మీ వాణిజ్య ప్రాంగణంలోని లోపాలు: హక్కులు, నిర్వహణ మరియు అద్దె తగ్గింపు

వాణిజ్య ప్రాంగణాల్లోని లోపాలు తరచుగా కౌలుదారు మరియు యజమాని మధ్య వివాదాలకు కారణమవుతాయి. అయినప్పటికీ, అద్దెకు తీసుకున్న ప్రాంగణాలకు ఎదురయ్యే ప్రతి అడ్డంకి చట్టపరంగా లోపంగా పరిగణించబడదు. ఆర్టికల్ 7:204 DCC ప్రకారం, ఆస్తి యొక్క ఏదైనా పరిస్థితి లేదా లక్షణం, లేదా కౌలుదారుకు ఆపాదించలేని మరేదైనా ఇతర పరిస్థితి ఒక లోపంగా పరిగణించబడుతుంది. దీని ఫలితంగా, ఒప్పందం కుదుర్చుకునేటప్పుడు కౌలుదారు ఆశించిన అనుభవాన్ని ఆ ఆస్తి వారికి అందించలేకపోతుంది.

ఈ నిర్వచనం మొదటి చూపులో కనిపించే దానికంటే విస్తృతమైనది. ఇది కారుతున్న పైకప్పు లేదా పాడైపోయిన సెంట్రల్-హీటింగ్ సిస్టమ్ వంటి భౌతిక నష్టానికి మాత్రమే సంబంధించినది కాదు. యజమాని బాధ్యత వహించాల్సిన పనుల వల్ల కలిగే తీవ్రమైన శబ్ద కాలుష్యం వంటి ఆవరణ వెలుపలి పరిస్థితి కూడా లోపంగా పరిగణించబడుతుంది. అద్దెదారు సహేతుకంగా ఆశించగల ఆనందానికి భంగం కలిగిందా లేదా అనేదే నిర్ణయాత్మకమైనది. సాధారణ వినియోగానికి అనుగుణంగా ఉండే స్వల్ప అరుగుదల మరియు తరుగుదల లోపంగా పరిగణించబడదు.

బాధ్యత ఎవరిది: ఇంటి యజమానా లేక కౌలుదారుడా?

ప్రధాన నియమం

ఆర్టికల్ 7:206 DCC యొక్క ప్రధాన నియమం స్పష్టంగా ఉంది: అద్దెదారు అభ్యర్థన మేరకు లోపాలను సరిదిద్దడానికి ఇంటి యజమాని బాధ్యత వహించాలి. లోపాలను సరిదిద్దడం అసాధ్యమైతే తప్ప, లేదా దాని కోసం అయ్యే ఖర్చును ఇంటి యజమాని నుండి సహేతుకంగా కోరలేకపోతే తప్ప, ఆ బాధ్యత వర్తిస్తుంది. అందువల్ల, ఇంటి యజమాని కేవలం ఖర్చులను సాకుగా చూపి మరమ్మతు చేసే బాధ్యత నుండి తప్పించుకోలేడు.

చిన్నపాటి మరమ్మతులకు ఒక మినహాయింపు వర్తిస్తుంది. చట్టం లేదా ఆచారం ప్రకారం అద్దెదారు చెల్లించాల్సిన మరమ్మతులను ఇంటి యజమాని చేయనవసరం లేదు. ఉదాహరణకు, విరిగిన డోర్ హ్యాండిల్‌ను మార్చడం, దెబ్బతిన్న స్కర్టింగ్ బోర్డుకు మరమ్మతు చేయడం లేదా అద్దెదారులు సహేతుకంగా స్వయంగా చేసుకోగలరని భావించే చిన్నపాటి లోపాలను సరిదిద్దడం వంటివి. 'అద్దెదారు చేయాల్సిన చిన్నపాటి మరమ్మతు' మరియు 'ఇంటి యజమాని చేయాల్సిన పెద్ద నిర్వహణ' మధ్య సరిహద్దు ఎల్లప్పుడూ స్పష్టంగా ఉండదు మరియు ఆచరణలో ఇది తరచుగా చర్చకు దారితీస్తుంది.

ROZ నిబంధనల ద్వారా ఒప్పంద విచలనాలు

ఆచరణలో, వాణిజ్య ప్రాంగణాల లీజులు దాదాపు ఎల్లప్పుడూ రియల్ ఎస్టేట్ కౌన్సిల్ (ROZ) యొక్క ప్రామాణిక నమూనాల ఆధారంగానే కుదుర్చబడతాయి. వాణిజ్య ప్రాంగణాల కోసం ROZ సాధారణ నిబంధనలు చట్టబద్ధమైన ప్రధాన నియమం నుండి చాలా విస్తృతమైన వ్యత్యాసాలను కలిగి ఉన్నాయి: అనేక నిర్వహణ బాధ్యతలు ఒప్పందం ప్రకారం ఇంటి యజమాని నుండి కౌలుదారుకు బదిలీ చేయబడతాయి.

అందువల్ల, ROZ నమూనాలలో, అంతర్గత నిర్వహణ, సంస్థాపనల నిర్వహణ, అరిగిపోయే భాగాల భర్తీ మరియు కొన్నిసార్లు ఇంకా పెద్ద మరమ్మతులు వంటి విషయాలు అద్దెదారుడి ఖర్చుతో చేయబడతాయి. సూత్రప్రాయంగా ఇది అనుమతించబడింది, ఎందుకంటే 7:230a నిబంధన మరియు, కోర్టు ఆమోదంతో, 7:290 నిబంధన కూడా చట్టం నుండి విచలనాన్ని అనుమతిస్తాయి. పరిమితులు సహేతుకత మరియు న్యాయబద్ధత ద్వారా మరియు అసమంజసంగా భారమైన నిబంధనలపై ఉన్న నియమాల ద్వారా నిర్ణయించబడతాయి.

అందువల్ల, లీజుపై సంతకం చేసే ముందు సాధారణ నిబంధనలను జాగ్రత్తగా చదవడం మరియు అద్దెదారుగా మీపై ఉన్న నిర్వహణ బాధ్యతలు ఏమిటో అర్థం చేసుకోవడం చాలా అవసరం.

వాణిజ్య ప్రాంగణాలలో లోపాల కోసం అద్దెదారు హక్కులు

పరిహారం కోరడం

లోపం ఏర్పడినప్పుడు మొదటి దశ డిఫాల్ట్ నోటీసు జారీ చేయడం: అంటే, సహేతుకమైన వ్యవధిలో లోపాన్ని సరిదిద్దమని ఇంటి యజమానికి వ్రాతపూర్వకంగా డిమాండ్ చేయడం. డిఫాల్ట్ నోటీసు లేకుండా ఇంటి యజమాని డిఫాల్ట్‌లో ఉన్నట్లు కాదు మరియు అద్దెదారుగా మీకు చట్టబద్ధమైన పరిహారాలపై ఎటువంటి హక్కు ఉండదు. డిఫాల్ట్ నోటీసులో లోపం ఏమిటో, ఏ వ్యవధిలో దాన్ని సరిదిద్దాలో మరియు సరిదిద్దడంలో విఫలమైతే మీరు విధించే పరిణామాలు ఏమిటో స్పష్టంగా వివరించాలి.

అద్దె తగ్గింపు

డిఫాల్ట్ నోటీసు ఇచ్చినప్పటికీ, యజమాని లోపాన్ని సరిదిద్దడంలో విఫలమైతే, ఆర్టికల్ 7:207 DCC ప్రకారం, ఆ లోపం ఉన్న కాలానికి కౌలుదారు అనుపాత అద్దె తగ్గింపునకు అర్హులు. కౌలుదారు వాస్తవంగా పొందుతున్న అనుభూతికి మరియు ఆ లోపం లేకుండా వారు పొంది ఉండే అనుభూతికి మధ్య ఉన్న నిష్పత్తి ప్రకారం ఈ తగ్గింపును లెక్కిస్తారు. కౌలుదారు ఈ తగ్గింపును సబ్‌డిస్ట్రిక్ట్ కోర్టు ద్వారా అమలు చేయించుకోవచ్చు.

అద్దె తగ్గింపు అనేది కోర్టు తీర్పు వెలువడిన క్షణం నుండి మాత్రమే కాకుండా, ఇంటి యజమానికి లోపాన్ని నివేదించిన క్షణం నుండి అమలులోకి వస్తుంది. అందువల్ల, తగ్గింపు ప్రారంభ తేదీ స్పష్టంగా నమోదు చేయబడేలా, లోపాలను ఎల్లప్పుడూ వ్రాతపూర్వకంగా మరియు వీలైనంత త్వరగా నివేదించడం మంచిది.

పరిహారం

ఒకవేళ ఆ లోపం ఇంటి యజమాని వల్ల ఏర్పడినట్లయితే, ఉదాహరణకు, ఆ లోపం రాబోతోందని తెలిసి ఉన్నా లేదా తెలుసుకోవలసి ఉన్నా వారు అవసరమైన నిర్వహణను చేపట్టడంలో విఫలమైనందున, అద్దెదారు ఆర్టికల్ 7:208 DCC కింద అదనపు నష్టపరిహారాన్ని క్లెయిమ్ చేయవచ్చు. ఆ నష్టంలో, లోపం కారణంగా కోల్పోయిన టర్నోవర్ వంటి పర్యవసాన నష్టం లేదా తమ వ్యాపార కార్యకలాపాలను కొనసాగించడానికి అద్దెదారు భరించవలసి వచ్చిన ఖర్చులు ఉండవచ్చు.

స్వీయ-మరమ్మత్తు మరియు సెట్-ఆఫ్

సరైన డిఫాల్ట్ నోటీసు ఇచ్చిన తర్వాత మరియు నిర్దేశించిన గడువు ముగిసిన తర్వాత కూడా, యజమాని లోపాన్ని సరిదిద్దడంలో విఫలమైతే, సూత్రప్రాయంగా అద్దెదారు స్వయంగా మరమ్మత్తు చేయించుకోవడానికి మరియు సహేతుకమైన ఖర్చులను అద్దెలో సర్దుబాటు చేసుకోవడానికి హక్కు కలిగి ఉంటారు (ఆర్టికల్ 7:206(3) DCC). అయితే, ఈ హక్కు పరిమితులకు లోబడి ఉంటుంది.

మొదటగా, అది యజమాని సరిదిద్దాల్సిన లోపానికి నిజంగా సంబంధించినదై ఉండాలి. అద్దెదారుగా ఒప్పందం ప్రకారం తమపై ఉన్న నిర్వహణ బాధ్యతను మరమ్మతు చేసి, ఆ ఖర్చులను ఇతరులపై మోపేవారికి ఎటువంటి ప్రయోజనం ఉండదు. రెండవది, ఆ లోపాన్ని సరిదిద్దడానికి తాము యజమానికి ముందుగానే అవకాశం ఇచ్చామని, కానీ యజమాని అలా చేయడంలో విఫలమయ్యాడని అద్దెదారు నిరూపించగలగాలి. మూడవది, అయిన ఖర్చులు అసమానంగా ఉండకూడదు.

ఈ షరతులు నెరవేర్చకుండా అద్దెకు సర్దుబాటు చేయడం అద్దె బకాయిల కోసం చర్యలకు దారితీయవచ్చు. అందువల్ల, సర్దుబాటుకు పూనుకునే ముందు న్యాయ సలహా తీసుకోవడం మంచిది.

నిర్వహణ, ROZ నిబంధనలు మరియు మినహాయింపు నిబంధనలు

ROZ సాధారణ నిబంధనలు నిర్వహణను బాహ్య నిర్వహణ (యజమాని కోసం) మరియు అంతర్గత నిర్వహణ (అద్దెదారు కోసం)గా విభజిస్తాయి, కానీ ఈ ఖచ్చితమైన సరిహద్దు ఒప్పందం యొక్క వెర్షన్‌ను బట్టి మారుతుంది. అంతేకాకుండా, సాధారణ నిబంధనలలో తరచుగా మినహాయింపు నిబంధనలు ఉంటాయి: ఈ నిబంధనల ద్వారా యజమాని కొన్ని నష్టాలకు తన బాధ్యతను మినహాయిస్తాడు లేదా పరిమితం చేస్తాడు.

మినహాయింపు ఎల్లప్పుడూ చెల్లుబాటు కాదు. యజమాని ఉద్దేశపూర్వకంగా లేదా తెలిసి చేసిన నిర్లక్ష్యం వల్ల నష్టం జరిగితే, లేదా సహేతుకత మరియు న్యాయ ప్రమాణాల ప్రకారం ఇచ్చిన పరిస్థితులలో ఆ మినహాయింపు ఆమోదయోగ్యం కాకపోతే, కోర్టు ఆ నిబంధనను పక్కన పెట్టవచ్చు. ఆర్టికల్ 6:233 DCC ప్రకారం ఒక మినహాయింపు అసమంజసంగా భారమైన నిబంధనగా అర్హత పొందితే కూడా ఇదే వర్తిస్తుంది. వినియోగదారుల విషయంలో ఇది త్వరగా జరుగుతుంది; వాణిజ్య అద్దెదారుల విషయంలో ప్రమాణం ఎక్కువగా ఉంటుంది, కానీ అక్కడ కూడా పరిమితులు ఉన్నాయి.

ముఖ్యంగా పెద్ద ప్రాంగణాలు లేదా అధిక అద్దెల విషయంలో, నిర్వహణ విభజన మరియు మినహాయింపు నిబంధనల కోసం సంతకం చేసే ముందు మీ లీజును సమీక్షించుకోండి. సాధారణ నిబంధనలు తెలియకుండా మీరు ఒప్పందంపై సంతకం చేస్తే మీరు ఎదుర్కొనే ఆర్థిక నష్టాలతో పోలిస్తే న్యాయ సలహా ఖర్చు సాధారణంగా పరిమితంగా ఉంటుంది.

కాలక్రమేణా అద్దె సమీక్ష

7:290 వాణిజ్య స్థలం కోసం, చట్టం అద్దె సమీక్షకు కూడా అవకాశం కల్పిస్తుంది. అంగీకరించిన అద్దె కాలం ముగిసిన తర్వాత, లేదా దీర్ఘకాలిక ఒప్పందం విషయంలో ఐదు సంవత్సరాల తర్వాత, ఏ పక్షమైనా గత ఐదు సంవత్సరాలుగా ఆ ప్రాంతంలోని పోల్చదగిన వాణిజ్య స్థలాల అద్దెల సగటుకు అనుగుణంగా అద్దెను సర్దుబాటు చేయమని ఉపజిల్లా కోర్టును కోరవచ్చు (ఆర్టికల్ 7:303 DCC). దీనికి తప్పనిసరిగా నిపుణుల అభిప్రాయం అవసరం: కోర్టు ఒకటి లేదా అంతకంటే ఎక్కువ మంది నిపుణులను నియమిస్తుంది, వారు మార్కెట్‌కు అనుగుణమైన అద్దెను నిర్ధారిస్తారు.

అద్దె చాలా తక్కువగా ఉందని భావించే ఇంటి యజమానికి, అలాగే తాము చాలా ఎక్కువ చెల్లిస్తున్నామని భావించే అద్దెదారుకు ఈ విధానం అందుబాటులో ఉంటుంది. ఇరు పక్షాలు పరస్పర అంగీకారంతో వేరే విధంగా నిర్ణయించుకుంటే తప్ప, దీని ఫలితం కట్టుబడి ఉంటుంది. 7:230a వాణిజ్య స్థలానికి సంబంధించి, అద్దె సమీక్షకు సంబంధించిన ఈ చట్టబద్ధమైన హక్కు లేదు. అక్కడ అద్దె సర్దుబాటు కేవలం ఒప్పంద మార్గం ద్వారా, సాధారణంగా ఇండెక్సేషన్ క్లాజ్ ద్వారా మాత్రమే సాధ్యమవుతుంది.

అద్దె సమీక్ష అనేది వాణిజ్య ప్రాంగణాలకు సంబంధించిన చట్టపరమైన ప్రక్రియల వలయాన్ని పూర్తి చేస్తుంది: ప్రాంగణంలోకి ప్రవేశం మరియు ఒప్పందాన్ని రద్దు చేయడమే కాకుండా, మీరు చెల్లించే ధర కూడా వర్తించే నిబంధనల ద్వారా సహ-నిర్ణయించబడుతుంది.

వాణిజ్య లీజు చట్టంపై ఈ శ్రేణి నుండి మరిన్ని వివరాలు

ఈ వ్యాసం వాణిజ్య లీజు చట్టంపై మా మూడు భాగాల శ్రేణిలో ఒక భాగం. మిగిలిన భాగాలను కూడా చదవండి:

• భాగం 1: 7:290 లేదా 7:230a DCC? మీ వాణిజ్య ప్రాంగణానికి ఏ అద్దె నియమావళి వర్తిస్తుంది?
• భాగం 2: వాణిజ్య లీజును రద్దు చేయడం: నోటీసు కాలపరిమితులు, కారణాలు మరియు ఇబ్బందులు

ఇవి కూడా చదవండి: 7:290 లేదా 7:230a DCC? మీ వాణిజ్య ప్రాంగణానికి ఏ అద్దె నియమావళి వర్తిస్తుంది మరియు వాణిజ్య లీజును రద్దు చేయడం: నోటీసు కాలాలు, కారణాలు మరియు ఇబ్బందులు.

ముగింపు

వాణిజ్య ప్రాంగణాలలో లోపాలు అనేవి తరచుగా ఎదురయ్యే మరియు కొన్నిసార్లు ఖరీదైన సమస్య. అది కారుతున్న పైకప్పు అయినా, లోపభూయిష్టమైన హీటింగ్ వ్యవస్థ అయినా, లేదా వ్యాపార కార్యకలాపాలకు ఆటంకం కలిగించే గడువు దాటిన నిర్వహణ అయినా సరే: అద్దెదారుగా మీకు నిర్దిష్టమైన హక్కులు ఉన్నాయి, కానీ మీరు ఆ హక్కులను చురుకుగా వినియోగించుకోవాలి మరియు సరైన పద్ధతిని పాటించాలి. లోపాలను ఎల్లప్పుడూ రాతపూర్వకంగా నివేదించండి, డిఫాల్ట్ నోటీసును జారీ చేయండి మరియు ప్రతిదీ నమోదు చేయండి.

ఇంటి యజమానిగా, స్పష్టమైన నిర్వహణ ప్రణాళికను పాటించడం మరియు లోపాలు కొనసాగకుండా చూసుకోవడం మంచిది. తత్ఫలితంగా కలిగే నష్టానికి బాధ్యత త్వరగా గణనీయమైన మొత్తానికి పెరిగిపోవచ్చు.

Law & More వాణిజ్య ప్రాంగణాలలోని అద్దెదారులకు మరియు యజమానులకు లోపాలు, నిర్వహణ ఖర్చుల విభజన, అద్దె సమీక్ష మరియు సంబంధిత విషయాలపై సలహాలు అందిస్తాము. ఎటువంటి నిర్బంధం లేని సంభాషణ కోసం మమ్మల్ని సంప్రదించండి.

తరచుగా అడుగు ప్రశ్నలు

నా వాణిజ్య ప్రాంగణంలోని లోపం కారణంగా నేను అద్దె తగ్గింపునకు అర్హుడినా?

అవును. ఆర్టికల్ 7:204 DCC ప్రకారం ఏదైనా లోపం ఉండి, డిఫాల్ట్ నోటీసు ఇచ్చిన తర్వాత కూడా ఇంటి యజమాని దానిని సకాలంలో సరిదిద్దకపోతే, మీరు ఆర్టికల్ 7:207 DCC ప్రకారం దామాషా అద్దె తగ్గింపును క్లెయిమ్ చేయవచ్చు. ఆ తగ్గింపు, లోపం గురించి వ్రాతపూర్వకంగా నివేదించిన క్షణం నుండే అమలులోకి వస్తుంది.

అద్దెదారుగా నా ఖాతాలో ఏ చిన్నపాటి మరమ్మతులు ఉంటాయి?

చిన్న మరమ్మతులు అంటే చట్టం లేదా ఆచారం ప్రకారం, సహేతుకంగా అద్దెదారు భరించాల్సిన మరమ్మతులు. ఉదాహరణకు, విరిగిన స్విచ్‌లను మార్చడం, జాయింట్‌లలోని చిన్న ఖాళీలను మూసివేయడం లేదా రోజువారీ వాడకం వల్ల అరిగిపోయే భాగాలను మరమ్మతు చేయడం వంటివి. ఇంటి యజమాని భరించాల్సిన పెద్ద నిర్వహణకు, ఆచరణలో ఈ సరిహద్దు అస్పష్టంగా ఉండవచ్చు మరియు కొన్నిసార్లు ROZ నిబంధనలలో ఒప్పందపరంగా మరింతగా వివరించబడుతుంది.

లోపాన్ని నేనే మరమ్మత్తు చేయించుకుని, ఆ ఖర్చులను అద్దె నుండి తగ్గించుకోవచ్చా?

అది సాధ్యమే, కానీ చట్టబద్ధమైన షరతులు నెరవేరితే మాత్రమే: డిఫాల్ట్ నోటీసు పంపబడి ఉండాలి, యజమాని గడువు ముగియడానికి అనుమతించి ఉండాలి, అది యజమాని సరిదిద్దాల్సిన లోపానికి సంబంధించినది అయి ఉండాలి మరియు ఖర్చులు సహేతుకంగా ఉండాలి. ఆ షరతులను పాటించకుండా సర్దుబాటు చేయడం అద్దె బకాయిల కోసం చర్యలకు దారితీయవచ్చు.

అద్దెదారుగా నేను చెల్లించే అద్దెను సమీక్షించుకోవచ్చా?

7:290 వాణిజ్య స్థలం కోసం, అంగీకరించిన అద్దె కాలం తర్వాత లేదా ఐదు సంవత్సరాల తర్వాత, ఆ ప్రాంతంలోని పోల్చదగిన స్థలానికి మార్కెట్‌కు అనుగుణమైన అద్దెకు అనుగుణంగా అద్దెను సర్దుబాటు చేయమని మీరు ఉపజిల్లా కోర్టును అడగవచ్చు (ఆర్టికల్ 7:303 DCC). 7:230a వాణిజ్య స్థలం కోసం ఈ చట్టబద్ధమైన హక్కు లేదు.