశలు వివరించబడ్డాయి.

ఈ చట్టం మిగిలిన డచ్ అద్దె చట్టంతో ఎలా సరిపోతుంది

మంచి భూస్వామ్య చట్టం (వెట్ గోడ్ verhuurderschap)

1 జూలై 2023 నుండి అమల్లో ఉన్న 'వెట్ గూడ్ వెర్హూర్డర్‌షాప్' (Wet goed verhuurderschap), ఇంటి యజమానులు మరియు అద్దె ఏజెంట్ల కోసం జాతీయ ప్రవర్తనా నియమాలను నిర్దేశిస్తుంది: ఎంపికలో వివక్ష చూపకూడదు, బెదిరింపులు ఉండకూడదు, ప్రాథమిక అద్దెకు రెట్టింపు కంటే ఎక్కువ డిపాజిట్ తీసుకోకూడదు, లిఖితపూర్వక అద్దె ఒప్పందం, అద్దెదారుకు లిఖితపూర్వక సమాచారం అందించడం, రెట్టింపు ఏజెన్సీ ఫీజులు వసూలు చేయకూడదు, మరియు అనుమతించబడిన సేవా ఛార్జీలను మాత్రమే వసూలు చేయాలి. 'సరసమైన అద్దె చట్టం' (Affordable Rent Act) ఆ జాబితాకు గరిష్ట అద్దెను మరియు గరిష్ట పెంపును జోడించింది, కాబట్టి ఇప్పుడు అద్దె వివాదం అనేది సివిల్ మరియు రెగ్యులేటరీ అంశం రెండూ అవుతుంది.

వెట్ వెస్ట్ హుర్ కాంట్రాక్టెన్ తర్వాత తాత్కాలిక ఒప్పందాలు

స్థిర అద్దె ఒప్పందాల చట్టం 1 జూలై 2024న, సరసమైన అద్దె చట్టం అమల్లోకి వచ్చిన అదే రోజున అమల్లోకి వచ్చింది, మరియు ఈ రెండింటినీ కలిపి చదవడం ఉత్తమం. డచ్ సివిల్ కోడ్ యొక్క ఆర్టికల్ 7:271 ప్రకారం, స్వయం సమృద్ధి గల ఇంటి కొత్త అద్దెదారు ఇప్పుడు నియమం ప్రకారం నిరవధిక ఒప్పందాన్ని పొందుతారు. తాత్కాలిక ఒప్పందాలు కేవలం ప్రతినిధి శాసనంలో నిర్దేశించిన నిర్దిష్ట వర్గాలకు మాత్రమే సాధ్యమవుతాయి — వాటిలో కొంతమంది విద్యార్థులు, తాత్కాలికంగా విదేశాలలో పనిచేస్తున్నప్పుడు తమ సొంత ఇంటిని అద్దెకు ఇచ్చే వ్యక్తులు, అద్దెదారుని తాత్కాలికంగా మార్చినప్పుడు మధ్యంతర అద్దెకు ఇవ్వడం, మరియు స్టేటస్ హోల్డర్లు మరియు రెండవ అవకాశం అద్దెలు వంటి అత్యవసర గృహ అవసరం ఉన్న వ్యక్తులు ఉన్నారు — మరియు స్వయం సమృద్ధి లేని వసతికి కూడా ఇవి వర్తిస్తాయి. ఆ వర్గాలు 1 జూలై 2024న అమల్లోకి వచ్చిన Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180)లో నిర్దేశించబడ్డాయి. అంతర్జాతీయ అద్దెదారులకు ఇది ముఖ్యమైన విషయం: అధిక అద్దెను సవాలు చేయడాన్ని ప్రమాదకరంగా మార్చిన పాత రెండేళ్ల ఒప్పందం ఇకపై ప్రామాణికంగా లేదు.

సేవా రుసుములు

సేవా రుసుములు WWS గరిష్ట పరిమితికి వెలుపల ఉంటాయి మరియు పాయింట్ల వ్యవస్థ అనుమతించని వాటిని తిరిగి రాబట్టుకోవడానికి ఇవి తరచుగా ఉపయోగించే మార్గం. అనుమతించబడిన అంశాలను మాత్రమే బదిలీ చేయవచ్చు మరియు వాటిని హుర్‌కమిస్సీ అంచనా వేయగలదు. 1 జనవరి 2027 నుండి కొత్త సేవా-రుసుము నిబంధనలు అమలులోకి వస్తాయి.

ఈ చట్టం భూస్వాములకు ఏమి సూచిస్తుంది మరియు అప్పటి నుండి ఏమి జరిగింది

ఒక పెట్టుబడిదారునికి ఈ చట్టం మూడు విధాలుగా లెక్కలను మార్చింది. మధ్యశ్రేణి యూనిట్‌కు ఆదాయ పరిమితి ఇప్పుడు స్థానిక డిమాండ్‌పై కాకుండా, కొలవగల భవన లక్షణాలపై ఆధారపడి ఉంటుంది. అందువల్ల, మంచి ప్రదేశంలో ఉన్నప్పటికీ, విద్యుత్ వినియోగం తక్కువగా ఉన్న ఫ్లాట్‌ను అద్దెకు ఇస్తే దాని విలువ గణనీయంగా తగ్గిపోవచ్చు. గరిష్ట పరిమితికి సూచీకరణపై పరిమితి ఉంది, కాబట్టి ఆదాయ వృద్ధికి హద్దులు ఉండవు. మరియు దాని నుండి నిష్క్రమించడం ఆకర్షణీయంగా ఉంటుంది: అద్దెకు కొనసాగించడం కంటే, సొంతంగా నివసించే వారికి అమ్మడం తరచుగా ఎక్కువ లాభదాయకంగా ఉంటుంది.

విస్తృతంగా నివేదించబడిన పరిణామం ఏమిటంటే, ప్రైవేట్ ఇంటి యజమానులు నియంత్రిత మరియు కొత్తగా నియంత్రించబడిన యూనిట్లను విక్రయించారు, స్వేచ్ఛా రంగంలో సరఫరా తగ్గిపోగా, అందులో అడిగే అద్దెలు పెరిగాయి, మరియు కొన్ని మధ్య-శ్రేణి మార్కెట్ అభివృద్ధి పనులు వాయిదా పడ్డాయి. 'బెస్లూయిట్ హుర్‌ప్రైజెన్ వూన్‌రూమ్టే'లోని ఆర్టికల్ 8ఎలో ఉన్న కొత్త నిర్మాణాలపై విధించే సర్‌చార్జ్, వీటిలో చివరి దానిని ఎదుర్కోవడానికి ఉద్దేశించబడింది. కడాస్టర్, సీబీఎస్ మరియు మంత్రిత్వ శాఖ చేసిన మార్కెట్ పర్యవేక్షణ ఈ ధోరణిని ధృవీకరిస్తోంది: 1 జూలై 2024న 186 పాయింట్ల వరకు మధ్య-శ్రేణి మార్కెట్ విభాగానికి పాయింట్ల వ్యవస్థను తప్పనిసరి చేసినప్పటి నుండి, ప్రైవేట్ ఇంటి యజమానులు విక్రయించిన మాజీ అద్దె ఇళ్ల సంఖ్య పెరిగింది మరియు స్వేచ్ఛా రంగంలో సరఫరా తగ్గిపోయింది.

ఈ చట్టం ఆమోదించబడిన విధంగానే అమలులో ఉంది, మరియు 'బెస్లూయిట్ హుర్‌ప్రైజెన్ వూన్రూయిమ్టే' (Besluit huurprijzen woonruimte) సవరణలు కొనసాగుతూనే ఉన్నాయి, ఇటీవలే ఏప్రిల్ 2026లో సవరణ జరిగింది, కాబట్టి విలువ నిర్ధారణ నియమాలు మరియు పరిమితులు నిరంతరం మారుతూ ఉంటాయి. ఈ చట్టంపై అధికారిక పర్యవేక్షణ నివేదికలను గృహనిర్మాణ మరియు ప్రాదేశిక ప్రణాళిక మంత్రిత్వ శాఖ (VRO) ఏటా ప్రచురిస్తుంది. 'వెట్ టూకోమ్స్ట్‌బెస్టెండిగే హుర్‌కమిస్సీ' (Wet toekomstbestendige huurcommissie) (పార్లమెంటరీ పేపర్ 36791) అనే ఒక ప్రత్యేక బిల్లు, హుర్‌కమిస్సీ రుసుముల నిర్మాణం, సేవా రుసుముల వివాదాలు మరియు పని పూర్తయ్యే సమయాలతో వ్యవహరిస్తుంది. ప్రతినిధుల సభ దీనిని 21 ఏప్రిల్ 2026న ఆమోదించింది; సెనేట్‌లో రెండవ కమిటీ నివేదిక 14 జూలై 2026న జారీ చేయబడింది మరియు దాని లిఖితపూర్వక తయారీ ఇంకా కొనసాగుతోంది.

ప్రాక్టికల్ మార్గదర్శకత్వం

మీరు అద్దె చాలా ఎక్కువగా ఉందని అనుమానించే అద్దెదారు అయితే

• ఒకవేళ మీకు పాయింట్ల స్టేట్‌మెంట్ ఎప్పుడూ ఇవ్వకపోతే, దానిని ఇవ్వమని ఇంటి యజమానిని రాతపూర్వకంగా అడగండి.
• మీ ఫ్లోర్ ఏరియాలు, ఎనర్జీ లేబుల్, WOZ నిర్ణయం మరియు బయటి స్థలాన్ని చేతిలో ఉంచుకుని, హుర్‌కమిస్సీ యొక్క అద్దె ధర తనిఖీని ఉపయోగించి మీరే పాయింట్లను లెక్కించండి.
• పైన పేర్కొన్న పరివర్తన నిబంధనలతో మీ ఒప్పందపు తేదీని సరిపోల్చుకోండి — దాని ఆధారంగా మీకు ఇప్పుడు క్లెయిమ్ ఉందో లేక పునరుద్ధరణ సమయంలో మాత్రమే ఉందో నిర్ణయించబడుతుంది.
• అద్దె ఒప్పందం ప్రారంభమైనప్పటి నుండి ఆరు నెలల కాలాన్ని డైరీలో నమోదు చేసుకోండి: ఆ కాలంలో మీరు గతకాలపు తగ్గింపును పొందవచ్చు, ఆ కాలం దాటితే సాధారణంగా భవిష్యత్తు తగ్గింపును మాత్రమే పొందవచ్చు.
• సమాంతరంగా ఈ విషయాన్ని మీ పురపాలక సంఘం కార్యాలయానికి నివేదించండి. అమలు చేయడానికి మీకు ఎలాంటి ఖర్చు ఉండదు మరియు ఇది మీరు వ్యాజ్యం వేయడానికి సిద్ధంగా ఉన్నారా లేదా అనే దానిపై ఆధారపడి ఉండదు.
• అద్దెలో కొంత భాగాన్ని చెల్లించడం కేవలం ఆపివేయవద్దు. ఒప్పందం లేదా నిర్ణయం ఆధారంగా మాత్రమే తగ్గించండి.

మీరు ఒక యజమానిగా మీ పోర్ట్‌ఫోలియోను నిబంధనలకు అనుగుణంగా తీసుకువస్తున్నట్లయితే

• ప్రస్తుత WWS లేదా WWSO కింద ప్రతి యూనిట్‌ను, భవనానికి కాకుండా యూనిట్‌కు లెక్కించి, ఆ గణనను నమోదు చేయండి.
• కొత్త నిర్మాణం, స్మారక చిహ్నం లేదా రక్షిత పట్టణ ప్రాంతం వంటి వాటికి అదనపు రుసుము వర్తిస్తుందో లేదో తనిఖీ చేయండి, ఎందుకంటే ఇవి గరిష్ట పరిమితిని గణనీయంగా మారుస్తాయి.
• ఎనర్జీ లేబుల్‌ను క్షుణ్ణంగా పరిశీలించండి: ఇన్సులేషన్, గ్లేజింగ్ లేదా హీటింగ్‌ను అప్‌గ్రేడ్ చేయడమే అధిక గరిష్ట అద్దెను పొందడానికి అత్యంత ప్రత్యక్షమైన, చట్టబద్ధమైన మార్గం.
• సేవా రుసుములను వేరు చేసి, అనుమతించబడిన అంశాలకు మాత్రమే, సరైన వార్షిక నివేదికతో పాటు వసూలు చేయండి.
• ప్రతి కొత్త అద్దె ఒప్పందంతో పాయింట్ల స్టేట్‌మెంట్‌ను జారీ చేయండి మరియు మీరు అలా చేసినట్లు రుజువును ఉంచుకోండి.
• మీ ప్రామాణిక ఒప్పందంలోని అద్దె పెంపు నిబంధనలను వార్షిక గరిష్ట పరిమితులతో సరిపోల్చి సమీక్షించండి; అంతకంటే ఎక్కువ అనుమతించే నిబంధన ఆ మేరకు అమలు చేయదగినది కాదు.
• ఒక యూనిట్ పరిమితికి లోబడి నష్టాల్లో ఉన్నట్లయితే, పునర్‌వ్యవస్థీకరణకు ముందు సలహా తీసుకోండి. బూటకపు సేవా రుసుములు, ఒక ఫ్లాట్‌ను గదులుగా తప్పుగా పేర్కొనడం, సెలవుల కోసం అద్దెకు ఇస్తున్నట్లుగా చెప్పడం వంటి కృత్రిమ నిర్మాణాల కోసమే అమలు బృందాలు వెతుకుతాయి.

Law & More డచ్ అద్దె చట్టంపై అద్దెదారులకు మరియు యజమానులకు ఆంగ్లంలో సలహా ఇస్తుంది. Eindhoven మరియు Amsterdamపాయింట్ల లెక్కింపు మరియు ఒప్పందపు తేదీ సమీక్ష ద్వారా, ఒక అద్దె ఒప్పందం అఫర్డబుల్ రెంట్ యాక్ట్ పరిధిలోకి వస్తుందో లేదో సాధారణంగా త్వరగా తేలుతుంది.